【新築建売】火災保険を考える手順・要点がある！地震保険・家財保険・水災・個人賠償・類焼特約付きの相場・節約方法は？

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火災保険は、内容次第で金額が大きく変わってきます。建売を購入するとき、住宅ローンを利用する場合、火災保険の加入は絶対条件となります。新築建売を購入したときに発生する諸費用のうちの一つで最低限知っておいて欲しい内容を不動産業界歴20年以上のプロが解説していきます。

新築建売を購入すれば、火災保険に加入しないといけないのか？

新築建売（新築一戸建て）に限らず、住宅を購入するときに、住宅ローンを利用して購入する場合、火災保険に入ることが、絶対条件となります。金融機関が担保物権として抵当権設定するその不動産の価値を担保するためです。銀行によっては、決済時、火災保険の領収書まで求められます。また、決済後の口座からの引き落としはダメといわれたりする銀行もあります。

住宅ローンは最大で35年間、支払い続けます。昔は、火災保険は、36年の商品がありましたが、リスクが高すぎるため、10年が最長となっていて、2022年の10月からは、最長5年となりました。

その長い期間に火災が起きたり、水害にあったり、台風などの自然災害のリスクに備える保険です。

被害にあっても住宅ローンの残高はなくならないので、月々の住宅ローンの支払と修繕費用と二重の負担になると大変です。

マイホームを持っている方のほとんどは、火災保険に加入しています。現金購入の方も加入する方が多いです。中古住宅の購入でも、住宅ローンを利用する場合は新築と同様に住宅ローンを利用している方は火災保険に加入しなければいけません。親族などから住宅の譲渡・贈与を受けた場合も加入することが望ましいです。

被害にあうと、住宅ローンの支払と修繕費用と二重の負担になるので、そのような経済的リスクを保険会社に補償してもらうのが火災保険なので、現金で家を購入する方も加入しておいた方が得策です。

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火災保険が補償してくれるのは火災だけではない

「火災保険」と言う名前から、火災による被害だけの補償のイメージがある方も多いと思います。

しかし、火災保険の補償内容は火災だけではありません。

なども補償の対象となります。

補償の範囲をどこまで充実させるかで、金額が大きく変わってきます。

ポイントは水災に入るかどうかは悩みどころです。水災に入るかどうかで、金額が一気に高くなります。加入するかしないかで5・6万円は違ってきます。

地震は火災保険の補償対象ではない

火災保険の注意したいポイントは地震は保証対象ではないということです。

火災による損害であっても、原因が地震の場合は火災保険の補償対象ではありません。

地震が原因の火災や、地震が原因の津波による建物の損害は、 火災保険の補償対象ではありません。

以上のようなリスクを回避するためには「地震保険」に加入しなければいけません。

そして、地震保険は金額が小さい保険なので、単独で加入することができません。火災保険とセットでしか加入できません。

地震保険は、民間企業だけでは、 補償が担保できないため、日本政府と共同で事業を行っているため、どの保険会社で加入しても、 補償が内容が同じであれば、金額は同じです。

そして地震保険は、住宅性能評価等により、耐震等級3が証明できれば、金額が半額になります。

保険料を決める基準と金額の相場

火災保険料は、以下の基準をもとに保険料が算出されます。

最低限の金額でとなると、まず再調達価格を必要最低限にしていくことが大切になります。このもとになる金額を上げるか下げるかで大きく金額が変わります。

新築一戸建てで火災保険に加入すると、目安として、12・13万円～35万円くらいになります。（H構造）

①建物の構造が火災保険の金額を決める大きなポイントです。

戸建住宅を建てる場合でも、構造がいくつか存在します。建物の構造を大きく分けると、『鉄筋コンクリート造』『鉄骨造』『木造』に分類して、この構造の違いによって火災リスクが異なるということで、火災保険料が違う仕組みになっています。

住居は構造別にM、T、Hの3つに区分され、それによって保険料に関する評価・金額が変わります。M構造がマンション構造、T（タイカの略）構造がコンクリート造・鉄骨造などの耐火構造、H（ヒタイカの略）構造が木造などの非耐火構造です。M構造、T構造、H構造の順番で高くなっていきます。木造の戸建ては、一番高い構造になります。

一般的に、鉄筋コンクリート造よりも木造の方が火災リスクが高くなります。また、木造は鉄筋コンクリート造よりも、台風や地震などによる災害リスクも高くなってしまうことから、保険料が高くなるわけです。さらに、専有面積が広くなれば、火災による損傷範囲が広くなってしまいますので、専有面積が広くなると火災保険料が高くなります。

木造でも省令準耐火建物の条件を満たす物件は、保険料が安くなりますが、普通、建売住宅の新築一戸建で、 省令準耐火建物の 物件は出会ったことがありません。

②地域特性の問題

諸外国と比較すれば、国土が狭い日本ですが、それでも地域によって災害リスクが異なります。

地域によっても、火災保険の保険料は変わります。台風・大雨被害のリスクが高いと判断されるエリアは、保険料が高めになる可能性があります。

例えば、「自然災害が多い地域か？」などと言った点も火災保険料に関係すると言われています。分かりやすい例を挙げると、日本国内でも台風による被害が多いとされる九州・沖縄エリアに関しては、他のエリアよりも火災保険料が割高に設定されていると言われています。

他には、住宅が密集している地域か？、消化施設が充実している地域か？などと言う点も考慮されるそうです。

③選択する補償内容や特約で保険料が変わる

保険契約の年数は、現状は1年から10年契約までが選べます。この保険期間が長い契約をすれば、その分保険料の総支払額はお得になります。保険料が値上げした場合でも、契約期間内は契約時の保険料率が適用されるため保険料の値上げを回避することが可能だけでなく、1年づつ更新して10年より10年契約を最初から結んだ方が安くなります。

途中で売却して、解約した場合は、解約の払い戻し金があります。

火災保険は「家財」を補償範囲内に含めることができます。ただし、家財保険を付帯すると、その分保険料がかなり高くなります。

また、よくあるのが日常生活上で考えられる事故の補償として「個人賠償責任補償特約」など、さまざまな特約があるのですが、こういった特約をどんどんつけていけば、その分保険料は高くなっていきます。「個人賠償責任補償特約」は、車の保険にも付帯することができるので、車の保険で加入していて2重に加入してしまうことを避けるために確認はしておいた方がいいです。

④補償限度額が関係する

火災保険は、補償限度額によって保険料が異なります。
補償限度額は、再調達価格が目安になっています。要は、「もう一度同じ建坪の建物を建築した場合、いくらかかるのか？」という金額のことで、この再調達価格をどうするかによって保険料が大きく金額が変わってきます。

火災保険を考えるときの手順

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火災保険の大きな流れと考える順番は、まず、家財保険を付けるか付けないかで、次に水災を付けるか付けないかで、その次に、地震保険を付けるか付けないかを検討していきます。あとは、細かい特約例えば個人賠償特約や類焼損害補償特約を付けるかどうかです。類焼補償は、近隣の家に飛び火した時の損害にお支払いする保険金ですが、金額はそれほど高くありませんので、近所づきあいの点で気になる方はつけておいてもいいかもしれません。

①家財保険に入れるか

②水災を入れるか

③地震保険を入れるか

１、家財保険をかけるのかどうか

ざっくり5～6万円上がります。

２、水災を付けるのかどうか

ざっくり5～6万円上がります。

３、地震保険をつけるのかどうか

ざっくり1万円くらい上がります。（1年契約の場合）

一番最初にすべきことは、再調達価格をいくらにするかということです。

まず、大きく考えて家財保険に入るかどうか、そして次に水災に入るかどうか、その次に地震保険に加入するかどうかです。

あとは、細かい特約、類焼特約や個人賠償特約をつけるかどうかです。

一般的な大きさの建物の新築一戸建で火災保険に加入した場合、12万円～25万円くらいまで保険の加入内容によって差が出てきます。特に大きな差が出てくるのは、家財保険に加入するかどうかと水災に加入するかどうかがポイントになります。

不動産購入の諸費用を抑えたい場合で、最低限の保証に加入したい場合、15万円以下で加入が可能です。火災保険は、最長5年（2022年10月～）までとなっており、地震保険は、1年・5年更新となっています。また、地震保険は、日本政府との共同事業となっているので、どの保険会社に加入しようが加入内容が同じであれば、同じ金額となります。

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新築一戸建てを購入　火災保険で類焼特約は付けないといけないのか？

火災保険に類焼保証特約というのがございます。類焼特約は、見舞金を支払うためのもので金額がそれほど大きくないため、加入したとしても保険金額はそれほど高いものではありません。

仮に、火元が自分の家で類焼したとしても、火事になった隣の家の人は、自分の火災保険で、なんとかすることになります。類焼させたとしても賠償責任がないためです。

ポイントは上記に加え、 火災保険は地震が原因の火災は補償対象外であるという事です。

隣の家への延焼の備えでは、「類焼損害補償特約」をつけます。隣の家の火災保険でカバーできなかった分の損害を補償する仕組みで、あくまで見舞金という考えでの金額の保険なので、どの保険会社も、数千円程度の金額です。

例えば、損害保険ジャパン日本興亜では年2千円程度の特約保険料で、1億円を上限に隣家の住宅や家財を補償する。入らない方も多いが、近所付き合いの中で、万が一、そうなった場合、どうなのかというところがなやむところです。個人向けで一般的な総合火災保険の中での割合は、３人に１人、４人に１人くらいの方が入る感覚です。

下記のような記事がでていました。一度ご参考にしてください。

【隣からの「もらい火」 損賠請求難しく、保険で備え】

［日本経済新聞朝刊2017年9月16日付］

　全国各地で大規模な火災が起きている。隣接する家屋や店舗が火事になり、その「もらい火」で被災する事例も相次ぐ。昨年12月には新潟県糸魚川市で大規模な火災が発生。この夏に、築地場外市場（東京・中央）では7棟が全焼した。大規模火災や延焼に対して、どのような補償を受けられるのか。木造住宅が多い日本には、特殊な補償の仕組みもある。

■「重大過失」が左右

　「あっという間に火が燃え広がった」。8月3日午後、築地場外市場の一角で発生した火事。店舗が燃えてしまったある店主はこう振り返る。当時、店は営業しておらずけが人はなかったが、店舗と売り物はほぼ焼けてしまったという。その後、別の被災者から「失火者から損害賠償は受けられない」と知る。

　隣家が火元となり、延焼による被害を受けた場合、損害賠償を受けられるはずだと普通考える。実際、日本の民法第709条は「故意または過失によって他人の利益を侵害した場合、その損害を賠償しなくてはならない」と定める。しかし火災に関しては別の法律の規定がある。

　別法の「失火責任法」は、失火の場合、重大な過失がある場合を除き、例外的に民法の規定を適用しないとしている。延焼で被災しても原則、失火者に対して損害賠償請求はできないというわけだ。というのも日本では昔から、木造住宅が密接し延焼しやすい。失火者とて自身の財産も失っており「賠償責任まで負うのは酷」という考え方が法律の根っこにはある。日本固有の考え方だ。

　築地の火災では、火元となったのはラーメン店。今後、「重大な過失」の有無がどう認定されるかが事態を左右する面があるものの、現状と日本の法律の考え方の原則に従えば、延焼の被災者は自身で加入していた火災保険の範囲内で補償を受けることになりそうだ。前述の店主は「復旧まで時間はかかるが、いま受けられる補償で前を向いていくだけだ」とし、別の店舗で営業を続ける。

　もちろん、過去の裁判などで「重大な過失」を認定したケースはある。天ぷら油を火にかけたまま台所を離れた、電気ストーブをつけたまま寝て布団に引火したなどの例だ。しかし必ずしも、こうした行為をしたから重過失認定を受けるわけではない。個々の事例の分析を待ち判断する。

　飲食店が絡んだ火災は増えており、東京消防庁によると昨年の都内の建物火災で、飲食店は345件。この10年で最も多かった。

　新潟県糸魚川市で昨年起きた大規模火災は、ラーメン店からの出火後、強風で120棟が全焼。県は風の影響を延焼の要因とし、火災で初めて被災者生活再建支援法を適用した。県などの制度とあわせ、最大400万円を支給するという特殊な事例となった。

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「新価（再調達価格）」 と「時価」の違いを知っておく必要があります。

　見積もりを見るときに、知っておかないといけない根本的なことは、支払い基準に「時価」と「新価（再調達価格）」の2種類の契約の仕方があります。新価での保険契約だと家を今の価値におきかえて保険金が受け取れるメリットがあります。

「新価(再調達価額)」とは、同等のものを再築するために必要な金額のことです。
「時価額」とは、「新価(再調達価額)」から経過年数や使用による損耗を差し引いた金額のことです。

時価だと加入時は3千万円でも、経年劣化で時価が2千万円に下がっていれば、その分しか保険金を受けられない仕組みです。

この再調達価格の金額設定を一定の範囲内で調整することができます。

地震保険は必要？火災保険は地震が原因の火災は補償対象外である？

　地震が原因となると、多くの火災保険は地震が原因の火災は補償対象外になることが一般的です。東日本大震災では、地震から3～4日後に宮城県気仙沼市で起きた火災が「地震免責」の条項にあたるかが争われ、結果、地震との因果関係が認められたということはありますが基本的には、補償対象外であることは認識しておく必要があります。

地震が多い日本では、 住む地域の特性やリスクに合った補償内容かどうか見極めが必要です。

地震における火災に対しては、地震保険に加入が必要となることも知っておかなければいけません。

阪神大震災の時は、地震で火災が起き、それが燃え広がっていきました。密集地域に住んでいる場合は、地震保険の加入も必要になるかもしれません。

諸費用である火災保険の節約は大きい金額になる

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諸費用は少しでも節約したいところです。再調達価格の金額を、可能な範囲で落とすことが節約につながります。昔は、期間が35年の商品もありましたが、現在は5年が最長となります。そのため、目先の金額が依然と比べて、かなり少ない金額になりました。

そのため、手数料を少しでも増やすために家財保険など住宅ローンの火災保険では絶対はいらないといけない保険ではなく任意の保険を必ずセールスするようになっています。そのため、必要以上の保険に入ってしまう可能性があるので、注意が必要です。

少し横道にそれた話にはなりますが、住宅ローンには、団体生命保険が付いています。そこで、生命保険の見直しなども考える方もいらっしゃると思います。

そこで、保険業界の裏側もしっておくことも大切です。

そもそも保険業界の収益構造は、プロの代理店で、一般論として保険金の2割ぐらいが収益となります。だから、高い保険に加入させればさせるほど、メリットが生まれます。この仕組みが、無理に高い商品を売ろうとする原点になってしまっています。

実際支払っている保険金の3割くらいは、事務手数料と消えていき、残りの7割くらいが正味の保険金となります。

なんとなく、将来が心配……そう思って訪れた保険ショップの実態はひどいものです。裏側を知らないとうまく乗せられます。

「老後の資金はどうするの?」と不安を煽られ、結果的に提案されたのは、まったく不要な保険だった。ということはよくあることではないでしょうか？

貯蓄性のある保険は途中で解約すると返金率が悪いため、やめるにやめれないという経験はないでしょうか？

安くしたいと思って相談にいくと結局前より毎月の支払が増えてしまったということはないでしょうか？

複数の20社近くの生命保険会社の保険を取り扱い、その中からお客に応じて「最適なプラン」を提案してくれると謳う典型的な店でも、実際に保険相談してみると。。。全然最適ではなかったりします。

保険ショップでよくある手法をご説明させていただきます。

そもそも20社以上の保険を扱っているはずなのにすぐに3社くらいにどんどん絞り込まれていきます。ここまではいいのですが、問題は、最適な商品かどうかという事です。

顧客の要求を引き出すよりも、自分たちが売りたい商品つまり手数料の高い商品に誘導しようとすることが目的になっているということを忘れてはいけません。

保険ショップの利益の源泉は、販売した際に保険会社からもらえる手数料です。

『A社の保険のほうがいい商品だが、B社のほうが手数料が倍になるから、A社の保険は薦めない』ということが普通に行われています。

保険ショップでは、『たくさんの商品をお取り扱いしています』などと言いながら、手数料の高い売る商品を最初から絞り込み提案していくのが、普通のやり方です。

数社の商品を取り扱っていて「中立的な立場」で商品を選んでいるようにみえますが、巧みな営業トークを駆使し、売りたい商品を売りつけるケースは普通に存在します。

保険ショップの中には手数料稼ぎのため、あれもこれもと保険を売りつけてくるところが多いです。基本的に、商品によって、バックされるパーセンテージが決まっています。利益率のことを考えると、バックされる手数料の高い商品を薦めてくるものと思って、そのあたりを差し引いて検討しなければいけません。

「老後」の話をして煽っていくのは、鉄板トークです。

「見直し相談」は、カモがネギを背負って行くようなもので見直したら保険料が倍になる可能性もあります。

保険に限らず、とにかく騙されないように理論武装するために、正しい知識を増やしていくことが大切です。

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費用を節約する方法は？

新築建売を購入すると物件の価格つまり本体の価格だけでなく、多額の諸費用がかかります。

諸費用である火災保険を少しでも抑えて節約することが大切になります。

ここからは、新築一戸建てを購入したときの火災保険の保険料を節約する方法をお伝えします。

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①補償内容を絞る

補償内容を絞ると火災保険のコストを削減できます。

補償内容は建物のみにして、家財は含まない契約にすることでコストを抑えることができます。

また、特約は必要なものだけに絞って契約するのもおすすめです。

近くに川や海がない地域あるいは、ハザードマップで浸水リスクを確認して問題なければ、浸水や土砂崩れなどの水災の特約はつけないという判断もできます。水災をつけなければ一気に安くなります。

火災保険は自然災害や火災だけでなく、盗難や車をぶつけられた損害などにも対応できます。

ぶつけられるなどのリスクは、新築一戸建てが建つ道路の様子によります。

交通量が多く、曲がり角などぶつけられる可能性が高い新築一戸建てでしたら、補償に入れておくことで修理費用を補うことができます。

補償内容は、購入する新築一戸建ての建つ状況などによって判断することが大切です。

②複数の保険会社に相見積もりをとる

火災保険は不動産会社と提携している保険会社を薦められることが一般的です。不動産仲介会社にバックが入るようになっています。

火災保険はインターネットで簡単に見積もりをとれたりするので、複数の保険会社の見積もりを取ることをお勧めします。

同じ契約条件であっても数万円単位の差があることもあります。

地震保険は、どの保険会社でも、契約条件が同じ場合、同じ見積もり金額になります。地震災害は民間企業だけではリスクが高いため、政府と共同の事業となっているためです。

見積もりをとるときには、建物の情報が必要になります。

③最長5年で一括で支払う

保険料は分割の支払いと一括の支払いを選ぶことが出来ます。2022年10月から最長5年になっています。

一括の支払いは20％ほどの割引が適用されます。初期費用は多くなりますが、問題ない場合は一括支払いを選んだ方がお得です。これは、銀行の保証料も同じです。先払いの方が、後払いよりトータルコストが安くなる可能性が高いです。

5年一括払いが最も安くなる

火災保険は、長期（最長10年）で契約すれば1年更新するより保険料が安くなります。さらに、火災保険料の支払い方法も選択することができ、1年でも5年でも契約することができます。10年一括払いを選択すれば、総額の保険料を安くすることができるのです。

2022年10月からは、最長5年になりました。

契約期間や支払い方法などによる保険料の違いについては、保険会社によって異なる場合もありますが、同じ保険会社でも保険料に大きな違いが生まれるので、どうせ必要な保険であれば、安くできる方法を選ぶ方がいいです。

必要な特約をきちんと選ぶ

火災保険は、必須加入の内容以外の特約は任意加入です。ただし、最近の火災保険の営業は、さまざまな特約が付帯された状態で提案されることが一般的です。だから、火災保険に加入する前に補償内容をしっかりと確認し、不用な特約が付帯されていれば、それを外すなどと言った事で、保険料を安くすることを考えないといけません。

補償限度額・再調達価格を低く設定すると安くなる

最後は、火災保険の補償限度額を低く設定すれば、安くなります。これは再調達価格が基準になっています。例えば、「再調達価格×70％～130％」の範囲で補償限度額が決められていることが多く最も限度額が低い「70%」を選べば保険料が安くなります。

ただし注意点として、補償限度額を低く設定し過ぎた場合、万一、火災・災害などで被害を受けたとき、保険金だけで足りないこともあります。どの保険会社も30坪くらいの戸建てであれば、再調達価格が1700万円～1800万円くらいに基準設定されていると思いますが、少なくとも2階建てであれば1500万円以上で加入しておかないとローコストメーカーでもそれ以下では家が建ちません。保険は、万一の時のために入るものですが、いざというときに役に立たないと意味がありません。

火災保険加入のタイミング

火災保険の加入のタイミングはしっておかなければいけません。
火災保険は、引渡日から保険の効力が発生するように契約をします。引渡日までに加入していなければいけません。遅くとも引渡日の1週間くらい前までには、どのプランにするかある程度決めておく必要があります。

購入する住宅により売買契約と引渡日までの期間が違います。完成していない分譲マンションや注文住宅の場合は、売買契約から引渡しまでの期間が長くなります。契約後引渡しの期間が長ければじっくり準備することができます。

完成済みのマンションや建売住宅の場合は、ローンの段取りさえ終われば、決済が可能になりますが、契約から決済まで1ヶ月くらいしかありませんので、早めに動いていく必要があります。火災保険だけでなく、購入に関する様々な手続きが集中することになります。

誰に相談すればいいのか？まず、複数の保険会社に相見積もりをとることからスタート

不動産会社が代理店をしている場合、提携している保険会社を薦められます。バックが不動産会社に入るためです。また、住宅ローンを組む銀行でも提携している保険会社を薦められます。銀行でも割引率は高いもののオプションたっぷりで提案されるのが一般的です。

又、インターネットでも、火災保険は簡単に見積もりをとることができます。

まず、やっていただきたいのは、複数の会社に相見積もりをとることです。地震保険は差が出ませんが、火災保険は全く同じ契約条件であっても差がでてきます。

見積もりをとるときには、同じ条件でないと意味がありません。地震保険は同じ条件であれば、同じ金額になるはずです。銀行にしても団体割引があるので2割引くらいにはなっていると思いますが、必要のない保険までかけてしまうと意味がありません。

まとめ

火災保険の補償内容は、見直押すことも可能です。購入時に自分で補償内容を選択していれば、補償の見直しも自分で行えます。新築住宅の場合は、購入先の不動産会社より提携の火災保険を勧められることが多いと思いますが、人任せにせず、自分で考えて絞り込んでいくことが大切です。

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