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新築建売を購入するために具体的に物件を絞り込み商談まで進んだとき、物件価格だけで購入できると思っていたが意外と、他にも費用が発生することに気づきます。銀行に支払うお金、司法書士に支払うお金、仲介会社に支払う仲介手数料、建物にかける火災保険等が物件価格の10％近く、例えば3000万円の新築建売であれば、諸費用として300万円近く本体価格以外にかかることになります。
しかし、新築建売を購入している方の中には、その10％近くかかる諸費用を半分くらい（5％）にまで削減して購入する方がいます。その違いがどこで生まれるのか？お得に購入するための知識を不動産業界歴20年以上のプロが徹底解説していきます。
- 新築建売の諸費用はどこでも同じではない
- 奈良県の新築一戸建、建売住宅を仲介手数料無料・半額で購入する方法
- 仲介手数料の仕組みは？いくらかかる？
- 新築一戸建ての諸費用がどれくらいかかるのか？
- 新築一戸建て仲介手数料無料のカラクリ
- 仲介手数料の値引き・無料交渉はできるのか？
- 多くの新築一戸建購入時に仲介手数料が発生する理由
- 「仲介手数料無料・割引」の会社を利用するとお得に購入できる
- 仲介手数料無料のデメリットとは？
- 当社の仲介業務の品質や対応・経験値に自信あり
- 仲介手数料無料で新築一戸建を購入する際の業者選びの注意点
新築建売の諸費用はどこでも同じではない
不動産取引は、多くの人にとって人生に数回くらいあるかないかしかありません。経験がないため、多くの方は騙されていても気づかないことが一般的です。また、同じ新築建売を購入するにしてもどの仲介会社を通して購入するかで諸費用が大きく違ってきます。不動産業界においては、会社規模が大きいから安心できるというレベルではなく、ブラックボックス化しているがゆえに、取引上細心の注意が必要です。まず諸費用を大きく削減するためには、諸費用の中でも一番大きな割合を占める仲介手数料の削減が大きく貢献します。
パワービルダーの新築建売は両手取引になる！だから無料にできる
まったく同じ物件（新築建売）を購入するにしても、どの仲介会社から購入するかで大きく諸費用が変わってきます。なぜなら、新築建売は、売主が不動産会社のため、両手取引になる物件が多くあるためです。特にパワービルダー（飯田グループ等）においては、両手取引になる物件が多く、売り手から手数料がもらえる物件については買い手からは仲介手数料を取らない方針で経営している仲介会社から購入すると、仲介手数料分100万円以上削減でき、お得に購入することができます。
つまり、 「売主業者（分譲時会社）からだけ仲介手数料を受領し、買主からは不要」というビジネスモデルです。 一般的な仲介会社は、売主業者からも仲介手数料を受領し、さらに買主からも仲介手数料を受領します。つまり、売り手と買い手と両方から仲介手数料を受領します。
仲介手数料無料で購入できる条件①レインズ登録されていて、仲介可能な新築建売であること②両手取引の新築建売であること
トータルコストを抑えるポイントは、諸費用だけではなく値段交渉も大切になります。
特にパワービルダーの物件をお得に購入するためには、３つのポイントがあります。１つ目は、値段改定、２つ目は、値段交渉、３つ目が諸費用削減（仲介手数料）です。大手のパワービルダーは在庫回転率を重視して規模の経済でコスト競争力の強さで業界のポジションをつかんでいます。そのため、中小業者と比較すると驚くほど値段改定が早いのが特徴です。そのため、上記の３つのポイントが揃うタイミングで購入すると、購入した時点で、400万円～500万円お得に購入できる可能性があります。
また、両手取引の新築建売は、パワービルダー以外にも多くあり、そのような物件は、買い手からは仲介手数料無料でOKの仲介会社の場合、お得に購入できます。また、値段交渉については、下記ブログをご参照下さい。
パワービルダーの代表格、飯田グループのブランド名一覧
・リーブルガーデン：一建設（株）
・ハートフルタウン：（株）飯田産業
・ブルーミングガーデン：（株）東栄住宅
・グラファーレ：タクトホーム（株）
・クレイドルガーデン：（株）アーネストワン
・リナージュ：アイディホーム（株）
関連記事：新築一戸建て、飯田グループの建売の値引き交渉の方法 価格改定のタイミングを知る！
関連記事：新築一戸建て建売の値引きの限界・底値の失敗しない見極め方！飯田グループと中小の建売業者の違いは？
専任返し（再販）の囲い込まれた物件は独占販売の仲介会社からしか購入できない
両手取引の新築であっても、無料業者が取り扱いできない物件もあります。それは直売つまり売主が営業マンを雇って仲介会社を介せず販売している物件と、直売はしないが、再販（専任返し）といわれるもので、特定の仲介会社しか取り扱いができない物件です。
しかし、再販は期間が決められていることが多く、パワービルダーの場合、仮に再販を仲介会社に与えても３カ月以内が鉄則です。
ただ、売主と仲介会社がズブズブの関係の場合、半年なり長期にわたり売れ残らないとレインズに登録されません。なぜ専任返し（再販）というような形で特定の仲介会社だけが販売できるように配慮するかというと、分譲会社が仲介会社に恩を売るためです。分譲会社は仲介会社から土地の情報をもらっているので、その見返りとして再販を与えるのですが、窓口が1社であれば、仲介会社としては必ず両手取引にできるのでメリットがあります。このように囲い込まれた物件は無料業者やその他の仲介会社は取り扱いできません。
この場合は、囲い込んでいる仲介会社に仲介手数料を満額支払い購入するしか選択肢はなく仲介会社もかなり経費がかかっていますので仲介手数料はなんとしても取ろうとします。ただし、パワービルダーの場合、期間は3カ月で必ず解除され、直接レインズ登録されるので、ちょうど建物が完成するころに無料業者から仲介手数料無料で購入することができます。
仲介できない新築一戸建とは①レインズに登録されていない②再販（専任返し）で囲い込まれ仲介に入れない※レインズに登録されていなくても取り扱いできるケースはありますので、お気軽にお問合せ下さい。
無料業者でも取り扱いはできるが無料にはできない新築建売がある
上記のように完全に一定期間他の仲介会社が取り扱いできない新築建売もあれば、取り扱いはできるが、仲介手数料を無料にはできない新築建売があります。これは、売り手である分譲会社側の仲介会社がレインズ登録した場合です。 この場合、売り手側の仲介手数料は売り手側の仲介会社が受領することになるので、買い手側の仲介会社は、買い手からしか仲介手数料をもらうことができないつまり片手取引になるパターンです。これも仲介会社への恩の売り方の一つの方法です。レインズ登録している期間に成約すれば、売り手からの仲介手数料は必ずもらえることになります。
また、分譲会社によっては、利益を最大限にするため、別の子会社をつくり、その子会社に仲介をまかせているケースがあります 。この場合、売り主から直接買うことはできません。無料・割引の仲介会社から購入することができますが、売り手側の仲介手数料が、売り手の子会社の方に入ることになるので、片手取引になり仲介手数料を無料にすることはできません。片手仲介になり、買い手にしか仲介手数料を請求することができないため無料にすることができない時、当社の場合、新築建売限定で半額で対応しております。
仲介はできるが無料にはできず半額になる新築一戸建とは①レインズに登録されている②売主（分譲会社）から仲介手数料をもらえない
パワービルダーでも広告制限している新築建売は多い
スーモやホームズ等のポータルサイトを閲覧していると、１社しか掲載していない物件もあれば、複数社掲載している物件もあります。違いの多くは広告制限であることが多いです。再販物件（専任返し）で、１社に絞り込まれている物件もありますが、特にパワービルダーの物件は、専任返し（再販）は３カ月以内には解除されます。つまり、建物完成頃、分譲会社が必ず直接レインズ登録を行います。レインズ登録後は、どの仲介会社でも取り扱いが可能になるので、仲介手数料無料・割引してくれる仲介会社を通して購入すれば、お得に購入できます。また、レインズに登録はされているが、広告制限があり、特定の仲介会社しかポータルサイトに掲載できない物件も多くあります。広告制限がかかっているだけなので、仮に、スーモ等で直接問い合わせしてしまうと仲介手数料が発生しますが、別の無料・割引の会社を通して購入すると、お得に購入することができます。
スーモ等に１社だけの掲載だが単なる広告制限がかかっているだけの新築建売→仲介手数料無料で購入可能！
無料・割引会社で取り扱いできるかどうかわからない場合、当社にお気軽にお問合せ下さい。
関連記事：【不動産業界の裏側】ポータルサイト(スーモ、ホームズ)の仕組みを徹底解説 仲介手数料とポータルの関係は
スーモで仲介手数料無料の客引きにも注意
2023年４月からスーモで、仲介手数料無料・割引の文言を入力できるようになったため、客引きのためだけに掲載する会社も多くでてきました。仲介手数料無料で客引きして、別の項目で請求するスキームですが、特にローン事務代行手数料で請求するスキームは、昔からあり多くの仲介会社で請求されています。簡単に言うとローンの段取りをサポートする費用ですが、このような内容は本来仲介手数料の中に含まれているべき業務ですが、慣習的に請求する会社も多いです。当社では、仲介手数料以外の費用は一切請求していません。そのため、仲介手数料無料の物件は、当社からの請求はなにもありません。
最近は、別の項目での請求が巧妙化しており、本来必要でないものが請求されている事例をよく耳にすることがあります。諸費用は必ず明細を確認して、不明瞭なものがあれば、必ず確認が必要ですが、おそらく営業トーク（応酬話法）が用意されており、どのように切り返すかは研究していると思いますので、知識がない状態で商談を進めると簡単に数百万円かすめ取られます。
奈良県内でも両手取引の新築建売は多くある
基本的に、不動産業界で働いたことがある等、不動産業界を一度でも経験したことがある方は、つまり不動産業界の仕組みが理解できている方は、パワービルダーの新築建売を、わざわざ仲介手数料を支払って購入する人はいません。ムダなお金だと認識しているためです。両手取引で、仲介に入る介在価値のない新築建売に仲介手数料を支払うということはありえないことだと考えています。安いということは何かあると不安がらせるなど仲介手数料無料・割引への応酬話法や切り返しは準備されているので、知識が不足しているともっともそうに聞こえ信じてしまうこともあるかもしれません。ただ、不動産業界の関係者が、両手仲介の物件を満額の仲介手数料を支払って購入することはありえないことであることは知っておいた方がいいでしょう。その事実が真実です。そして、支払った仲介手数料は、スーモ等の広告費に溶かされて消えていくだけです。
不動産仲介業は、ビジネスモデル的に広告費がかかるビジネスモデルであるということです。かかるコストとして、広告費と人件費がほとんどの割合を占めます。この広告費と人件費をコントロールできれば、仲介手数料の割引を行うことが可能になります。
ある意味、新築建売での両手取引は、仲介という商品に莫大な広告費をのせて売っていることと同じで、本当の意味での価値提供ができているのかという疑問があります。広告費をお客様に支払わせて成り立っていることと同じではないかと考えています。広告費をのせることにより仲介という商品の単価が高くなっているにすぎず、支払った仲介手数料は、広告費に溶かされていくことになります。つまり、介在価値が上がって仲介手数料が高いというわけではありません。
奈良県内でも、両手取引の新築建売は多くあります。スーモ等で気になる物件があれば、お気軽にお問合せ下さい。
仲介手数料が無料になるもっとかみ砕いた説明は、記事の後述で解説させていただきます。
◇FP無料相談会の実施（FP１級資格保持者）
住宅ローンの月々の返済や保険関係の支払い等、自宅購入後には毎月ランニングコストがかかります。将来設計を含め、無理なく返済、支払いをするためにファイナンシャルプランナー（FP）との相談会を無料で開催しています。オンラインでも可能です。（※事前予約が必要となります。お早めにご相談下さいませ。）【新築建売】契約前に絶対知っておくべきこと5選!コレを知らずに契約すると500万円ドブに捨てることもある！罠にかかると知らないうちに大損する！
トラブルを避けるためには内覧のタイミングでお問合せ下さい
仲介手数料が安いという理由で、仲介会社を変更しようとするとトラブルになるケースがあります。商談の進捗次第では、当社等お得に購入できる会社で購入できないつまり、他の仲介会社が入れない可能性があります。お得にスムーズに購入するためには、内覧のタイミングでお問合せいただくのが無難です。ずいぶん前に案内してもらったが、やはりあの物件気になる等でその営業マンとは縁が切れている状態であればトラブルになることはないでしょう。
先に案内した業者の営業マンからすると、お客様が盗まれたつまり抜き行為ではないかと態度が豹変する営業マンが一定数います。また、オープンハウスでは、1週間から2週間おきに違う仲介会社が入ることがよくあります。立ち代わり入れ替わり様々な仲介会社が集客のためにオープンハウスを行います。オープンハウス等では内覧したとしても、アンケート等を記入しないこともトラブルを防ぐテクニックです。
関連記事：新築一戸建購入で仲介手数料などでトラブルになる可能性あり！ トラブルを防ぐ方法とは？
また上記のような広告制限がかけられている物件も多くあるため、直接スーモ・ホームズ・アットホーム等のポータルサイトに連絡するのではなく、まずは手数料等様々な角度から絞り込んだ仲介会社・営業マンに連絡することがお得に購入するための第一歩となります。
関連記事：新築建売でスーモ等でよく見かける成約者特典で騙されて損をする！両手取引になる仲介手数料が発生する物件が多い理由
奈良県の新築一戸建、建売住宅を仲介手数料無料・半額で購入する方法
関連記事：関西の新築一戸建てを仲介手数料最大無料で購入するはこちら
新築一戸建ての仲介手数料が無料になるかどうかは、不動産会社がどのような立場で取引に関与しているか、つまり「取引態様」を確認すればすぐにわかります。
取引態様には主に「売主」と「仲介」の2つのケースがあります。
- 取引態様が「売主」のケース
- 取引態様が「仲介」のケース
- それぞれ順番に解説していきます。
取引態様が「売主」の場合
不動産会社が「売主」の場合、分譲会社が営業マンを雇い直接販売を行っているため、仲介業務は発生しません。
そのため、買主が支払う仲介手数料も発生しません。つまり無料です。
購入者は仲介手数料を負担することなく物件を購入できますが、「売主物件」の場合は、広告費・人件費がのせられた金額で販売しているため相場より高額であることが多く、営業力で売り切るビジネスモデルのため値引き交渉が難しいことがある点も考慮する必要があります。また、売主物件だけに絞り込んで探すとかなり選択肢が少なくなってしまいます。
取引態様が「仲介」の場合
取引態様が仲介の場合、仲介会社が売主（分譲会社）と買主の間に立ち、物件情報の提供や契約から決済までのスケジュール調整、価格交渉のサポート、客観的なアドバイスなどを行ってくれます。
このような仲介サービスの対価として、買主が仲介手数料が必要になります。
ただし、仲介物件の場合でも、仲介会社によっては仲介手数料が無料になることがあります。
つまり、売り手（分譲会社）から仲介手数料を受領できる物件は買主からの仲介手数料を取らないサービスを提供しています。こうした場合、不動産会社は売主側から手数料を受け取ることだけで収益を確保して運営しています。
新築一戸建ての仲介手数料が無料になる仕組み（仲介物件でも無料）
新築建売.comでは、売主分譲会社から仲介手数料がきっちり支払われる場合、仲介手数料は無料、支払われない場合、半額となります。新築一戸建ては、売り手側つまり分譲会社から手数料がいただける物件つまり、両手取引になる新築一戸建があります。ココが中古物件との大きな違いです。
当社が新築一戸建てを仲介手数料を無料にできる理由
高額な広告宣伝費をかけていない
本来両手取引になる取引をわざわざ買主の方からの仲介手数料を受領しないということは､仲介会社としての収益は半減することになり経営的に苦しくなるのが一般的です。
不動産仲介業は、ビジネスモデル的に広告費がかかるビジネスモデルであるということです。かかるコストとして、広告費と人件費がほとんどの割合を占めます。この広告費と人件費をコントロールできれば、仲介手数料の割引を行うことが可能になります。
スーモやホームズ等のポータルサイトに広告すればするほど、反響は取れる確率は上がりますが両手取引をしないと採算が取れなくなります。最近は、反響の流入経路が複雑になってきているため、ポータルサイト単体では費用対効果が合わなくなってきています。YouTube等のSNSと組み合わせてようやく採算が取れる時代ですので、広告を踏めば踏むほど反響が取れる時代でないためポータルサイトの１本足打法の広告の使い方をしてジャブジャブ広告費を使っていると、危険なビジネスモデルとも言えます。
逆にSNSを軸として、自社メディアを展開すると低コストで成り立つ時代でもあるため、仲介手数料無料サービスが可能となっています。
今後、AIによる業務改善が加速するはずです。AIによる業務改善を行えば、原価を下げることが可能になるだけでなくサービスの質を高めることも可能になると考えています。
営業マンに高額な人件費をかけていない
また、不動産仲介業は、人件費をかける方が売り上げが増えるビジネスモデルでもあります。そのため、人は多い方が売り上げが高くなる確率が高くなります。
この営業マンにかかる経費を少数精鋭にすることにより､大幅にコスト削減が実現し、買主から仲介手数料を受領しなくても売主から受領する 仲介手数料のみで会社を成り立たせることができます。
当社では、関西エリアの新築建売の取り扱いが可能ですが、北摂・阪神間・京阪エリア限定で物件紹介や新規物件の自動配信、値下げ物件の自動配信、パワービルダーの値段改定の経緯の情報提供、直近１年分の新築一戸建の売り出し事例（成約事例）・過去の価格改定履歴の提供等も行っていますが、ほぼ自動ですので、余計な人件費はかかっておりません。
高額な家賃がかかる事務所ではない
高額な家賃は損益分岐点を引き上げます。その分を広告費と同じように回収するために必死に無理な営業を強いることになります。強引な営業は、ビジネスモデルから生まれます。高額な家賃・高額な人件費・高額な広告費を使うほど、回収するために強引な営業をしなければいけません。しつこく強引な昔ながらの営業は、お客様にとってメリットがなく煩わしいだけと考えています。
当社で仲介手数料無料で購入するメリット
値段交渉も積極的に行います！
当社では、できる限りお得に購入するためには、諸費用を削減するだけでなく、値段交渉によりトータルのコストを削減することも大切だと考えています。
住宅ローンのサポートも積極的に行います！
どの住宅ローンを選ぶかで、35年のトータルのコストが大きく違ってきます。少しでも金利条件のいい金融機関を積極的にご提案させていただきます。
経験とノウハウがあるプロの宅建士が現地調査と丁寧な説明
土地・戸建ては、経験がないと判断できないことがあります。現地調査は非常に重要で経験あるプロが行い、購入リスクやデメリットも適切に丁寧に説明していきます。
アフターサービスもしっかり行います！
「売ったら終わり」「売れさえすればいい」と考えている営業マンは多いですが、当社では長期にわたりパートナーとして寄り添える存在を目指しております。
対応エリア 奈良県
大阪府全域
吹田市,豊中市,箕面市,池田市,茨木市,高槻市,摂津市,大阪市(北区-中央区-西区-浪速区- 港区- 此花区-淀川区- 西淀川区- 東淀川区- 東成区- 天王寺区-住吉区-大正区- 旭区-福島区- 都島区- 城東区- 生野区- 阿倍野区- 東住吉区-鶴見区- 平野区- 住之江区-西成区),堺市( 中区- 東区- 西区- 南区- 北区-美原区),枚方市,交野市,寝屋川市,門真市,守口市,東大阪市,大東市,四條畷市,八尾市,岸和田市,三島郡,島本町,泉大津市,和泉市,高石市,泉北郡,忠岡町,貝塚市,泉佐野市,泉南市,阪南市,泉南郡,柏原市,富田林市,河内長野市,松原市,羽曳野市,藤井寺市,大阪狭山市,南河内郡,太子町,河南町,熊取町,豊能郡,能勢町,豊能町等
兵庫県
川西市,伊丹市,宝塚市,尼崎市,西宮市,神戸市(北区-須磨区-垂水区-中央区-灘区-西区-東灘区-兵庫区-長田区),芦屋市,明石市,相生市,赤穂市,揖保郡太子町,小野市,加古川市,加古郡稲美町,加古郡播磨町,加西市,加東市,川辺郡猪名川町,篠山市,三田市,高砂市,たつの市,丹波市,西脇市,姫路市,三木市等
奈良県
奈良市,生駒市,大和高田市,香芝市,大和郡山市,上牧町,王寺町,広陵町,河合町,天理市,橿原市,桜井市,五條市,御所市,葛城市,宇陀市,生駒郡平群町,生駒郡三郷町,生駒郡斑鳩町,生駒郡安堵町,磯城郡川⻄町,磯城郡田原本町等
京都府
京都市(伏見区-南区-上京区-中京区-下京区-北区-右京区-西京区-左京区-東山区-山科区),宇治市,城陽市,向日市,長岡京市,八幡市,京田辺市,木津川市,亀岡市,大山崎町,精華町等
滋賀県
大津市,草津市,守山市,野洲市,湖南市,栗東市,近江八幡市等
和歌山県
和歌山市,海南市,橋本市,有田市,御坊市,紀の川市,岩出市等
奈良県で仲介手数料無料で購入する不動産業界の仕組み
現在、新築一戸建て（建売住宅）は、販売元（売主）である分譲会社は、自社で営業マンを雇うとコストが高く経営効率が悪いため、自社の販売部門を持たず、直接販売しない形態が多く、企画に特化し、仲介会社に販売活動を依頼して販売を行っています。
パワービルダーの飯田グループ等では、自社の営業マンに支払う人件費や販売費・広告費を削減し、徹底した経営管理を行い低価格を実現しています。そして土地の仕入れが完了するとすぐにレインズに登録します。
そのため、新築一戸建ての仲介に入ってもらった仲介会社に仲介手数料を支払う必要があるのです。
諸費用はどこでも同じではありません。
どの仲介会社で新築一戸建てを購入するかで、同じ物件を購入したとしても100万円以上差がつく可能性があります。
伊丹市・尼崎市で仲介手数料無料で購入する手順
新築戸建ての物件情報を送るだけで仲介手数料無料になるかをお調べします。
不動産検索サイトSUUMO・HOME’S・at home ヤフー不動産等、他の不動産会社のホームページ、ポストにはいっていたチラシ、オープンハウスなどで見つけた全ての新築一戸建てが対象です。お気軽にお問合せ下さい。
問い合わせは非常にシンプルで簡単です。物件情報のＵＲＬを張り付けてLINE・メールで送るだけ。
仲介手数料の仕組みは？いくらかかる？
仲介手数料とは、不動産の売買契約が成約したときに、仲介を行った不動産仲介会社に支払われる成功報酬です。 売買仲介手数料は、法律でその金額の「上限」が定められており、以下の通りの計算になります。また、上限金額ではありますが、業界内では、正規手数料という認識で、割引するという発想はあまりありません。
売買価格が
- 200万円以下の物件…売買価格の5％＋消費税
- 200万超～400万円の物件…売買価格の4％+2万円＋消費税
- 400万円超の物件…売買価格の3％+6万円＋消費税
新築一戸建てを購入する場合、建築費や土地の価格から考えても400万円以下で取引されることは考えられません。したがって、一般的に新築一戸建ての仲介手数料は売買価格の「3％+6万円」＋6万円となります。
不動産仲介会社は不動産を売主より委任・依頼を専任で受けると、不動産流通機構（通称レインズ）に登録する義務が発生します。仲介会社は必ず、毎日レインズの動きを確認をしながら紹介するための物件収集を行ったり、親しい新築分譲会社へ問い合わせを行い、情報交換を行います。
レインズとは宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣の指定を受けた流通機構で、業者だけが利用できるネットワークです。レインズで、収集した物件情報を買い手に紹介して、契約が成約すれば仲介手数料が発生することになります。営業マンをかかえていない新築分譲会社もこのレインズの土地を仕入れると、登録していきます。その登録をみて仲介の営業マンが販売活動を行っていきます。
仲介手数料の計算例
・物件価格 3,000万円→ 仲介手数料 96万円 + 消費税 96,000円 = 1,056,000円
・物件価格 4,000万円→ 仲介手数料 126万円 + 消費税 126,000円 = 1,386,000円
・物件価格 5,000万円→ 仲介手数料 156万円 + 消費税 156,000円 = 1,716,000円
・物件価格 6,000万円→ 仲介手数料 186万円 + 消費税 186,000円 = 2,046,000円
・物件価格 7,000万円→ 仲介手数料 216万円 + 消費税 216,000円 = 2,376,000円
これだけ高額になる仲介手数料を削減できると住宅ローンの審査における返済比率が緩和されるため住宅ローンの審査が通りやすくなったり、金利条件がよくなったりするメリットが生まれます。
新築一戸建ての諸費用がどれくらいかかるのか？
何度もいいますが諸費用は、どこでも同じではありません。では、新築一戸建て（建売）の場合、物件以外にどのような費用がどれくらいかかるのかについて解説したいと思います。
まず諸費用の内訳として、大きくかかる費用としては、仲介手数料と銀行関係費用と登記費用です。加えて火災保険料と固定資産税の日割精算分と契約に貼る印紙代がかかります。
新築一戸建てにかかる仲介手数料
仲介手数料は、説明しましたように「物件価格×３％＋6万円＋消費税」がかかります。2000万円～4000万円の新築建売の場合、仲介手数料はそれぞれ下記の金額になります。
新築一戸建てにかかる銀行関係費用
仲介手数料の次に費用がかかるのが、銀行に支払うお金です。都銀や地銀では、融資手数料型（融資金額×2.2％）と保証料型（期間35年：100万円あたり約2万円）を選択できるところが多いですが、ネット銀行の場合、融資手数料型しか利用することができません。
また、融資手数料型の方が金利が低く設定されているので、多くの方は融資事務手数料型（融資金額×2.2％）を選択しています。例えば、3500万円の融資額の場合、3500万円×2.2％ということで、77万円となります。仲介手数料の次に大きな金額です。また、都銀・地銀の場合、加えて事務取扱手数料（３万円～５万円＋消費税）と電子契約手数料（１万円＋消費税）が必要になります。
新築一戸建てにかかる登記関係費用
登記費用については、表示登記の相場が、９万円～12万円くらいのことが多く高くても15万円までとなります。所有権移転登記・抵当権設定登記については、上記を目安にして下さい。3000万円くらいの新築建売の場合、司法書士の報酬も含めて35万円～40万円くらいに収まっていることが多いです。多くの新築一戸建て（建売）では、司法書士と土地家屋調査士が分譲会社に指定されます。そのため、登記費用の部分では仲介会社で差はでません。
その他にかかる費用は
あとは、細かい費用となりますが、火災保険料（12万円～20万円：最長5年）・固定資産税の日割り分・契約に貼る印紙代となります。会社によっては、以上の費用以外にローン事務代行手数料のような適当な項目を作成して請求している会社があります。当社では、無料対象物件の場合、当社から請求するお金はなにもありません。
新築一戸建て仲介手数料無料のカラクリ
関連記事：関西の新築一戸建てを仲介手数料最大無料で購入するはこちら
不動産取引には、両手取引と片手取引が存在します。仲介手数料を無料にできるのは、両手取引の時です。新築一戸建ての場合、売り手である分譲会社から、仲介手数料がでることがあり、両手取引になる新築建売が存在します。
関連記事：新築一戸建て建売住宅のムダな諸費用を削減したい！節約できる３つの費用とは
【両手取引】 売り手に入る仲介会社と買い手に入る仲介会社が同じでつまり1社が売り手と買い手の両方から仲介手数料をもらえるのが両手取引です。この場合、売り手である分譲会社が直接レインズ登録を行います。通常不動産仲介会社は、この両手取引を狙って新築一戸建てを売ろうとします。
【片手取引（分かれ）】 片手取引は、分かれともいわれます。売り手の仲介会社と買い手の仲介会社が違うケースがこれにあてはまります。つまり2社が不動産取引にかかわります。この取引は売主側に仲介不動産会社がいて、その会社が売り手から仲介手数料をもらい、レインズなどにより物件情報を取得した買主側の仲介不動産会社が別にいて、その会社は買い手から仲介手数料をもらう形で1つの不動産取引で2社以上が取引に関与している状態の取引です。新築一戸建でも仲介会社が分譲会社のかわりにレインズ登録をする場合、この片手取引になります。どちらかというと、一般的には土地や中古戸建てや中古マンションなどの取引に多い取引形態です。
『仲介手数料無料！』というとたまに、ビックリする方がいますが、仲介不動産会社にとって「かなり無理をしているのでは？」と思う方もいらっしゃいます。
しかし、新築一戸建ての場合、両手取引の物件を片方だけ無料にしているだけなので、特別なことをしている訳ではありません。本来、両手取引になり売り手と買い手の両方から仲介手数料をもらえるにもかかわらず、片方からだけもらうことにしているだけに過ぎません。
仲介会社の売り上げになる仲介手数料ですが、その経費のほとんどが、広告費と人件費です。この広告費と人件費を両手取引を前提としてビジネスモデルを組み立てると当然、仲介手数料の割引が難しくなります。
多くの不動産仲介会社は毎週、週末に新聞折込広告をうちオープンハウスをおこなったり、スーモやホームズ等のポータルサイトに物件情報を大量に掲載して反響を取っていくビジネスモデルです。オープンハウスを行うと人件費がかかりますし、ポータルサイトに広告を大量に広告を掲載すると多額の広告費が必要になります。最初から片手のビジネスモデルで人件費と広告費を組み立てることにより、仲介手数料の割引が実現できます。
回収のためにムリな効率の悪い営業を強いることになります。強引にすぐに結論（即決）を迫られ不快な気持ちになった経験がある方も多いと思います。
一般的には、大量に広告宣伝費を掛けて集客を行っている会社が多いです。その広告費の資金回収のために営業マンが毎日お客様へ電話掛けをしたり、夜にお客様のご自宅にアポなしで突然伺ったり、チラシのポスティングを行いガツガツいくのが不動産会社のありふれた日常です。当社では少数精鋭で広告費等の経費についても徹底的に削減して仲介業務をこなしています。
関連記事：【不動産業界の裏側】ポータルサイト(スーモ、ホームズ)の仕組みを徹底解説 仲介手数料とポータルの関係は
仲介手数料の値引き・無料交渉はできるのか？
スーモやホームズのポータルサイトで物件情報を見て内覧や申し込みをする際、多くの方は、物件情報に掲載されている会社にそのまま問い合わせた場合、正規の仲介手数料を請求されるのが一般的です。
スーモやホームズで多数掲載している業者は、反響単価や成約単価が高い場合、1件成約するのに広告費50万円以上かけているケースもあります。不動産会社は、仲介手数料による収入を広告費や人件費や事務所の維持費などの経費に充てていて、両手取引が前提で広告費・人件費をかけていると仲介手数料の値引き交渉は厳しくなります。基本的には、大手の場合、仲介手数料の値引きはNGですが、中小の会社の場合、無料にはならないかもしれませんが、仲介手数料の値引きに応じてくれる可能性はあります。
しかし、確実に仲介手数料を無料・割引を期待する場合、スーモやホームズの物件情報の情報元の会社に問い合わせる前に、「仲介手数料無料や割引」を前提にビジネスを展開しているところに問い合わせする方が確実にお得に購入できます。
割引の可能性はあっても、交渉そのものが煩わしいと考える方は特に最初から割引を謳っている所に問い合わせするのがベストです。また、仮に値引き交渉がうまくいっても、担当する営業マンは、契約から最後の決済まで取引をすることになるので、気まずい雰囲気のまま進めていくことになります。 会社には、値引きを上司に相談しにくい雰囲気があるのが一般的です。
関連記事：新築一戸建（建売）の仲介手数料は無料・値引きできるの？仲介手数料の値引交渉の注意点とデメリット
多くの新築一戸建購入時に仲介手数料が発生する理由
土地を仕入れて建物を建てて販売しようとする建売業者が、購入希望者に直接販売しないメリットがよく分かからないといった疑問をお持ちの方は多いのではないかと思います。直接販売すれば、仲介会社に仲介手数料を支払わなくて済むのではと考えている方も多いのではと思います。
5000万円の新築建売であれば、150万円もの手数料を仲介会社に支払わなければいけません。
しかし、仲介会社に販売を任せる分譲会社がほとんどです。その理由は大きく２つあると考えています。１つ目は直接販売してしまうと土地の情報が入りにくくなるというデメリットが生じるということと、２つ目は、実は売主（分譲会社）は自社で営業マンを雇って広告打つための人件費・広告費を支払うよりも明らかに安く済むということです。分譲会社にとって逆に言うとたった150万円で販売ができるというメリットがあります。営業マンを雇うと毎月給料を支払わなければいけませんし、広告費も分譲会社が負担しなければいけません。営業マンの給料だけでなく社会保険等の会社負担もバカになりません。仲介会社にまかせれば、そのような費用が全く不要になります。直売している物件が値段が割高になるのは、人件費・広告費分を余分にみて事業計画を立てる必要があるため利幅をきっちりと確保しなければいけないためです。
一番の理由は、そもそも建売業者は土地の仕入れは、ほぼ仲介業者を通じて仕入れているため、直売にしてしまうと、土地の情報が遮断されてしまいます。なぜならば、仲介会社の売り上げは仲介手数料だからです。土地の仲介に入れば１回目の両手取引、再販で買い手をつければ２回目の両手取引ができます。つまり、仲介会社の営業マンは、仲介手数料を最大化させる思考を持っています。
それなのに建売業者が仲介を入れずに自社販売する場合、土地の情報を流すでしょうか？当然優先順位は一番最後になり、それまでにまとまらなければ、情報が流れてくる可能性はありますが、多くの場合、流れてこないです。全ての仲介業者を敵に回しているのと同じで､その建売業者は土地情報に苦しみます。
営業マンをかかえてしまうと養うために無理して買って倒産してしまうということも現実的にあり得ます。そのため全国展開している分譲会社のほとんどは、企画と販売を切り離し、企画に特化して売れる新築の商品化だけを行い販売は仲介会社にまかせるというビジネスモデルで展開しています。2000年代から企画に特化したビジネスモデルでパワービルダーがシェアを拡大し全国展開してスケールしていきました。全国展開で自社売りしている会社はほとんど聞いたことがありません。限られたエリア内でやっていることが一般的です。自社で営業をかかえてスケールすることは、再現性がかなり難しいビジネスモデルであるといえます。
また、体系的な営業ノウハウをもっていないということも得意な企画・商品化に特化させスケールすることに振り切っている理由ではあると思います。苦手な分野に手を出してやけどしないためには餅は餅屋に任せることが一番リスクが低く効率がいいとわかっているのも振り切る理由だと思います。なんどか試みて結局自社売りを断念したケースもあります。軸になるビジネスモデルは、企画と販売を切り離したビジネスモデルで部分的に自社売りしているケースもあると思います。
代表的なパワービルダーが飯田グループですが、そのパワービルダーのビジネスモデルをまねて、直売することをやめて仲介会社に販売をまかせるやり方にビジネスモデルを変更している会社も多くあります。スケールメリットでコスト競争力をつけて買い負けないためには、直売せずにコスト削減することが一番効率がいいと経営者は判断しています。直売するとコスト競争力が弱くなり買い負けて、パワービルダーが買わない土地を無理に仕入れ営業力で売り切っていくしかありません。
土地の仕入れ営業とエンドユーザーへの販売の営業の営業を両方を経験するとわかるのですが、販売する能力と使う筋肉と仕入れするための能力と使う筋肉は違います。そのため１人の営業マンが両方を兼ねてできる営業マンは稀です。両方が得意な経営者は少数派であるということです。
大手のパワービルダーである大手の建売業者は仕入・販売に仲介業者を入れる前提で、初めから仲介手数料分を経費として事業計画を立てています。仲介会社の営業マンは、建物原価だけでなく､もろもろの経費（造成費用・引き込み・仲介手数料・税金等）を踏まえてどれくらいの土地価格であれば、取引が成立するのか理解した上で、つまり分譲会社のストライクゾーンがどのあたりなのかをある程度分かったうえで紹介する分譲会社を選別し、建売業者に土地の買取話を持って行きます。建売業者を選別するにあたって、直売なのか再販で再度両手取引が狙えるのかは仲介会社の営業マンにとって選別するための非常に大きなポイントとなります。
ある程度、スケールしてくると分社化して仲介専門の子会社を設立して、結局買い手は仲介手数料を払うようになってしまっているケースも多くあります。
「仲介手数料無料・割引」の会社を利用するとお得に購入できる
関連記事：関西の新築一戸建てを仲介手数料最大無料で購入するはこちら
なぜか、 仲介手数料無料で多くの新築戸建てが購入できることも、広くは知られていません。
ネットを検索していると不動産会社のWebサイトなどで、「仲介手数料無料や割引」を謳っている不動産会社をみかけます。両手取引を前提として、売主からの仲介手数料を収入源とし、買主には仲介手数料を無料にしています。
こうした不動産会社を利用すれば、新築戸建て物件の多くは、交渉せずに仲介手数料無料・割引で購入できるのです。
同じ物件を購入するのにも、どの仲介会社を通して購入するかで、仲介手数料の金額は違い、諸費用が大きく変わります。注意点とすると、仲介手数料が安いからといって、案内してもらった業者と違う業者で購入すると、タイミングによってはトラブルになる可能性があります。
他社とのシステムの違いは、多くの新築一戸建て仲介手数料最大無料のシステムは、無料になる物件だけしか対応しておらず、無料にならない片手取引の新築一戸建ては対応していないもしくは、仲介手数料割引無しで請求していることが多いです。当社は、 無料にならない片手取引の新築一戸建ても大幅割引の半額で対応可能です。
関連記事：新築一戸建購入で仲介手数料などでトラブルになる可能性あり！ トラブルを防ぐ方法とは？
仲介手数料無料のデメリットとは？
まだまだ認知されていないところはありますが、新築建売を仲介手数料無料で買うのが当たり前になりつつあります。認知されていない理由として、不動産取引自体は、人生において何度も経験することではないので、不動産流通の仕組みが理解されていないことにあると考えられます。
そもそも新築一戸建てには、売主物件と仲介物件があります。売主物件の新築一戸建てとは、営業マンをかかえて直売している物件です。それに対して仲介物件の新築一戸建てとは、自社で営業マンをもたず企画に特化して、販売は仲介会社にまかせている物件のことです。
関連記事：新築戸建て建売住宅購入時の仲介手数料が無料になる？売主物件と仲介物件の違いとは！
関連記事：なぜ仲介会社が新築物件を仲介するのか？新築戸建を仲介手数料が無料や割引で購入するために知っておくべきこと！
最近では、営業マンをかかえて販売すると営業マンの人件費や販売広告費が多額にかかりリスクがあるので、リスクを避け合理的な事業展開をするために直売する業者は年々少なくなり、仲介物件の新築一戸建てが増えています。
関西エリアの新築一戸建でも、仲介手数料無料・半額で購入できる物件は多く存在します。
関連記事：新築一戸建を購入時、仲介手数料が必要な物件がほとんど！仲介手数料が不要な新築が少ないのはなぜ？
売主物件の仲介手数料無料のデメリットとは
売主物件の場合、営業マンを養うための価格や広告費が値段にのせられているので仲介物件の新築一戸建てと比較して価格がかなり割高になっていることがデメリットとしてあげられます。そのかわり、直売なので仲介手数料は無料で購入することができます。
売り切らないといけないので、営業マンはムリな営業をしがちで、ゴリ押し営業になりがちです。
関連記事：新築戸建を売主から直接買うと仲介手数料は無料で、お得なのか？
仲介物件の仲介手数料無料のデメリットとは
仲介物件の仲介手数料のデメリットとして、すべての物件をとりあつかえるわけではないということです。また、取り扱いができるとしても片手取引になれば、無料にすることはできません。紹介できる物件の数は有料業者と変わりはありません。
年々、企画に特化したパワービルダーが幅をきかせ、両手取引になる新築一戸建ては増えてきています。日本最大の飯田グループ（傘下に、一建設、飯田産業、アイディホーム、アーネストワン、タクトホーム、東栄住宅等）の物件は、売主直売ではありませんが仲介手数料無料・半額のビジネスモデルの会社からであれば無料で購入することができます。しかし、普通の仲介会社から購入すると、成約価格×3％＋6万円に消費税が請求されます。
当社で仲介手数料無料のメリットは「仲介手数料無料+ローン事務代行手数料無料」で3000万円の新築の場合100万円以上安く購入できることです。
関連記事：新築戸建て購入時に、仲介手数料無料の不動産会社だと落とし穴あるのか？
さらに、お得に購入するためには、仲介手数料等の割引だけでなく、物件そのものの価格の交渉をして、トータルでコストを下げるために動いていくことが大切です。
同じ物件を購入するとしても、不動産会社の仲介手数料の金額は違います。3％+6万円+消費税の計算式は、法的に定められている上限の金額であって、定価のようなものではありません。つまり、どの仲介会社を通して購入するかで、諸費用が大きく変わることになります。仲介手数料最大無料を謳っている会社でも比較するとトータルの金額は違ってきます。仲介手数料は、金額が大きいため、できる限り削減したい費用です。どの会社、どの営業マンから購入するかを決めてから、物件を探すとスムーズに取引を進めることができます。申し込みをして途中で仲介手数料を理由に、会社を変えるとなると大きなトラブルになる可能性があります。
仲介手数料無料で購入したり、仲介手数料割引で購入する注意点とすると、最近スーモで仲介手数料の割引・無料の文言の記載がOKになったため、客引きのために、仲介手数料無料・割引の文言を使う業者もでてきています。そのため、仲介手数料以外の適当な項目を作り別で回収しようとしている業者も存在します。その多くは、ローン事務代行手数料等の名目だけでなく、適当な項目で請求していることが多いので、諸費用の明細をもらったら必ずチェックする必要があります。
つまり、同じ無料・半額業者でも諸費用が大きく違ってくるので注意が必要です。
ローン事務代行手数料（言い方はいろいろあります。）は、住宅ローンをサポートする費用ですが、本来は、仲介手数料に含まれるべき業務内容です。慣習的に請求している会社は多くあります。
不動産業界は、車業界と同じで、情報の非対称性で商売しているところがあるので、会社の規模が大きいと安心できるというものではありません。
不動産購入は、「何を買うかよりどこから買うか」「どの会社から買うかより誰から買うか」が大切です。
当社の仲介業務の品質や対応・経験値に自信あり
他社（有料業者）よりも充実したサービスを提供
｢本来､100万円以上かかる仲介手数料が0円になることで､仲介業務の品質に疑問や不動産がよくわかっていない経験の浅い営業マンが対応するのでは？｣
と心配される方もいらっしゃいます｡
アーバンサイエンスでは､仲介手数料無料だからといって宅建士資格保有者で経験がある営業マンが対応するため仲介業務品質の低下つまり手を抜いたり、そもそも不動産に深い知見がないといったことはは御座いません｡
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と心配になるかもしれません｡実際、別の項目で費用を請求する無料業者が存在します。
アーバンサイエンスでは､買主から別の項目で諸費用を頂くことは御座いませんのでご安心ください｡また、測量費用等といった新築建売では不要な項目をあたかも必要であるかのようにみせてお客様に請求して、お金をかすめ取ろうというような業者もありますが、当社では一切ありませんのでご安心下さい。当社では仲介手数料が無料の場合、当社から請求するお金はなにもありません。
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関連記事：新築一戸建の値引きの相場とは？価格交渉の方法とタイミングの重要性を徹底解説！中古物件の値引相場と比較！
仲介手数料無料で新築一戸建を購入する際の業者選びの注意点
仲介手数料無料の会社が増えて玉石混交
2023年４月から､スーモが仲介手数料無料という文言の記載がOKになってから、客引きのために仲介手数料無料を謳っている不動産会社も増えてきました｡
まだまだ不動産業界の仕組みや諸費用の内容があまりわからない状態で､商談を進めるケースも多いですが、諸費用等のコスト削減についての意識が高い方のみ､積極的に仲介手数料無料の不動産会社を利用している印象がありますが、以前と比較する仲介手数料無料を謳う会社がかなり増えてきました。
■他の項目で請求されていないかは注意！絶対確認！
仲介手数料無料を謳っている不動産会社であっても､客引きのためだけに謳っているだけで『住宅ローン事務代行手数料』や『契約事務手数料』や新築建売では不要な『測量費用』など､別項目で諸費用を請求する業者も少なくありませんので要注意です｡
■知見が浅い・仲介業務の質が低い業者に注意
また､仲介手数料無料の不動産会社では､仲介業務自体の品質が低い・不動産の知見が浅い業者も中にはあります｡
現地調査では、経験値があるかないかで見抜ける内容が違ってきます。重要事項説明書においても市役所､水道局などに出向いて物件調査を行わず､売主から送られてきた書類のみで重要事項説明書を作成し、重要なことを見落としている可能性がある仲介業者も少なくありません｡
物件調査・現地調査がいい加減な仲介会社で契約した場合､購入後に境界、道路の権利関係（特に私道）､越境（空中越境を含む）､欠陥住宅などでトラブルになるケースも珍しくありません｡
奈良県の歴史と首都（都城）の変遷
不動産を検討するにあたって、その地域の歴史を理解することが大切です。ざっくりとした大きな流れをお伝えすると、「飛鳥京 → 藤原京（橿原市） → 平城京（奈良市） → 平安京（京都市）」の順番です。平安京の段階で都は京都（山城国）へ移りましたが、奈良はその後も「南都（なんと）」として独自の歴史と文化を歩んでいきました。
飛鳥時代から現代に至る奈良の歴史の流れは以下の通りです。
奈良県の歴史と都城の変遷
飛鳥時代（592年〜694年）
飛鳥時代（592年〜694年）：国家形成と飛鳥京592年〜
都：飛鳥京（現在の明日香村周辺）
推古天皇の即位から始まり、聖徳太子や中大兄皇子（天智天皇）らが活躍した時代です。中国（隋・唐）の制度を取り入れ、律令国家の基礎が作られました。ひとつの広大な都市ではなく、天皇ごとに宮（天皇の住まい）を飛鳥周辺に建て替える「飛鳥京」のスタイルをとっていました。
藤原京期（694年〜710年）：日本初の本格的条坊制都市694年〜
都：藤原京（現在の橿原市）
持統天皇によって作られた、日本で最初の中国式格子状都市（条坊制）に基づく本格的な都城です。大宝律令の制定（701年）など、中央集権国家としての仕組みが完成へと向かいました。昭和27年には平城宮跡とともに歴史・学術的に価値のある遺跡として「特別史跡」に、昭和43年9月には「歴史的風土特別保存地区」に指定されています。藤原京の大きさを現在の地図に当てはめてみると、北は近鉄「新ノ口」駅、南が近鉄「橿原神宮前」駅から100mほど南の地点、東は桜井市内、西は畝傍山の西側とかなり広く、大和三山（香具山・畝傍山・耳成山）が全て藤原京の中に入っていたことになります。
藤原京（正確には藤原宮）を詠んだ歌は数多くあります。 その多くは『万葉集』に収められています。
最も有名なのは、持統天皇のこの歌です。
春過ぎて 夏来るらし 白たへの
衣干したり 天の香具山
意味
「春が過ぎて、夏がやってきたようだ。香具山には白い衣が干されている。」
この歌は、藤原宮から見える天香具山の景色を詠んだもので、初夏の爽やかな情景が目に浮かびます。現在でも藤原宮跡から香具山を眺めると、約1,300年前とほぼ同じ位置関係で見ることができます。
藤原京は16年間で廃都となりましたが、その間、大宝元年（701年）に大宝律令が完成し、政治の仕組みが整備されました。富本銭に続く和同開珎も発行され、経済の仕組みにも変化を生みました。藤原京は、日本が律令国家として歩むきっかけとなる重要な時代の都として評価されます。また初めて「日本」という国号を使用したのも藤原京を発した遣唐使です。住宅という視点では藤原宮では初めて屋根に瓦が葺かれました。200万枚もの瓦が使われたようですが、この枚数は法隆寺の瓦の約100倍です。
奈良時代（710年〜784年）
奈良時代（710年〜784年）：国際色豊かな平城京と天平文化710年〜
都：平城京（現在の奈良市周辺）
元明天皇により平城京へ遷都。シルクロードの東の終着点として国際色豊かな「天平文化」が花開きました。聖武天皇によって東大寺や大仏が建立され、仏教の力で国を護る「鎮護国家」の政策が進められました。都の中心部である平城宮（へいじょうきゅう）跡は広大な遺跡として保存されており、日本でも屈指の規模を誇ります。建物そのものは失われていますが、礎石や建物跡、道路跡が地下に残っています。
平安時代〜中世
平安時代〜中世：都の移転と「南都」としての隆盛784年〜
都の移転：長岡京（784年）→ 平安京（794年・京都）
桓武天皇により政治の拠点は京都へ移りますが、奈良は「南都」と呼ばれ、東大寺や興福寺などの大寺院が強い勢力（僧兵など）を持つ宗教・文化の拠点として存在感を示し続けました。
近世（江戸時代）
近世（江戸時代）：寺社参詣と商人の町1603年〜
奈良の多くは幕府の直轄地（天領）や寺社領となり、伊勢参りや大仏参詣の宿場町・門前町として賑わいました。「奈良町（ならまち）」を中心に、墨や清酒、晒（さらし）などの特産品が発展しました。
1887年（明治20年）に現在の「奈良県」が独立設置
近代〜現代：観光都市・ベッドタウンへの進化1887年〜
1887年（明治20年）に現在の「奈良県」が独立設置されました。鉄道の開通とともに世界遺産をはじめとする文化財の保護が進み、日本を代表する国際観光都市へと発展。高度経済成長期以降は、大阪のベッドタウンとしても人口が増加し、古代の歴史遺産と現代の暮らしが共存する地域となっています。
橿原市今井町の歴史的成り立ち
「今井町」という町自体は、飛鳥時代・藤原京期ではなく、ずっと後の戦国時代（16世紀中頃）に誕生しました。
- 戦国時代：一向宗（浄土真宗）の拠点寺院である「称念寺」を中心に、周囲に濠（ほり）や土居を巡らせた環濠集落（寺内町）として成立しました。
- 江戸時代：自治権と商業の権益を認められ、「大和の金は今井に七分」と言われるほど圧倒的な財力を誇る商業都市として全盛期を迎えました。
今井町はなぜ江戸時代の街並みが残っているのか？
奈良県の今井町に江戸時代の街並みがこれほど良好な状態で残っているのは、いくつかの理由が重なっているためです。
① 戦災を免れた
戦火をまぬがれたというのが最も大きな理由です。今井町は第二次世界大戦中の空襲による大きな被害を受けず、多くの町家が焼失せずに残りました。京都や奈良でも戦災を免れた地域はありますが、今井町は特に広い範囲で残っています。
② 大火や大規模な都市開発が少なかった
江戸時代以降、大規模な火災や再開発が比較的少なく、古い建物が建て替えられずに済みました。また、高度経済成長期にも大きな道路が町の中心を貫くような開発が行われなかったため、町並みが保たれました。
③ 商人の町として栄えた
戦国時代から江戸時代にかけて、今井町は「大和の金は今井に七分」といわれるほど商業が栄えました。裕福な商人たちは立派な町家を建て、それらが代々受け継がれてきました。
④ 保存活動が早かった
住民や行政が町並みの価値を認識し、保存活動に取り組んだことも大きな要因です。1993年には国の重要伝統的建造物群保存地区に選定され、修理や景観保全への支援が行われるようになりました。
⑤ 現在も人が暮らしている
今井町は「野外博物館」ではなく、今でも多くの住民が生活しています。そのため建物は適切に維持され、町としての活気も保たれています。
全国でも屈指の保存地区
今井町には約500棟の伝統的建造物が残り、そのうち約9割が江戸時代から明治時代に建てられた建物です。日本最大級の歴史的町並みの一つとして高く評価されています。
大和国（奈良県）の戦国時代から豊臣政権下までの流れ
1. 筒井順慶 vs 松永久秀（大和の主権争い）
大和国は元々、特定の「戦国大名」がおらず、東大寺や興福寺などの寺社勢力と、地元のアラハバキ的な国人領主（筒井氏など）が割拠する地域でした。
そこへ阿波・畿内から進出してきたのが松永久秀です。順慶は若くして父を失ったあと、大和の主導権を巡って久秀と長年激しい抗争（東大寺大仏殿の焼失などを含む）を繰り広げました。
2. 信長の登場と筒井順慶の大和統治
織田信長が上洛してくると、久秀も順慶も信長に従属します。最初は信長とパイプの太かった松永久秀が大和をリードしますが、久秀は後に信長に二度叛逆。1577年の「信貴山城の戦い」で久秀が自害すると、信長は筒井順慶に大和一国の支配を全面的に委ねました。
順慶は信長の命を受けて「破城令」（領内の城を整理・廃城すること）を実施し、郡山城を拠点として大和の統一を進めました。
3. 豊臣秀長の入国（大和の発展）
順慶が亡くなった翌年の1585年、豊臣秀吉は天下統一を進める中で大和を重視し、実弟である豊臣秀長を大和（および紀伊・和泉）に配しました（筒井家は伊賀国へ転封）。もう少し詳しく言うと1584年に筒井順慶が病死すると、養子の筒井定次が跡を継ぎました。しかし、秀吉は大和を重要な地域と考え、1585年に定次を伊賀へ移封します。その代わりに弟の豊臣秀長を大和・紀伊・和泉などの大大名として配置しました。
秀長は郡山城を拡張・整備し、大和郡山は「大和の中心都市」として大きく発展することになります。
4.豊臣秀長の死と「大和豊臣家」の断絶
大和を大きく発展させた豊臣秀長は、入国からわずか6年後の1591年に病死します。跡を継いだ養子の豊臣秀保（秀吉の甥）も1595年に17歳で急死（事故または自殺とされる）したため、大和豊臣家は途絶えてしまいました。
その後は豊臣政権の直轄地（蔵入地）となり、増田長盛（奉行衆の一人）などが郡山城に入って治めました。
5. 江戸幕府の誕生：大和国は「細分化」へ
1600年の関ヶ原の戦い後、天下をとった徳川家康は大和国の特殊性（東大寺や興福寺、吉野など強い権威を持つ寺社が多いこと）を考慮し、一人の大名に国全体を治めさせない方針をとりました。
- 奈良奉行の設置：現在の奈良市に「奈良奉行所」を置き、幕府の直轄地（天領）として管理しました。
- 小大名の配置：郡山藩（柳沢氏など）、高取藩（植村氏）、柳生藩（剣豪で有名な柳生氏）など、小さな藩が点在する形になりました。
- 寺社領の保全：東大寺・興福寺・春日大社などの広大な領地（寺社領）は独立した権益として認められました。
6. 武士の町から「参詣・クラフトの町」へ
武力による争いがなくなった江戸時代、奈良は日本有数の観光・信仰の地へとシフトしていきます。
- 伊勢参り・大仏参詣のブーム：日本全国から旅人が集まり、奈良の宿場町や門前町は大いに賑わいました。
- 特産品（手工業）の発達：
- 奈良墨・奈良筆：寺社での写経や学問の普及により全国ブランドに。
- 奈良晒（ならざらし）：高品質な高級麻織物で、武士の裃（かみしも）や僧侶の衣として大人気を博しました。
- 清酒（奈良酒）：正暦寺などで培われた「清酒発祥の地」の技術をもとに、酒造りも盛んに行われました。
まとめ
豊臣秀長が築いた「城下町・政治の中心（大和郡山）」のベースを引き継ぎつつも、江戸時代に入ると大和国は幕府直轄の治安維持と寺社参詣・商業（奈良町や今井町など）を中心とした平和な都市へと姿を変え、それが現在の「観光都市・奈良」の礎となっています。
東大寺や興福寺などの寺社勢力は戦国大名に近い
昔は「宗教組織」というよりは、現代の私たちが想像する「巨大な武力と領地を持った大名（または国家）」に近い存在でした。
現代のお寺や神社のような「静かに祈りを捧げる場所」というイメージとは全く異なり、中世（平安〜戦国時代）の東大寺・興福寺・春日大社は、政治・経済・軍事を支配する巨大な権力組織でした。
具体的にどのような状態だったのか、3つのポイントで解説します。
1. 自前の軍隊「僧兵（そうへい）」を持っていた
寺社は広大な領地（荘園）や財産を守るため、また政治的な要求を通すために、武器を持った私兵集団である「僧兵」を養っていました。
- 甲冑を着て刀や薙刀（なぎなた）を構え、武装した僧侶たちが数千人規模で集団行動をしていました。
- 朝廷や幕府に対して気に入らないことがあると、春日大社の神木（おさかき）や東大寺の神輿を担いで京都に押しかけ、武力を背景に脅す「強訴（ごうそ）」を繰り返していました。当時の時の権力者（白河法皇など）すら「僧兵の動きだけは思い通りにならない」と嘆いたほどです。
2. 武士（兵）を配下に置く「主君」だった
大和国（奈良）には、全国にいるような「○○氏」という一強の戦国大名が長らく存在しませんでした。なぜなら、興福寺が実質的な「大和国の国守（最高権力者）」だったからです。
- 地元の武士たち（筒井氏や越智氏など）は、独立した大名というより「興福寺の家臣（衆徒・国民）」というポジションでした。
- つまり、お寺がトップに君臨し、その下に武士たちが組み込まれているという構造だったのです。
3. 独自の経済権・裁判権を持っていた
彼らの領地（寺社領・荘園）は全国に散らばっており、そこから莫大な年貢（米や銭）が奈良に集まっていました。
- 寺社領の中では、朝廷の役人や武士の警察権が入ることができない権利（不輸・不入の権）を持っていました。
- 自前で年貢を集め、自前で人を裁く（裁判権）という、まさに「国の中に独立した別の国がある」ような状態でした。
なぜ今の「静かなお寺・神社」になったのか？
この「武装した巨大大名のような寺社」を解体したのが、織田信長・豊臣秀吉・徳川家康です。
- 織田信長：抵抗する寺社（比叡山延暦寺など）を徹底的に武力で潰す。
- 豊臣秀吉：「刀狩り」を実施。僧兵から武器を完全に没収し、武装解除させた。さらに「太閤検地」で寺社の領地を正しく計算・制限した。
- 徳川家康：「寺院諸法度（じいんしょはっと）」という法律を作り、お寺が政治や軍事に口を出せない仕組みを作り上げた。
この「信長・秀吉・家康の3段階」によって軍事力と政治権力を剥ぎ取られ、学問や純粋な信仰、そして幕府の管理下での行事を中心とする存在へと変わっていきました。
そのため、私たちが今日目にする東大寺や興福寺の静けさは、江戸時代以降に作られた姿なのです。
なぜ東大寺・興福寺・春日大社は大名みたいになってしまったのか？
「なぜ神様や仏様を祀る場所が、そんな暴力や利権の塊のようになってしまったのか？」と疑問に思鵜方は多いと思います。
一言で言うと、「古代の朝廷から特別に甘やかされて莫大な資産を持った結果、自分の身と財産を守るために警察・軍事まで自前で持たざるを得なくなったから」です。
そのプロセスには、3つの大きな理由があります。
1. 朝廷や貴族が「莫大な土地（財産）」を寄進したから
平安時代、藤原氏などの大貴族や天皇は、自分たちの権力を維持したり「死後に極楽に行きたい」と祈ったりするために、東大寺や興福寺・春日大社に大量の土地（荘園）をプレゼント（寄進）しました。
- 興福寺・春日大社：藤原氏の氏寺・氏神社だったため、藤原氏の繁栄とともに全国の優秀な土地がどんどん興福寺の領地になりました。
- 不輸・不入（ふゆ・ふにゅう）の権：「お寺の土地からは税金を取りません」「警察や役人は入ってはいけません」という超強力な特権が与えられました。
結果として、お寺は現代で言えば「莫大な不動産収入とタックスヘイブン（免税権）を持つ巨大企業」のようになってしまったのです。
2. 警察や国がアテにならず「自衛」が必要だったから
平安時代中期以降、律令政治が崩壊すると、治安が極めて悪化しました。 武士が誕生したのとまったく同じ理由で、お寺も「自分たちの広大な領地と財産（米や銭）を山賊や他の勢力から守るため」に武装せざるを得なくなりました。
- 最初は境内を守る警護係（下級の僧侶や工作員）を雇ったのが始まりです。
- これが次第に規模拡大し、訓練された武闘派集団「僧兵（そうへい）」へと発展していきました。
「自分の身は自分で守るしかない」という時代背景が、お寺を武装化させたのです。
3. 皇族や貴族の「御曹司」がトップに就くようになったから（門跡制度）
時代が下ると、皇族や摂関家（藤原氏など）の次男・三男たちが、幼少期から東大寺や興福寺のトップ（門跡・院主）として送り込まれるようになりました。
- つまり、お寺のトップは「厳しい修行を積んだ高僧」ではなく、「政界の超エリート貴族のサラブレッド」になったのです。
- 彼らは京都の政界（実家）と密接につながっており、政治的な駆け引きや権力闘争に宗教の力（神罰や僧兵の武力）を利用するようになりました。
明治時代に奈良県（大和国）に形成された街とは
明治時代に「新しくゼロから形成された町（街区・集落）」となると、古代（飛鳥・奈良）や近世（戦国・江戸の城下町や今井町などの環濠都市）、昭和（ニュータウン）に比べてかなり数が限られます。
なぜなら、明治時代の大和国（奈良県）は「新都市を造る時代」ではなく、「江戸時代までに出来上がった町（奈良町や城下町）を近代的な行政・産業の街へと再編する時代」だったからです。
しかし、明治時代という「近代化の波」の中で新しく芽生えた街並みや集落、あるいは一から開拓された町が奈良県内にも存在します。代表的な例を3つの切り口で紹介します。
1. 明治の「吉野林業」バブルで生まれた街並み
黒滝村・川上村・下市町などの「林業集落・市場町」
明治時代、奈良県で最も経済的に潤い、急速にインフラや街並みが発展したのが吉野地方です。
- 背景：明治時代に入ると、大阪や東京などの大都市で近代建築やインフラ建設の需要が爆発し、「吉野杉・吉野桧」の価格が大暴騰しました（吉野林業の黄金期）。
- 町の形成：木材の搬出港や中継地となった吉野川沿い（下市町や川上村・黒滝村などの一部集落）には、山林地主や木材商人の邸宅、運送業者の詰所、さらには彼らを接待する料亭や旅館が一気に建ち並び、明治期ならではの立派な木造建築群による「林業の町」が形作られました。
2. 明治新政府による「開拓」で生まれた集落
吉野郡十津川村の「開墾地」と「復興集落」
明治時代にゼロから人が入り、拓かれた土地として象徴的なのが十津川村です。
- 十津川大水害（明治22年 / 1889年）：集中豪雨により壊滅的な被害を受けた十津川村では、村民の約半数（約2,600人）が北海道へ移住し、「新十津川町」を開拓しました。
- 奈良県側での再編：残った住民たちも、土砂崩れを避けるために安全な尾根筋や高台へ集団移転し、明治中期に新たな集落構造（現在の十津川村の骨格）を作り直しました。
3. 明治の「近代インフラ（鉄道・軍隊）」で発展した町
王寺町（おうじちょう）：鉄道の開通による「鉄道の町」
明治時代より前、王寺は和歌山街道沿いの小さな農村に過ぎませんでした。しかし、明治時代に「交通の要衝」として一から急成長しました。
- 明治23年（1890年）：大阪〜奈良を結ぶ鉄道（現在のJR大和路線）が開通し、王寺駅が開業。
- 町への変貌：その後、和歌山方面や吉野方面への路線が集まる「奈良県最大の鉄道ターミナル」となり、駅の周辺に鉄道員たちの住宅、商店、物流倉庫が急速に立ち並びました。まさに「明治の鉄道が開拓した町」の典型例です。
大阪から奈良への移動は徒歩や街道（暗越奈良街道など）が中心でしたが、鉄道の開通によって所要時間が大幅に短縮され、奈良への観光（東大寺・春日大社など）、商業・物流、大阪との人の往来が大きく発展しました。つまり、明治時代の鉄道開通が、現在の大阪・奈良間の交流の基礎を築いたと言えます。
1889年（明治22年）：大阪側の湊町駅（現在のJR難波駅）～柏原駅が開業。 1890年（明治23年）：柏原駅～奈良駅が開業。
橿原市・高田市周辺：軍隊（兵営）と紡績工場による街並み
明治後期から大正にかけて、日露戦争などを背景に陸軍の施設（歩兵第38連隊など）が現在の橿原市（旧・藤原京跡周辺）などに置かれ、兵隊やその家族、出入り業者用の商店街や飲食店街が明治期に新しく形成されました。また、大和高田市などでは明治期に近代的な「紡績工場」が誘致され、女工たちの寄宿舎や工場街が生まれました。
まとめ：明治の奈良は「木材」「鉄道」「開拓」の時代
| 分類 | 代表的なエリア | 明治期に町が形成された理由 |
| 林業都市 | 吉野郡（下市町・川上村・黒滝村など） | 明治の空前の建築ラッシュによる吉野杉のバブルで繁栄 |
| 鉄道の町 | 香芝市〜王寺町 | 明治の鉄道開通（大和路線など）により、駅を中心に街が急速形成 |
| 水害と開拓 | 十津川村 | 明治22年の大水害を機に、安全な高台へ集落を再編（北海道へは「新十津川町」を創設） |
奈良県（大和国）で昭和初期にできた街とは
昭和初期（1920年代後半〜1930年代）にも、新しい目的を持った町が明確に生まれています。
この時代の最大の特徴は、関西の私鉄（大阪電気軌道＝現在の近鉄）の路線網拡大にともない、それまでの「城下町」や「農村」とは一線を画す「レジャー・観光都市」や「郊外住宅地」が作られた点です。
昭和初期に形成された代表的な町を3つ紹介します。
1. あやめ池（奈良市）：「レジャー＆郊外高級住宅地」の誕生
- 時期：昭和2年（1927年）〜昭和12年（1937年）頃
- 背景：近鉄の前身である大阪電気軌道（大軌）が、自然豊かなため池（蛙股池など）の周辺を「観光と住宅の一体型都市」として一から開発しました。
- 街の形成：
- レジャー都市開発：1920年代末から「あやめ池遊園地」や「あやめ池温泉場（建築家・村野藤吾の設計）」が建設され、温泉街や劇場、行楽地として全国から客が集まる町になりました。
- 住宅地（あやめ池南園住宅地）：昭和12年（1937年）には池の南側で大規模な分譲が始まり、周辺が「風致地区」に指定されたことで、緑豊かな郊外高級住宅地としての街並みが誕生しました。
「あやめ池遊園地」と「あやめ池温泉」は、現在の近鉄奈良線・菖蒲池駅のすぐ近くにありました。学園前駅と大和西大寺駅の間にあるのが菖蒲池駅です。学園前駅から電車で約2分ほどの距離です。
現在は学園前のほうが高級住宅地として知られていますが、戦前から昭和30年代ごろまでは、あやめ池のほうが奈良を代表するレジャー・観光地として非常に有名でした。その後、1950～60年代に近鉄が学園前周辺の大規模な住宅開発を進めたことで、学園前は「学園都市・住宅地」として発展し、一方であやめ池遊園地は入園者の減少などから2004年に閉園しました。そのため、現在は静かな住宅街ですが、かつては関西有数の行楽地だった歴史があります。
2. 生駒・宝山寺門前町（生駒市）：歓楽街と参詣が融合した「山上の都市」
- 時期：昭和4年（1929年）〜昭和初期
- 背景：生駒山にある「宝山寺（生駒聖天）」への参詣客を狙い、大正末期に日本初のケーブルカーが開通。昭和4年（1929年）には生駒山上遊園地が開業しました。
- 街の形成：
- 参道沿い（仲之町・門前町など）の斜面に、昭和初期にかけて100軒を超える料理旅館、土産物屋、さらには芸妓の置屋などが密集する「門前町・歓楽街」が一気に形成されました。
- 木造多層建ての和洋折衷な旅館群が斜面に立ち並ぶ独特の街並みは、昭和初期の「観光ブーム」によって完成したものです。
3. 生駒山上（生駒市・大阪府境）：「天空のレジャーランド」
- 時期：昭和4年（1929年）開業
- 背景： cable car（ケーブルカー）が山上まで延伸されたことで、標高642mの山頂に「生駒山上遊園地」が開業しました。
- 街の形成：
- それまで山林だった山頂に、大型遊具（現存する日本最古の大型遊具「飛行塔」など）や各種施設が設置され、週末になると大都市から家族連れや行楽客が集まる「天空の行楽地」という新しい空間が突如として誕生しました。
まとめ：昭和初期の奈良は「レジャーと郊外生活」の時代
| 街・エリア | 形成された主な要因 | 街の特徴 |
|---|---|---|
| あやめ池 | 電鉄会社（大軌）による遊園地・温泉・住宅地の一体開発 | レジャー施設と緑豊かな郊外高級住宅地 |
| 生駒・宝山寺門前町 | ケーブルカー開通と参詣・レジャーブーム | 参道沿いの斜面に形成された料理旅館・料亭街 |
| 生駒山上 | 山上ケーブル延伸と遊園地の開園 | 山頂を切り拓いて作られた観光レジャー空間 |
昭和初期の奈良県は、戦後の「ベッドタウン（平城ニュータウンなど）」になる前段階として、私鉄沿線沿いに「遊び場」と「モダンな生活空間」がセットになった新しい町が生み出された時代でした。
奈良県（大和国）のニュータウンはどのように形成されたのか
奈良県のニュータウンは、主に昭和の高度経済成長期（1960年代）からバブル期（1980年代）にかけて、「大阪の深刻な住宅不足を解消するためのベッドタウン」として急速に形成されました。
かつては「大和盆地の農村と古都」だった場所に、大規模な山林開発と最新の都市計画（鉄道の延伸）が組み合わさることで、一気に近代的住宅地へと変貌していきました。
その形成プロセスと歴史的背景を4つのステップで紐解きます。
1. なぜ「奈良」にニュータウンだったのか？（地理と歴史の背景）
1960年代、大阪市周辺は高度経済成長による人口集中で猛烈な住宅不足に陥り、地価が跳ね上がりました。そこで目が付けられたのが大阪の東隣にある奈良県（特に北部の北和・西和エリア）です。
奈良県北部（生駒市、奈良市西部、香芝市など）は、生駒山地さえ超えれば大阪市内まで20〜30km圏内という絶好のロケーションにありました。
2. 近鉄による「インフラ（鉄道）×宅地」の一体開発
奈良のニュータウン形成で最大の立役者となったのが近畿日本鉄道（近鉄）や公団（現・UR都市機構）です。
- 生駒トンネルの開通・複線化：近鉄奈良線や地下鉄中央線と直通する近鉄珪生駒線（現・けいはんな線）などの輸送力を劇的に強化。大阪の都心部（難波や本町）まで30分〜40分程度で結ばれました。
- 「駅とニュータウン」をセットで建設：山林や丘陵地を切り拓いて巨大な住宅地を造り、そこに新しい駅（例：学研奈良登美ヶ丘駅、生駒線沿線の駅など）を開業させる民鉄独特の手法で人口を一気に呼び込みました。
生駒トンネルの歴史 1914年（大正3年）4月18日に完成し、その後1914年（大正3年）4月30日に大阪・上本町～奈良間の鉄道が開業しました。1911年（明治44年）：トンネル掘削工事開始 1914年（大正3年）4月18日：旧生駒トンネル完成 1914年（大正3年）4月30日：大阪上本町～奈良間開業 1964年（昭和39年）7月23日：現在使われている新生駒トンネルが開通し、旧トンネルは営業を終了しました。
3. 主なニュータウンの具体例
奈良県内には、開発主体や時期によって様々なニュータウンが誕生しました。
| エリア | 代表的なニュータウン | 特徴・開発主体 |
| 奈良市・生駒市（北和） | 平城ニュータウン 登美ヶ丘ニュータウン | 日本最大級の規模。 日本住宅公団や近鉄が開発。ゆったりとした戸建てや団地が立ち並び、学研都市（関西文化学術研究都市）の住宅基盤ともなりました。 |
| 生駒市 | 生駒鹿ノ台・白庭台 | 近鉄が主体となって開発した高級感ある一戸建て中心の住宅街。 |
| 香芝市・上牧町など（西和・中和） | 西大和ニュータウン 真美ヶ丘ニュータウン | 住宅公団や民間デベロッパーによる開発。JR和歌山線や近鉄大阪線・田原本線を利用して大阪・天王寺方面へ通うファミリー層が流入。 |
4. 形成されたニュータウンの特徴と「現在の課題」
奈良県のニュータウンは、古代からの歴史遺産がある大和盆地の「フチ（丘陵地）」を削って造られたため、「古代史の遺構（古墳や遺跡）と最新の住宅街が隣り合っている」という奈良独特の景観を生み出しました。
しかし、形成から半世紀が経過した現在では、以下のような課題（オールドニュータウン化）にも直面しています。
- 住民の高齢化と少子化：一斉に入居した「第1次ニュータウン世代」が高齢化し、子世代が都市部へ流出。
- 坂道の多さとバリアフリー：丘陵地に造られたため坂道が多く、高齢になった住民の移動が課題に。
- 再生への取り組み：駅前再開発（商業施設やマンションへの建て替え）、学研都市との連携による若い世代の呼び込みなど、街の若返り施策が進められています。
まとめ
奈良県のニュータウンは、「高度経済成長期の大阪の人口を受け止めるため、鉄道会社や公団が生駒山地の東側の丘陵地を一気に切り拓いて造り上げた一大ベッドタウン群」として形成されました。
これにより奈良県は「古代の都」という歴史的側面と、「大阪のベッドタウン（全国有数の県外就業率）」という現代的な側面を併せ持つ都市構造へと発展していったのです。
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
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