新築一戸建・建売住宅購入時の諸費用はいくら?内訳や相場とお金の流れから節約のコツや注意点を徹底解説

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新築一戸建・建売住宅購入時の諸費用はいくら?内訳や相場とお金の流れから節約のコツや注意点を徹底解説

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新築一戸建てを購入する場合、物件価格だけでなく、様々な費用が発生します。

これを「諸費用」といいます。諸費用のなかには様々な税金や登記費用、銀行関係費用、仲介手数料、火災保険などが含まれます。購入時だけでなく、入居後にも発生する諸費用もあるので、しっかりと理解する必要があります。

新築一戸建て購入時にかかる諸費用を、契約から決済までの流れに沿って解説します。

結論から言うと、住宅ローンを利用するとすると、建売住宅の諸費用の目安は物件価格の7%~8%です。(2000万円~4000万円くらいの建売住宅の場合)
つまり物件価格3,000万円の場合、物件価格とは別に250万円~270万円程度の諸費用を用意しなければなりません。

諸費用の目安と内訳だけでなく、諸費用を節約する方法を不動産業界歴20年以上のプロが徹底解説します。

  1. ①新築一戸建の契約時に何が必要?
    1. 手付金→分譲会社(決済時、本体代金に充当されます。)
    2. 印紙税→税金
  2. ②決済(引き渡し)時に必要な物は
    1. 表示登記費用→土地家屋調査士
    2. 登録免許税(登記費用)→税金
    3. 司法書士への支払い(登記費用)→司法書士
    4. 火災保険・地震保険→保険会社へ
    5. 仲介手数料→仲介会社へ
    6. 住宅ローン融資事務手数料→金融機関へ
    7. 住宅ローン保証料
    8. 固定資産税・都市計画税の日割り精算分→分譲会社
    9. 住宅ローン事務代行手数料→仲介会社
  3. ③引き渡し後、必要なものは?
    1. 不動産取得税
    2. リフォーム代・オプション代
    3. 家具家電・カーテン・カーテンレール購入費
    4. 引っ越し費用
    5. テレビアンテナ工事費用
  4. ④入居後どんなものがかかるのか?
    1. 固定資産税・都市計画税
    2. 自治会費
    3. メンテナンス費
  5. 諸諸費用を低くする方法は仲介手数料と住宅ローンと火災保険と火災保険
    1. 仲介手数料無料や割引できるの仲介会社から購入する
    2. 35年のトータルコストを考え住宅ローンを見直す
    3. ガン団信・3大疾病への加入の場合、生命保険を見直す
    4. 火災保険の補償内容を見直す
    5. (注文住宅の場合)分割融資可能な金融機関を利用し、つなぎローンを利用しない
    6. (注文住宅の場合)地鎮祭を実施しない
  6. 諸費用をシミュレーション!新築一戸建て購入時の諸費用の平均相場は?
  7. 【まとめ】新築一戸建てを購入する場合、仲介会社によって諸費用が違う

①新築一戸建の契約時に何が必要?

契約から決済の流れ

住宅ローンの事前審査→売買契約→住宅ローンの本審査→完成後立ち会い・表示登記→決済

大手建て売り会社の場合で、完成物件の場合、契約から決済まで3週間から4週間です。

まず、契約から決済までのお金の流れのイメージが付くように、手付金の説明もいれております。大きな流れとしては、申し込みした後すぐに、住宅ローンの事前審査をして、申し込み後1週間以内をめどに売買契約を行います。契約後は、ローン特約の期日に間に合うように住宅ローンの本審査をすぐに進めていきます。本審査の承認を取得後、完成後の立ち会い表示登記の段取りをして決済を迎える流れになります。

手付金→分譲会社(決済時、本体代金に充当されます。)

購入したい新築一戸建てが見つれば、購入申込み後、1週間以内をめどに売買契約を結びます。

この時必要な費用が「手付金」です。手付金は買主が売主(分譲会社)に支払う費用です。不動産取引での相場は物件価格の5~10%です。つまり、3000万円の新築一戸建てでシミュレーションしてみると、150~300万円必要となります。しかし、売主は分譲会社で、業者ですので、100万円くらいで十分問題なく契約できます。分譲会社によっては、50万円でも契約できることはあります。

手付金は諸費用ではないので、物件価格以外に必要な費用ではありません。決済時には手付金は物件費用に充てられ決済時に戻ってくるようなイメージです。

中古物件の場合は、5%~10%で取引することが多く、物元となる仲介会社によって柔軟度が違います。

手付金は、諸費用ではありません。順調に段取りが進み、最後の決済時、物件価格の一部に充当されるので、戻ってくるようなイメージです。勝手な理由で契約を辞める場合には、手付け解除できるタイミングでは、手付金を放棄すれば、契約を解除することができます。いわば、人質のような役割になります。

手付金については、買主都合でキャンセルをした場合は手付金は戻ってこないので注意が必要です。もう一つの注意点が、契約が成⽴した時点で仲介⼿数料が発⽣するので、⼿付⾦による解約つまり手付け解除の場合や、違約による解約つまり違約解除となった場合は、物件の引き渡しがなくても仲介⼿数料を求められるのが一般的な不動産契約なので、知っておく必要があります。また、手付け解除の場合、期日がもうけられているので、手付け解除期日までは、買主様が、手付金を放棄して契約が解除となった場合でも、仲介手数料が発生します。大手の仲介会社では、契約時必ず仲介手数料の半金を回収します。これはこういった解約時に、最悪半金でも確実に回収できる思惑があります。

関連記事:不動産に消費税はかかる?新築一戸建て、中古一戸建て、売土地の場合は?新築一戸建ての購入タイミングは?

印紙税→税金

不動産を購入するときには様々な税金が発生します。

そのなかの一つが「印紙税」です。

新築一戸建てに関する売買契約書は課税対象の文書で、規定金額分の印紙を貼って提出をします。印紙税とは、契約書に貼る印紙代のことです。契約書に決められた額の印紙を貼り、印鑑で割印を押すことで納税します。

印紙は郵便局で購入できます。仲介会社が用意している場合は、契約時お金をもっていくだけです。

新築一戸建てを購入する場合、土地や建物を売買するときの売買契約書、注文住宅を建てるときの建設工事請負契約書、金融機関から住宅ローンを借りるときの住宅ローン契約書(金銭消費貸借契約書)があり、それぞれに印紙税がかかります。

税額については、売買契約書と工事請負契約書については2022年3月31日の契約まで軽減措置が受けられます。また税額は契約書の記載金額、つまり物件価格や工事代金、ローン借入金額に応じて決められており、例えば記載金額が1000万円超5000万円以下の場合は売買契約と工事請負契約が1万円(軽減措置のため安くなっている)、ローン契約が2万円です。

契約書は契約を結ぶ売主・買主がそれぞれ1通ずつ作成するのが一般的ですが、分譲会社との契約の場合、原本を買主分だけにして買主が1通分の印紙税を負担することになります。

印紙代の目安

契約価格1,000万円超~5,000万円以下の場合2万円→2022年3月31日まで軽減措置で、1万円になっています。

②決済(引き渡し)時に必要な物は

表示登記費用→土地家屋調査士

新築一戸建ての場合、建物が登記されていないため、表示登記が必要になります。「表示登記」とは、まだ公的に登記がされていない「建物」について、「不動産の存在や構造や床面積」を新たに登録するために行う登記のことです。以前は「表示登記」といわれていましたが、2004(平成16)年6月の「不動産登記法改正」によって、名称が「表題登記」に変更されています。不動産登記簿の「表題部」に記載されるその内容は建物の「所在」「地番」「家屋番号」「種類」「構造」「床面積」「所有者の住所、氏名」などで、その所有権を他人(第三者)に主張するためには、所有権の保存登記をしなければなりません。

表示登記のタイミングとしては、本審査の承認がおりてから、申請をかけますが、決済まで、時間がない場合、見切り発車することもあります。登記が完了するまで、市町村によってかかる時間は違いますが、だいたい1週間くらいあれば、間に合うケースが多いです。だから、どんなに遅くても決済の1週間前には、表示登記の申請をしなければいけません。間に合わないと、保存登記や抵当権設定登記ができませんので、決済ができません。

表示登記の目安

9万円~10万円くらい

登録免許税(登記費用)→税金

不動産の所有権を保存・移転する「登記」を行います。

新築一戸建てを購入すると登記費用として「登録免許税」と「司法書士への支払い」が発生します。

登録免許税は固定資産税評価額に税率をかけることによって求められ、特例措置も適用されます。

所有権登記することによって、その土地や建物が自分のものであることを第三者に示すことができます。

新築一戸建てを買うときは保存登記・所有権登記のほか、住宅ローンを借りる場合は抵当権の設定登記も行われます。抵当権設定登記は、金融機関が土地や建物を担保にお金を融資したことを示すもので、万が一、支払いができなくなった場合、競売によって資金を回収できることになります。

これらの登記をする時、登録免許税という税金が発生します。税額は所有権の場合、土地・建物の評価額(固定資産税評価額)に一定の税率をかけた金額です。固定資産税評価額とは自治体が固定資産税を計算するときに基準とする土地・建物の価格のことで、実勢価格ではありません。また評価額が決まっていない新築建物の場合は法務局が認定した価格で登録免許税が計算されることになります。

所有権の保存登記と移転登記は、それぞれ税率が異なります。所有権移転登記とは土地や既存の建物の所有権を売主(分譲会社)から買主に移す登記です。新築一戸建の建売住宅では、買主様であるお客様が、表示登記を行い、保存登記を行います。

軽減税率を受けるためには一定の要件を満たす必要があります。主な要件は床面積が50m²以上であることと、築年数が20年以内(マンションなど耐火建築物は25年以内)であること、自己居住の用に供した場合などです。だから、軽減税率を適用するための書類として、現在住んでいる自宅の賃貸契約書もしくは、自宅の売却の媒介契約書等が必要になります。なお、マンションの床面積は登記簿上の内法面積なので、広告で表示される壁芯面積よりやや狭くなるので注意が必要です。

参考:令和3年4月1日以降の登録免許税に関するお知らせ(法務局)はこちら

登録免許税額=
不動産の固定資産税評価額
×税率

その目安は一般的に、土地は地価公示価格の約70%、建物は再建築価格の50~70%と言われています。

抵当権設定の場合の登録免許税額 = 抵当権設定金額 × 0.004

登録免許税の目安

不動産取得の登録免許税=固定資産税評価額×0.4~2%(建物のみ、2022年3月31日まで軽減措置あり)

抵当権設定の場合の登録免許税額 = 抵当権設定金額 × 0.004

参考:登録免許税の税額表(国税庁)はこちら

司法書士への支払い(登記費用)→司法書士

登記手続きは専門的な知識が必要になるため、司法書士が行います。

新築一戸建ての場合、分譲会社が指定する司法書士に依頼するのが一般的です。

報酬は住宅ローンの抵当権設定の数も違ったり司法書士により様々ですが、住宅ローンを利用する場合、平均12万円~13万くらいが目安です。

登記関係費用・司法書士報酬の目安

【住宅ローンを利用する場合】

12万円~13万円くらいが目安です。

登録免許税と司法書士の報酬をあわせて、2000万円~3500万円くらいの建て売り住宅の場合、35万~40万円くらいで収まっていることが多いです。(軽減税率を利用した場合)

火災保険・地震保険→保険会社へ

火災保険とは、火災だけでなく、様々な災害から保証してくれる保険です。住宅ローンを組む場合には融資条件として、火災保険の加入が条件となります。

関連記事:【火災保険】加入必須?マイホーム購入時の「火災保険」「地震保険」の基礎知識 新築一戸建ての耐震等級3で地震保険安くなる?

火災だけが補償の対象となるイメージがありますが、台風や落雷やひょう災などといった自然災害、水漏れや盗難、住宅に車を当てられたなど様々な損害も対象となります。

金額や商品によって金額は様々です。火災保険の保険料は、まず保険対象の建物の構造によって区分されます。一戸建ての場合はH構造(木造)T構造(鉄骨・ツーバイフォーなど)に区分され、同じ補償内容の場合の火災保険料は一戸建ての木造住宅が一番高くなり、マンションが一番安くなります。

水災補償が「あり」「なし」とでは保険料が大きく違うので、新築一戸建て(H構造)では保険料の節約を考える場合、水災補償は、見直しのポイントとなります。

また、補償内容を建物だけにするか、家財も含めるかなど、補償の範囲によっても保険料は異なります。火災保険の対象は大きく分けて「建物」「家財」に分かれており、補償対象として家財を含めると保険料が大きく違うので、ここも見直しのポイントとなります。

また、住宅ローンにおいては加入の条件にはなりませんが、地震保険も検討が必要です。なぜなら、地震による火災は火災保険ではカバーされず、地震保険が保証するからです。

地震保険目安

火災保険料は12万~35万円程度(10年一括契約の場合で地震保険も含む)

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仲介手数料→仲介会社へ

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仲介会社(不動産会社)を通して新築一戸建てを購入するときには、仲介手数料が発生します。直売の新築一戸建ての場合、仲介手数料は、発生しませんが、営業マンのコスト・販売広告コストが負担になるため、直売の新築は少なく、仲介物件の新築一戸建てが多く存在します。

関連記事:新築一戸建を購入時、仲介手数料が必要な物件がほとんど!仲介手数料が不要な新築が少ないのはなぜ?

希望に合った新築一戸建てを探してもらったり、住宅ローン契約の代行をしたり、分譲会社との条件交渉、市役所・法務局等への物件調査など様々なサービスに対する手数料を仲介会社に支払います。

関連記事:新築戸建を売主から直接買うと仲介手数料は無料で、お得なのか?

また、仲介会社によっては、売買契約時に半金、引き渡し完了時に半金を支払うケースもあります。

仲介手数料は会社によって異なりますが、

仲介手数料 = (売買価格 × 3% + 6万円) + 消費税

を正規手数料として請求されることが一般的です。

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仲介手数料の目安

【速算式】

売買価格×3%+6万円+消費税

住宅ローン融資事務手数料→金融機関へ

住宅ローンを契約するときにも、様々な諸費用が必要になります。

銀行に支払う事務手数料や、団体信用生命保険特約料、保証料もしくは融資事務手数料、ローン契約時に印紙代が発生します。取扱手数料は、地銀・都銀で、3万円~5万円に消費税が相場です。

住宅ローンで、大きな金額は、保証料もしくは融資事務手数料です。保証料型融資事務手数料型があり、ネット銀行では、融資手数料型のみしか利用できません。

団体生命保険料は、金利の中に含まれています。団体信用生命保険(団信)とは、主たる債務者が志望したり万が一のことがあって住宅ローンを払えなくなったときに、残債を払わなくても済つまり残債がゼロになる保険のことです。

融資手数料型の場合、融資額が3000万円とすると、2%の定率制の場合は融資手数料が60万円(プラス消費税)となり、保証型よりやや高くなります。しかし、融資手数料型の方が金利が低くなります。

融資手数料型の場合、保証料は支払う必要はありません。特にネット銀行は保証料がかからない代わりに融資事務手数料がかかります。金利が低いため、融資事務手数料型を利用する方が、多いですが、デメリットとして、保証型のように繰り上げ返済をして保証料が戻ってくると言うようなことはありません。

がんになったら、ローン残高がゼロになるガン特約や3大疾病保障等は金利を0.1%~0.3%上乗せすることにより利用が可能になります。

融資事務手数料目安

3万~5万円に消費税ほどです。または融資事務手数料型の場合、借入額の1~3%程度

ネット銀行では、融資金額×2%のところが多いです。

金利や内容は金融機関や住宅ローンの商品によって異なります。金利の条件だけで選ぶのであれば、ネット銀行が有力な候補となります。ネット銀行・フラット35は保証料は不要です。

住宅ローン保証料

住宅ローンの返済ができなくなった場合に、返済を肩代わりする保証会社に支払うお金。ネット銀行やフラット35利用時は不要となります。また保証型には、外枠方式内枠方式があります。

つまり、一括払い(外枠)で決済時支払うパターン分割払いで金利に上乗せして支払うパターンがあります。一括払いの場合は返済期間などに応じて融資額100万円当たり2万円の保証料を決済時に支払います。35年返済の場合は1000万円当たり約20万円になりますので、3000万円借りた場合の保証料は約60万円が一般的です。

内枠方式の分割払いのパターンは保証料を金利に0.2%上乗せして支払います。トータルコストで考えると先に支払ってしまった方がいいですが、諸費用ローンを利用する場合、金融機関によっては、内枠方式つまり分割での支払いしかできないケースがあります。

仮に新築一戸建て3500万円を35年返済で借りるとして、金利が0.475%の場合の毎月返済額は9万468円となり、金利が0.2%上乗せされて0.675%になると9万3587円となり、その差は3000円になります。35年間トータルでは126万円くらいの差になります。このように内枠方式つまり分割払いは当初の負担を軽くできますが、トータルでは負担が大きく損をすることになります。先に支払うことができるのであれば、支払ってしまった方がいいです。

保証料の目安

融資金額100万円あたり2万円くらい(35年ローンの場合)

固定資産税・都市計画税の日割り精算分→分譲会社

固定資産税とは、その年の1月1日現在の不動産所有者が支払う税金のことです。

固定資産税の税率は全国一律ではなく、各市町村によって違う場合があるため注意が必要です。基本的には1.4%となっていますが、地域によっては別の税率を採用していることもあります。

また、都市計画税という税金がかかります。都市計画税の税率は0.3%ですが、これは最大税率であり、確定しているわけではありません。

関西の場合、4月1日起算日で、日割り計算して精算します。新築一戸建ての場合、決済時点では、建物には課税されていないことが多く土地だけの精算では、不動産の大きさや自治体の基準など、さまざまな要因で金額は異なりますが、一般的に数万円程度で収まることが多いです。

都市計画税は住んでいる地域の都市計画事業などに充てる税金で、固定資産税と一緒に徴収されます。固定資産税とよく似ていますが、市街化区域内の不動産所有者に対してのみ課される点が大きな違いになります。

関連記事:新築一戸建ての固定資産税の相場はいくら支払うの?固定資産税の評価証明書って?公課証明って?

関連記事:土地の価格相場の調べ方?土地の値段の決め方とは?公示価格・基準地価 ・実勢価格・固定資産税評価額・路線価どう違う?

固定資産税精算の目安

固定資産税:固定資産税評価額×税率1.4%(標準税率)

都市計画税:固定資産税評価額×税率0.3%(上限)

住宅ローン事務代行手数料→仲介会社

住宅ローンの事務代行手数料は、仲介会社によって請求するところと、請求しない仲介会社があります。金額的には、10万円から20万円くらい請求するところが多いです。当社では請求していません。

スーモやホームズのようなポータルサイトで、景品サービスをアピールしているところは、ローン事務代行手数料を請求するところが多いと思います。勘違いしてお得感を演出します。景品の原資となっているのが一般的です。

③引き渡し後、必要なものは?

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得した人が都道府県に支払う税金です。一度だけかかるのが不動産取得税です。新居に入居して6ヶ月後くらいに、納税通知書が送られてきます。地方税であり、納税先は都道府県になります。決められた納期までに金融機関やコンビニや郵便局などで支払います。

不動産取得税の税額は、「課税標準額×税率」で計算します。課税標準額と固定資産税評価額と呼ばれる公的な価格が使われます。この評価額は時価よりも低く、土地の場合は時価の7割程度、建物の場合は5~6割程度が目安になっています。

計算方法の基本原則は、

土地・建物の税額 = 固定資産税評価額 × 4%

です。

固定資産評価額とは、地域・面積・年数などによって決まるその土地・建物の評価額です。

新築一戸建ての場合、床面積の広さなどの条件によって軽減措置が受けられます。軽減措置の手続きは住んでいる地域によって異なり、申告が必要な場合もあります。

税額は登録免許税と同様に、原則として評価額(固定資産税評価額)に税率をかけて計算します。税率は3%ですが、土地の場合は評価額が2分の1に軽減されています。

さらに土地・建物ともに軽減措置があります。新築一戸建ての場合、建物は評価額から大きな金額が控除されるので、やはり税額ゼロの場合が多くあります。

(住宅の価格-控除額1200万円)×3%=税額

令和6年3月31日まで

軽減措置を受けるには、住宅の床面積が50m²以上240m²以下という要件を満たす必要があります。マンションの場合、床面積には共用部分を按分した面積も加算されるので、専有面積が50m²未満でも適用される場合があります。また中古住宅の場合は新耐震基準を満たすことが条件で、築年数によって控除額が違います。新築一戸建ての場合、通常の建売住宅であれば軽減措置が利用できることになります。

建物の評価額からの控除額

建物については評価額から一定額が控除されます。控除額は住宅が新築された日に応じて下記のように決められており、1997年4月1日以降に建てられた住宅であれば1200万円が控除されます。

新築日控除額
1997年4月1日以降1200万円
1989年4月1日~1997年3月31日1000万円
1985年7月1日~1989年3月31日450万円
1981年7月1日~1985年6月30日420万円
1976年1月1日~1981年6月30日350万円
1973年1月1日~1975年12月31日230万円
1964年1月1日~1972年12月31日150万円
1954年7月1日~1963年12月31日100万円

また軽減措置を受けるには、取得の日から期日以内に都道府県税事務所に申告しなければならないことになっています。手続きを忘れても納税通知書が届いてから申告すれば軽減されるケースもあるようです。新築一戸建ての2000万円~3500万円くらいの建て売り住宅の場合、軽減措置があるため、ほとんどかからないことが多いですが、稀に通知書に数十万円の税額が書かれていることもあります。詳細は、都道府県税事務所に問い合わせてください。

不動産取得税の目安

不動産取得税の税率

【原則】
宅地×4%
住宅×4%

【軽減措置】
宅地……評価額×1/2×3%
住宅……評価額×3%

参考:大阪府 不動産取得税の詳細はこちら

リフォーム代・オプション代

しかし、どうしても屋根のない駐車場に屋根をつけたい場合や、バルコニーに屋根をつけたい場合、基本的には、決済後に行うことになります。

家具家電・カーテン・カーテンレール購入費

新築一戸建ての建売住宅では、カーテンやカーテンレールは付いていません。また、必要な家具・家電を揃える必要があります。

エアコン、照明器具を買い換えるかどうか悩むところだと思います。カーテンやカーテンレールは絶対必要な物だと思いますが、全部取り付けるとニトリとかでもそこそこの金額になるので、予算はみておく方が無難です。

新築一戸建ての場合は、エアコンのホースを通す穴が空いていないため、工事費用が比較的高くなる傾向があります。

また、新築一戸建てにはカーテンレールがついてないことが一般的でが、新築一戸建てのカーテンレールの費用相場は、10~30万円ほどかかります。シンプルなものを選べば安く済みます。また、カーテンについては既製品を使えば安くなりますが、1階と2階すべてつけるとそこそこの金額になります。

引っ越し費用

引っ越し代は、移動距離、家財の量、時期などによって変動しますが、繁忙期を避けるのが理想です。

特に年末・2月・3月・4月は引っ越しのピークになるので、引越し費用が大幅に上がってしまいます。また、できるだけ平日に引っ越した方が安くなりますし、午前よりも午後の方が安くなります。

テレビアンテナ工事費用

新築一戸建ての場合、テレビをみるためには、アンテナを設置するか、ケーブル回線を利用するかのどちらかになります。コスト的には、初期費用はアンテナの方が高いですが、長い目でみると、アンテナの方が安くなります。台風などの影響をうけにくい壁に取り付けるタイプもありますが、まわりの建物によって電波状況がかわるため、利用できないこともあります。アンテナの場合、5万円くらいの費用が相場です。

テレビの視聴方法としては大きく分けて2つです。

  • テレビ線を電線から引き込む
  • 光回線・ケーブルなどでテレビ視聴を申込む

④入居後どんなものがかかるのか?

固定資産税・都市計画税

固定資産税とは、所有する不動産(住宅)に対して課せられる税金です。毎年、かかってくるお金になります。

その年の1月1日時点で所有している人に対して、5月~6月頃に自治体から納税通知書が届きます。

固定資産税の計算方法は、

固定資産税=固定資産税評価額×標準税率1.4%

です。

固定資産税は土地と建物に課税されますが、新築一戸建ての場合、軽減措置があります。

納付時期は6月(第1期)、9月(第2期)、12月(第3期)、2月(第4期)の年4回です。一括で支払いこともできます。

都市計画税は固定資産税とあわせて納付する税金で、都市計画法による市街化区域内にある土地・建物が対象となります。毎年、かかってくるお金になります。

自治会費

自治会費は、任意になります。必ず入らなければいけないということではありませんが、新築一戸建てに引っ越すと自治会への加入を案内されることが一般的です。

自治会ではごみ集積所の清掃、管理、防災訓練、地域イベントなどを実施しており、その費用を定期的に自治会員から徴収します。

メンテナンス費

マンションの場合、修繕積立費は毎月、強制的に、徴収されます。しかし戸建ての場合は、徴収されませんが、リフォームやメンテナンスの費用は自分で積み立てをする必要があります。

新築一戸建ての建売住宅の場合、外壁や屋根は10年から15年くらいでメインテナンスが必要になります。メインテナンスをきっちりするかしないかで、建物の寿命を左右することになります。

また、アフターサービスの期日内であればお金がかからないこともありますが、期日を過ぎてから水回りが故障をしたり、どこか不具合を起こすと自分でリフォーム費用を支払うことになります。

諸諸費用を低くする方法は仲介手数料と住宅ローンと火災保険と火災保険

関連記事:関西の新築一戸建てを仲介手数料最大無料で購入するはこちら

新築一戸建てを購入するときには、3000万円くらいの建売住宅で相場的には、250万円~270万円くらいの諸費用が必要になります。この諸費用を少しでも安く購入できれば、諸費用を自己資金で出せるかもしれません。諸費用ローンを利用しなければ、貸出金利が安くなるので、同じ物件でもトータルコストが大きく違うことになります。

仲介手数料無料や割引できるの仲介会社から購入する

同じ物件を購入するとしてもどの仲介会社から購入するかで諸費用が大きく変わります。諸費用は、どの会社でも同じではありません。仲介物件の新築一戸建ては仲介手数料無料・半額の不動産会社を選ぶと諸費用を大きく削減できることになります。時代の流れから、直売の新築一戸建ては少ないため、ほとんど仲介手数料がかかるケースが多いため、探し始めのタイミングで、仲介会社を選んでおく必要があります。

仲介手数料の相場は「(売買価格 × 3% + 6万円) + 消費税」です。

例えば4,000万円の新築一戸建てを購入する場合、仲介手数料は138.6万円もかかります。

この138.6万円が無料もしくは半額になればと考えると、仲介手数料は諸費用の大部分を占めるといっても過言ではないことに気づきます。

仲介手数料が無料・半額の場合、初期費用を大幅に節約することができます。

仲介手数料無料ローン事務代行手数料無料であれば、

3000万円くらいの新築建売住宅であれば、150万円くらいで収まることが多いです。

35年のトータルコストを考え住宅ローンを見直す

4000万円の新築一戸建ての場合、4000万円の住宅ローンを利用すると、住信SBIネット銀行変動金利0.39%の金利(2021年11月)では、総支払額42,798,577円になります。メガバンクで0.475%の場合、総支払額は43,424,985円となり、35年間の差額は、62万6408円となります。

実際、住信SBIネット銀行では、3大疾病の50%が無料で付いているので、0.15%分くらいは、さらにお得に住宅ローンを組んでいることを考えると実質的には、62万円の2倍から2.5倍くらいお得に購入していることになります。

このように、0.085%の違いでも、35年間支払い続けたとすると、62万円以上の差額が生まれます。少しでも条件のよい住宅ローンを利用することは大変重要になります。

ガン団信・3大疾病への加入の場合、生命保険を見直す

団信は、住宅ローンの契約者が返済途中で死亡や高度障がい状態となった場合、残りのローンが保険金で支払われる保険で、金利の中に含まれていますが、加えて、ガン特約や3大疾病へ加入した場合、生命保険を見直すことで、生命保険料を抑えることができる場合もあります。

火災保険の補償内容を見直す

住宅ローンを組むのに火災保険への加入は必須ですが、保険会社や補償内容を見直すことで節約が可能になります。

火災保険は、仲介会社から薦められることが多いと思いますが、どの代理店もオプションをつけてもらい売り上げを上げたいので、自分たちにとって必要のないものまで付いている可能性があります。最低限の補償内容に絞れないか、見直すことで、大きく削減することが可能です。

再調達価格の調整、水災をどうするか、家財をどうするかこのあたりをきっちりと絞り込むことが大切です。

なお、地震保険料は国との共同事業なので、地域や物件によって差はありますが、保険会社による差はありません。

火災保険の契約期間を見直すと初期費用は安くなりますが、トータルで考えると同じ保険会社で1年契約を10年間繰り返す場合より、最長の10年契約で保険料を一括で支払うほうがトータルでは安くなります。

売却などで途中で解約した場合、利率はよくありませんが未経過期間分に応じた保険料が戻ってはきます。

(注文住宅の場合)分割融資可能な金融機関を利用し、つなぎローンを利用しない

注文住宅の場合、土地購入や着工・上棟など、住宅の完成前から費用が発生しますが、住宅ローンは完成まで実行されないため、それまでの支払いにつなぎローンを利用しなければいけないケースが多くあります。ところが、つなぎローンは住宅ローンより金利が高めで、事務手数料も住宅ローンより高めなので、土地の金額によっては、つなぎ融資のコストが多額になります。

できれば、契約金、着工30%、上棟30%を柔軟に対応してくれるハウスメーカーで、分割融資が可能な金融機関であれば、つなぎ融資を使わずに、資金繰り的に成り立つ可能性があります。

(注文住宅の場合)地鎮祭を実施しない

注文住宅の建築前と上棟時に行われるこれらの地鎮祭は、新築一戸建ての建て売り住宅では行いません。考え方次第で、実施しないという選択肢もあります。

諸費用をシミュレーション!新築一戸建て購入時の諸費用の平均相場は?

新築一戸建てを購入する場合、諸費用は物件価格の7~8%が平均相場です。

※物件価格4,000万円、借入金額4,000万円とした場合

表示登記:約10万円

登記費用(所有権移転登記・抵当権設定登記):約45万円

売買契約書 印紙代:1万円

仲介手数料:138.6万円(当社の場合、無料or半額)

固定資産税日割り精算:約10万円

住宅ローン融資事務手数料(ネット銀行):88万円

火災保険料:約20万円

ローン事務代行手数料:10万円(当社は請求していません。)

不動産取得税:約10万円

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諸費用合計:約332.6万円

諸費用ローンを利用する場合、銀行手数料がダブルでかかる銀行もあれば、1本でいけるケースもあります。

また、諸費用ローンを利用した場合、抵当権設定が2本になる金融機関の場合、登記費用が数万円高くなります。

【まとめ】新築一戸建てを購入する場合、仲介会社によって諸費用が違う

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同じ物件を購入するとしてもどの仲介会社から購入するかで諸費用が大きく変わります。諸費用は、どの会社でも同じではありません。仲介物件の新築一戸建ては仲介手数料無料・半額の不動産会社を選ぶと諸費用を大きく削減できることになります。

時代の流れから、直売の新築一戸建ては少ないため、ほとんど仲介手数料がかかるケースが多いため、探し始めのタイミングで、仲介会社を選んでおくとスムーズに家探しが進みます。

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代表者紹介
貝野 勝弘

【業界経験】不動産業界20年目です。
マンションデべロッパー、大手仲介会社(住友)、大手建売会社(飯田グループ)を経ておりますので、マンションから土地・戸建・収益まで納得いく選択をサポートします。生涯のパートナーを目指して頑張ります。

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