新築建売をポータルサイトで探す注意点！ポータルサイト(スーモ、ホームズ)の仕組みとは？

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家探しを探し始めた初期の頃、スーモやホームズ、アットホーム等のポータルサイトで探し始める方が多いです。新築建て売りを探すとき、効率よくポータルサイトで探すために最低限知っておくべきことと注意点について、不動産業界歴20年以上のプロが徹底解説していきます。

ポータルサイト(スーモ、ホームズ)の仕組みとは？効率よく新築一戸建て探す方法は？

効率よく探すため業界の仕組みを知ることが大切です。

最近、家探しをするとき、不動産会社に直接行くより、ネットでめぼしい物件を絞り込んでから不動産会社に接触する方が多いと思います。テレビでしつこいくらいにCMが流れているのはスーモです。最近は、ホームズ、アットホームのCMがちらほらと目に付きます。CMで知ってスーモで検索する方もいれば、不動産関係のキーワードで自然検索で上位に掲載されてくるポータルサイトで探すと効率よく探せます。ＳＥＯにお金をかけているので不動産関係のキーワードではポータルサイトが上位表示されてそこから入っていく方も多いかと思います。

• SUUMO（スーモ）
• HOME’S（ホームズ）
• at home（アットホーム）
• Yahoo!不動産

ポータルサイトは、いろいろな不動産会社が掲載していて、同じ物件がいろいろな不動産会社が掲載していて何度も同じ物件がでてくると気づいたでしょうか！？特に新築一戸建てにこういった現象が多いです。多くの業者が掲載している新築一戸建ては、仲介物件の新築一戸建てです。特に、大手建売会社の飯田グループ系等のパワービルダーの物件は、ほぼすべて、どの仲介会社でも取り扱いが可能です。分譲業者自らが、レインズに登録します。どの仲介会社から購入するかで諸費用が大きく変わってきます。

多くの業者が掲載していなくても、仲介物件の新築一戸建ての可能性が十分にあります。直接、分譲会社がレインズに登録せず、仲介会社が登録しているパターンの場合、ポータルサイトの掲載が限定の業者だけとなります。

新築一戸建ては、中古と違って、売主（分譲会社）つまり所有者は業者であるため、そういったことが起こります。売主が、広告可とすれば、どの不動産業者も広告することができます。プロの分譲会社は、情報を拡散させて方が、早く売れることを知っています。そのため広告可とする売主が多いことに起因しています。

現在は、昔のように、営業マンをかかえてゴリゴリの営業力で売り切るスタンスの分譲会社は少なく、コストが高い営業マンをかかえず、企画に特化して、販売は仲介会社にまかせる分譲会社がほとんどになっています。

中古物件は、売主様は一般の人がほとんどなので、いろいろな会社が同じ物件を掲載しているようなことが起こりにくいのです。なぜなら売主のほとんどが、不動産の素人だからです。売主様が広告をいろいろなところで出してほしいと思っていたとしても専任で依頼を受けた不動産仲介会社の担当が両手仲介を狙うため、広告不可とするからです。大半の売主が不動産仲介の仕組みをわかっていないため、不動産業者にいいくるめられているのが現状です。そのため、ポータルサイトで、1つの物件に、いろいろな仲介業者が掲載しているという現象は起きにくいのです。

掲載している会社だけが取り扱いできる⇒×（間違いです。）

ポータルサイトに掲載されている物件のほとんどは、どの不動産会社でも扱える物件がほとんどです。

結局は、大量の広告費を払って、掲載しているかどうかの違いだけです。

どこにコストをかけるかの違いだけです。

広告している会社しか取り扱いできないと思っている方もかなり多いですが、実は、ほとんどの物件がどの不動産会社でも取り扱いできます。同じ物件を購入しても、トータル費用が違うのは、このためです。各社サービスが違い、仲介手数料も各社違います。

諸費用はどこでも同じではありません

ポータルサイトは、美容院・美容室・ヘアサロン検索のホットペッパービューティーみたいなものです。

又、 ポータルサイト ＝ 不動産会社 ではありません。 ”分譲会社”でもなければ、”仲介会社”や当然、不動産会社でもありません。 ポータルサイトは、あくまでも物件情報を見やすく掲載している「情報サイト」でしかありません。

ポイントポータルサイトでは、手数料の割引サービスのことは、掲載できないルールになっているのも特徴です。

ポータルサイトの掲載はどれくらいのコストがかかるのか？

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高額なお金を支払って掲載している不動産仲介会社では、成約単価が一番安いスーモで、1件成約するのに、25万円から30万円くらい支払っているのが相場です。（成約単価）　ただ、新築建売の場合、1つの物件に10社くらいが掲載していることもあり、50万円～60万円くらいかかることもザラにあると思います。それくらい広告費がかかります。そのため、数人営業マンがいるとすると広告費が毎月100万円を超えてきます。それに加えて人件費、高額な家賃が毎月ランニングコストとしてかかってきます。

スーモでは、いろいろオプションをつけお金をかけた業者の物件が上位に掲載される仕組みになっています。お金をかけた業者が優位になる仕組みになっています。これだけコストがかかると、値引きをしていれば、事業として成立しません。両手取引が狙える新築一戸建ての建売住宅に、不動産仲介業者の掲載が、異常なほど多いのは、こういった集客コストの高さが起因します。

成約単価で考えると経験上、スーモが一番安いと感じます。スーモは掲載単価は、他のポータルより高いですが、反響単価、成約単価は、一番コスパがいいです。

掲載単価の高いポータルサイトほど、高額物件の掲載が充実していきます。掲載単価が低いポータルサイトほど低い金額の物件の掲載が多くなります。だから、新築一戸建ての情報が充実しているのは、必然的に掲載単価の高いスーモになります。また単価が高いポータルサイトほど、物件の入れ替えがきっちり行われます。仲介業者は費用対効果を意識していますので、成約物件を掲載したままにしておくと機会損失につながるためです。

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ポータルサイトの名寄せってご存知ですか？

スーモやアットホームは名寄せがありません。ホームズだけ名寄せ機能がついています。ポータルサイトの名寄せってなにかといいますと、簡単にいいますと、同じ物件の場合、１つにまとめられてしまう機能のことです。

土地の広さや建物の大きさや立地など同じ新築一戸建てと自動判別されると、一つにまとまってしまいます。

ここで、注意すべきは、資料請求する時に、一括請求してしまうと、10社以上に同じ物件の資料請求がいってしまい、いろいろな業者から電話がかかってくることになります。

どの仲介会社に資料請求するか仲介会社を選べるようにもなっていますので、資料請求する時は、1つだけ選んで請求するのがいいと思います。最初のページは広告費をよりかけている不動産会社が表示される仕組みになっています。他の会社も見るというボタンをクリックすると掲載している他の不動産業者の一覧がでてきます。

スーモは名寄せされていないのですが、一括請求のシステムがあるので間違って、そのボタンを押すと大変なことになります。ひっきりなしに電話がかかってきます。

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スーモは1枠　1万円＋キャッチオプション1枠2000円＋スタッフコメントオプション2000円　会社名掲載料1ヶ月3万円程かかります。 写真の掲載数は決められており、写真を多く掲載できる枠は1枠8万円以上です。
200件、300件掲載していると、投資した金額を回収するために、かなりの契約件数が必要になり、かなり契約しないと経営が成り立ちません。 莫大な広告費を使って営業している会社の営業マンは、命がけでやっていると豪語します。当然、頭の中は、売上のことだけでしょう。そういった会社は、社員の入れ替わりが激しいのが特徴です。

ホームズは、スーモよりコストが安くなりますが、50件以上掲載した場合、反響課金となります。名寄せ機能があるのが大きな特徴です。反響1件いくらというシステムですが、掲載する物件の金額が高くなれば、課金される金額が高くなります。目安として3000万円くらいの物件で、1件あたりの反響単価が1.5万円～２万円くらいで、基本料が毎月1.5万円かかります。掲載課金もあり、5件1万円ほどです。新築一戸建限定の枠ですが、より多くの情報量を掲載することができ、より多くの写真を掲載できる枠は1枠3万円です。新築一戸建ての枠は名寄せされません。

アットホームは、5件掲載で1万円ほどです。アットホームは、賃貸には強い印象がありますが、売買では、全然ダメな印象です。スーモと同じで名寄せ機能はありません。

不動産仲介会社が、一番信頼しているのが、スーモです。

これだけコストが高いと掲載数が多いと手数料割引サービスが難しいことがわかります。

つまり、広告を多く掲載しているところは、割引はなく、景品を売りにして集客し、昭和的な営業で攻めてきます。昔は、雑誌に掲載していましたが、それが、ネットが舞台に変わったに過ぎません。

ではなぜ、不動産会社はポータルサイトを利用するのか？ なぜ、多くの不動産会社は、お金を払ってまでポータルサイトを利用するのでしょうか？ それは、ポータルサイトの圧倒的な集客力を得るためです。

スーモ、ホームズで同じ物件をいろいろな会社が掲載している物件は、基本的には、どの仲介会社でも仲介・販売できる物件がほとんどということを覚えておきましょう。割引のある会社で購入すれば、お得に購入できます。更に値段交渉で、価格が下がれば、最高です。

同じ物件を購入するとしても、どの不動産会社を通して、購入するかで諸費用が、100万円単位で違ってきます。少しでも節約したい方は、どの不動産会社を通して購入するかを慎重に選ばないと損をします。

スーモやホームズにおとり広告はあるのか

不動産業界では、お客様を架空物件で釣って、嘘の情報で来店させるおとり広告が問題となっており、テレビや新聞でも取り上げられることがあります。 テレビCMなどでお馴染みの有名ポータルサイト（SUUMO、HOMES、at home、Yahoo!不動産など）も例外ではなく、残念ながら、おとり広告が存在します。

 スーモに掲載されていると、大丈夫な不動産会社と思ってしまうことがあると思いますが、掲載している不動産会社が、まっとうな商売をしているかどうかが担保されているわけでは、全くないのがポイントです。アマゾンも似ているかもしれません。掲載している会社の信用が担保されているわけではありませんが、大丈夫かなと思ってしまうところがあると思います。

スーモ・ホームズ等のポータルサイトで探し始めて、ある程度、家探しに慣れてきたら、 不動産取引の成功・納得できる購入するために、次にしないといけないことは、いい営業マンを探すことです。それがいい取引ができるかどうかの分岐点になります。

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ポータルサイトの完成時期：契約後〇ヶ月・フリープランは建売住宅ではない

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よく、スーモやホームズで、完成時期が、何年何月という記載ではなく、完成時期、契約後6ヶ月とか5ヶ月とか記載があるのは、建売住宅ではありません。自由設計とかフリープランを謳っている広告は、建売住宅ではありません。建築確認がおりていないと広告はできません。

建売住宅と建築条件付き土地は、契約方法が全く違います。建築条件付き土地は、土地を購入して先に土地の決済を行い建物請負契約を結んだハウスメーカー・工務店に建築してもらい建物が完成したら建物の決済を行う流れになります。建築条件付き土地は注文住宅と同じ流れになります。自由設計で客引きを行いますが、実際には、ほとんど間取りは決まっており、設備・仕様も決まっておりますので先に立てるか、お客様を見つけてから建てるかの違いだけなので、売建住宅とも言われます。業者にとっての資金繰りのメリット（土地資金の回収が早い・お客様が決まってから建築できる）があり、資金的に余裕がない場合、建築条件付き土地を選択します。

いわゆる建築条件付き土地の新築一戸建てということになりますが、土地で契約して、違法な建売でのまき直し契約の可能性があるので、注意が必要です。

仲介手数料無料・割引の文言がOKになったが故の注意点

2023年4月からスーモが仲介手数料無料や〇〇％割引等の文言の記載がOKになりました。もともとスーモでは、仲介手数料無料・割引の文言を厳しく取り締まっていました。仲介手数料を匂わせる文言もすべて取り締まりをしており、他のポータルサイトのホームズやアットホームよりかなり厳しい印象がありました。

禁止していた理由は簡単で、スーモやホームズ等のポータルサイトのお客様は、不動産仲介会社だからです。仲介手数料無料や割引をOKにしてしまうと、競争が起こり仲介会社の利益が減り、ポータルサイトへの広告費を削減されポータルサイトの売り上げが減ってしまうということです。

ただ、この仲介手数料無料・割引の文言がOKになったため、客引きのために無料・割引を謳う会社が増えた印象があり、仲介手数料のかわりに、別の名目で費用を請求している諸費用の明細をちらほら見聞きしたことがあるので注意が必要です。よくわからない費用が記載されている可能性があるので注意が必要です。

当社では新築建売限定にはなりますが、仲介手数料無料対象物件の場合、当社から請求するものは一切ありません。また、多くの仲介会社が請求するローン事務代行手数料のようなお金も請求しておりません。

ＲＥＡＬ　ＢＡＮＫ
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