新築建売は仲介手数料は無料で購入できる理由は?まず取引様態を確認!独占販売と広告制限がわかるとお得に購入できる!

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新築建売は仲介手数料は無料で購入できる理由は?まず取引様態を確認!独占販売と広告制限がわかるとお得に購入できる!

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気に入った物件が見つかり、具体的に商談を進め、必要なお金を教えてもらうと、新築一戸建ての物件の価格以外にもこんなにかかるのかと愕然とすることもあるかと思います。

その中でも一番高いのが仲介手数料でその金額に愕然とします。家をスーモやホームズ等で物件を探すタイミングで、知っておくべき売主物件と仲介物件の新築建売の違いや広告で必ず確認すべき取引様態の解説と仲介手数料を無料・割引でお得に購入するために知っておくべき最低限の内容、無料で購入できる物件とできない物件を独占販売・広告制限の観点からも元大手仲介会社出身者が徹底解説していきます。

  1. 新築建売には売主物件と仲介物件の2つがある!
    1. 売主物件(分譲会社直売)の新築建売とは
    2. 仲介物件の新築建売(新築一戸建)とは
  2. 仲介物件での新築建売購入には仲介手数料が発生する!
    1. そもそも仲介手数料とは
  3. 新築建売(新築一戸建)を仲介手数料無料で購入できる2つのパターン
    1. 新築一戸建ての取引態様が「売主」となっている売主物件
    2. 仲介物件の新築建売を仲介手数料無料・割引の仲介会社から購入する
  4. 無料の仲介会社等他の仲介会社を介して取引できない仲介物件がある
    1. 独占販売の物件は独占販売の仲介会社からしか購入できない
    2. 半額では購入できるが無料にはできない新築建売がある
    3. 広告の窓口が1社でも他の仲介会社が取り扱える仲介物件は多い
  5. 不動産流通の仕組みを理解すると新築建売をお得に購入できる
    1. 片手取引(分かれ)とは
    2. 両手(りょうて) 取引とは
  6. 売主物件(直売)で新築戸建を購入するメリット・デメリット
    1. 売主物件のメリット
    2. 売主物件のデメリット
  7. 仲介物件の新築戸建を購入するメリット・デメリット
    1. 仲介物件のメリット
    2. 仲介物件のデメリット
  8. 仲介手数料がかかるかどうかは「取引態様」をみればわかる
      1. 売主
      2. 代理
      3. 媒介もしくは仲介
  9. 仲介物件でも仲介会社を選べば、仲介手数料無料で購入できる?落とし穴はあるのか?
  10. 新築建売は、どの仲介会社でも仲介手数料を値切ることができるのか?
  11. 仲介手数料を無料・割引してくれる仲介業者・営業マンの選び方
  12. 仲介手数料無料で客引きしてよくわからない費用を請求する会社もある
  13. 気になる新築一戸建を見つけたらまずは営業マンを探す!
  14. 仲介手数料無料でもサービスは大きく違う
  15. 仲介手数料無料で新築建売住宅を購入する方法 まとめ

新築建売には売主物件と仲介物件の2つがある!

新築建売(新築一戸建)には「売主物件」と「仲介物件」の2つある!

売主物件(分譲会社直売)の新築建売とは

不動産業者(分譲会社)が、直接、土地を仕入れ、新築一戸建ての設計・施工をすべて行ない販売もすべて行う会社があります。広告で判断するためには取引様態をみると判断できます。会社情報をみると〈仲介〉と記載されています。
物件所有者である売主(分譲会社)と買主様(お客様)の間に業者(仲介会社)が介在せず直接の取引になるので、買主に仲介手数料は発生しません。

売主と買主は直接取引することになるので、そもそも仲介会社が入らないので、仲介手数料が発生しない売主が直売している物件のことを売主物件といいます。

もし売り主が直売している分譲会社などであれば直接取引ができるので、仲介手数料は一切かかりません。

仲介物件の新築建売(新築一戸建)とは

一方、仲介物件とは不動産会社が開発した物件を、売主以外の仲介会社が売主のかわりに間に入って販売している物件のことです。 仲介会社は、販売活動を行い売主と買主を引き合わせ、価格や引き渡し時期等の取引条件を調整し間に入ってスムーズに取引が進むように動いていきます。契約が成立した際は、仲介手数料(成功報酬)として「物件価格の3%+6万円(税抜き)」を上限として、売主と買主は仲介会社に支払わなければなりません。 中古物件と同じように仲介物件の新築建売には仲介手数料が発生します。

建物を建築するものの、販売を他社に任せているのが仲介物件ですが、その見分け方は広告の会社情報のところの取引態様に「仲介もしくは媒介」などと記載されています。

そもそも昔は、営業マンをかかえて、直売する分譲会社もそこそこありましたが、現在では、営業マンを抱えること自体がコストで、その営業マンを養うために、高値でも土地を買い続けないと会社が回っていきません。大手建売分譲会社のほとんどが、営業マンを抱えずに、企画に特化して効率的に事業を行っているため、仲介物件の新築建売は、かなり多くの割合を占めるようになっています。

今は、多くの新築建売が仲介物件の新築建売です。

仲介物件の建売業者としては大手建売業者が多く、例えば飯田グループホールディングス(2013年経営統合し傘下に、一建設、アーネストワン、飯田産業、タクトホーム、東栄住宅、アイディホーム等)やケイアイスター不動産・メルディアDC等、多くのパワービルダーの建売物件は「仲介手数料無料の仲介会社」から購入することができます。

仲介物件での新築建売購入には仲介手数料が発生する!

上記の説明をまとめますと、新築戸建てが売主物件である場合は仲介手数料はかかりません。しかし、仲介物件は他社が仲介に入っているので、その仲介会社に支払う仲介手数料が発生するということです。

できれば、支払いたくない仲介手数料ですが、気に入った物件があっても、直売ではなくて、仲介会社が販売している新築一戸建ての方が、圧倒的に多いのが現実です。だから、直売している物件に絞り込んで探すと、選択しがほとんどなくなってしまいます。

昔は、分譲会社が、営業マンを抱えて、直売していた物件が多数あった時もありました。営業マンをかかえるとコストがかかるので、合理的に考える会社は、仲介会社に販売してもらうことが一般的になりました。直売にしてしまうと土地の情報が入りにくくなるというデメリットが生まれることも一つの理由です。今は特に大手の建売会社(パワービルダー)は、企画に特化して、営業マンを抱えず販売は仲介会社に任せて、全国展開をしてシェアを伸ばしています。時代の流れとともに、営業マンを抱えずに、建売分譲をしているところが多くなったため、仲介会社から、新築建売を購入する場面が多くなってきました。

そもそも仲介手数料とは

新築建売の購入は、多くの方にとって大きな買い物ですが、物件価格以外にも仲介手数料や火災保険料や登記費用や銀行関係の費用などの諸費用もバカにならないほど高額です。 新築一戸建でも仲介物件の場合、仲介会社を介して購入するため中古物件と同じように仲介手数料がかかってしまいます。

物件購入の時の諸費用が、仲介会社への「仲介手数料(3%+6万円)」も必要となるのが通常の不動産取引で、これが特にバカになりません。

そもそも 仲介手数料とは、不動産の売買取引が成立した際に、成約報酬として仲介を行った不動産会社に支払われます。。仲介業務を主としている不動産会社は、仲介手数料で成り立っていますので、通常は仲介手数料が発生します。 売買仲介手数料は、法律でその金額の「上限」が定められており、速算式で
仲介手数料は「売買価格の3%+6万円」+消費税となります。

200万円以下の物件…売買価格の5%
200万超~400万円の物件…売買価格の4%+2万円
200万超~400万円の物件…売買価格の4%+2万円
400万円超の物件…売買価格の3%+6万円
物件の売買価格が高くなれば、それに応じて仲介手数料も高額となります。例えば、4000万円の新築建て売りを購入する場合、4000万円×3%+6万円+消費税となり、138万6000円を仲介会社に支払わないといけません。

新築建売で400万円以下の物件はないと思いますので、仲介手数料は「物件価格×3%+6万円」と覚えておくとよいと思います。 あくまで、上限の金額で割引して下げて請求することも可能です。一般的な仲介会社では、定価という認識のところが多く割引くという発想はあまり会社が多いです。

又、仲介の不動産会社経由で購入する場合、売買契約時に、買主は仲介手数料の額が明記された支払約定書にサインさせられて、仲介手数料を支払うことを約束します。多くの方は仲介手数料の仕組みつまり不動産流通の仕組みを知りません。そのため、仲介手数料の金額を、そのままうのみにし、値引き交渉しないケースが多いです。交渉したとしても、うまくいかないケースもあり、仮にうまくいっても営業マンの対応が変わり気持ちよく取引できず不満だが我慢して取引を終わらせたという方もいらっしゃると思います。

関連記事:なぜ新築一戸建て(建売)の仲介手数料の値引き交渉は難しいのか?

新築建売(新築一戸建)を仲介手数料無料で購入できる2つのパターン

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まずは、売主物件は売主が直接販売するので、仲介手数料がかからないことは簡単に理解できます。仲介物件の新築建売は、一般的には仲介手数料がかかりますが、仲介会社の中には、当社のように仲介手数料を無料・割引している会社があります。

新築一戸建て(建売住宅)を仲介手数料無料で購入する方法は大きく分けると2パターンあります。

一つ目は、分譲会社が自ら売主となり直接販売する方法(売主物件)

二つ目が、売主である分譲会社が自社物件の販売を仲介業者に依頼する方法です。(仲介物件)

一つ目の場合は、売主が買主と直接取引をすることになるので、仲介業者の介入がなく当然、仲介手数料は発生しません。

しかし、最近の分譲会社の多くは、営業マンをかかえず、販売を仲介会社にまかせ、企画に特化して規模の経済つまりスケールメリットで建売のコスト競争力を高め勝負していくビジネスモデルが主流となっていて、年々直売する会社が少なくなっています。仲介業者が、販売する場合、仲介手数料が発生することになります。しかし、不動産業者によっては、少数派ですが両手取引になる新築建売を仲介手数料無料の会社が存在しています。売主物件つまり直売の新築建売は強烈なプレッシャーを会社からかけられ、ガツガツ営業して強力な営業力で売り切っていく販売方法ですが、直売の業者は、20年くらい前と比較するとかなり数が減りました。

新築一戸建ての取引態様が「売主」となっている売主物件

不動産会社が新築建売を営業マンを雇用して自社で販売しているパターンが売主物件です。この場合、広告の取引態様という項目が「売主」になっています。または、 「自社物件」や「販売主」のように、仲介物件ではないことが分かる記載がされています。 レインズ登録を自社で行わないため仲介が入らず直売して直接売主と買主が取引をするので仲介手数料は必要ありません。
分譲会社から委託を受けて「代理権」を与えられた別の不動産仲介会社が、売主の代わりに販売業務を行っているケースで「代理」という形も買主側に仲介手数料がかからないケースが多いですがかかるケースもあります。

営業スタイルも全く違います。売主物件は、自社の物件しか売ることができない営業をします。自社物件の購入するかしないかYESかNOかという営業なので、他の物件の提案は一切ありません。

仲介物件の新築建売を仲介手数料無料・割引の仲介会社から購入する

本来仲介物件の新築建売は、仲介会社を介して購入するため、仲介手数料が発生します。しかし売主・買主の仲介をする双方の仲介に入り両方に仲介手数料を請求できる「両手仲介」の新築建売の場合、買主から仲介手数料をもらわなくても、売主にのみ仲介手数料を請求することだけで利益を確保してビジネスモデルが成り立たせることができれば、買主への仲介手数料を無料が可能になります。このような仲介会社に仲介に入ってもらえると、仲介手数料が無料で購入することができます。

立地のいい新築建売が、仲介物件である可能性が高い理由としては、土地情報を仲介会社からもらっていることも1つの理由です。直売にすると、土地情報がもらいにくくなります。

関連記事:新築建売住宅を仲介手数料無料で購入するとデメリット(落とし穴)あるのか?売主物件・仲介物件それぞれの注意点を解説!

無料の仲介会社等他の仲介会社を介して取引できない仲介物件がある

独占販売の物件は独占販売の仲介会社からしか購入できない

仲介物件ではあるが、特定の仲介会社でないと、購入できない物件も少数ではありますが存在します。

専任媒介というもので、系列以外の全く関係ない不動産仲介会社に窓口を絞って代わりに販売してもらうものです。この場合、売主と仲介会社がズブズブの関係の場合があります。また、専任返しといって土地の情報をもらって、仲介会社が専任を欲しがる場合に仲介会社から再度いい土地情報をもらうために恩を売るために専任媒介を結んで、窓口が1社で、必ず両手の仲介手数料がもらえる状態にして囲い込んで営業していくパターンもあります。
この場合も売り主から直接買うことはできないし、特定の仲介会社に仲介手数料を満額支払い購入するしか選択肢はなく仲介会社もかなり経費がかかっていますので仲介手数料はなんとしても取ろうとします。

専任返しの場合、土地仕入れ後3ヶ月のことが多いので、ちょうど物件が完成する頃合いの3ヶ月後、無料・割引きできる仲介会社にお願いすると仲介手数料が無料・割引で購入できるかもしれません。意外とこのパターンの物件も多くあります。一定期間だけ窓口を1社にすることにより恩を売っていきます。直売してしまうと恩を売れないので、なかなかいい土地情報が入ってこなくなります。分譲会社にとって仲介会社との付き合いは切っても切れない関係にあります。コスト競争力があれば専任返しをしなくても土地情報がどんどん入ってきます。代表的な会社が、飯田グループの一建設やアーネストワンです。コスト競争力が高い会社ほど専任返しをしません。

半額では購入できるが無料にはできない新築建売がある

分譲会社によっては、利益を最大限にするため、別の子会社をつくり、その子会社に仲介をまかせているケースがあります この場合は売り主から直接買うことはできません。無料・割引の仲介会社から購入することができますが、売り手側の仲介手数料が、売り手の子会社の方に入ることになるので、片手取引になり仲介手数料を無料にすることはできません。

また、売り手側に仲介会社が存在するケースがあり、その場合売り手側の仲介会社がレインズに登録します。成約した場合、売り手側の仲介会社は売り手側の仲介会社に支払われることになるので、買い手側の仲介会社は片手仲介になり、買い手にしか仲介手数料を請求することができないため無料にすることはできません。当社の場合、半額で対応しております。

広告の窓口が1社でも他の仲介会社が取り扱える仲介物件は多い

意外と多いのがこのパターンで簡単にいいますと、分譲会社が特定の仲介会社に恩を売るために広告制限をかけているケースです。特定の仲介会社だけにスーモやホームズ等の広告OKにしているパターンです。この場合、特定の仲介会社だけしか広告ができず、他の仲介会社はポータルサイトには掲載できません。そのため1社だけしかもしくは数社しか掲載していないことがあります。しかし、このようなケースでも、分譲会社はレインズに登録していることが多く、仲介手数料無料・半額の仲介会社でも取り扱いできる物件が多くあります。そのままスーモに掲載している仲介会社に連絡してしまうと仲介手数料を満額支払うしかなくなります。スーモが手数料無料・割引の文言を解禁した2023年4月以降増加傾向にあります。

関連記事:【不動産業界の裏側】ポータルサイト(スーモ、ホームズ)の仕組みを徹底解説 仲介手数料とポータルの関係は

不動産流通の仕組みを理解すると新築建売をお得に購入できる

仲介手数料が無料にできる仕組みをより深く理解するために、不動産の取引の仕組みを簡単にご紹介いたします。

不動産業界では 
レインズ(業者専用の物件情報共有システム) 
活用することにより、全ての業者で物件情報を共有し、
買主を広く探す仕組み
になっています。

不動産業者は不動産物件を売主より専任・専属専任で委任(受託)を受けると、不動産流通機構(レインズ)に登録する義務があります。毎日、レインズの確認をしながら物件収集を行ったり、新築分譲会社から直接、情報収集を行います。自社で営業マンをかかえていない分譲会社はこのレインズに登録して、情報を拡散させます。レインズに登録して拡散させた方が、早く売れることを、分譲会社は理解しているので、自社で営業を抱えず仲介会社に営業をまかせている分譲会社が多くあります。

レインズとは宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣の指定を受けた指定流通機構である全国で4つの公益法人によって運営され、全国の不動産会社はそれぞれの地域のレインズに加入しネットワークで結ばれています。

中古物件では、レインズ登録されることはよくご存じだと思いますが、新築建売も分譲会社がレインズに登録するところが多くあります。飯田グループのようなパワービルダーは土地の仕入れが完了するとすぐにレインズに登録します。営業を抱えて、直売だけをしている会社はレインズには登録しませんが、なかなか売れないと登録することもあります。

レインズHPより

分譲会社の本音は、すぐにレインズ登録したいと考えています。その方が早く売れることがわかっているためです。窓口を制限すると不利になることを理解しつつ仕方なく専任返しや広告制限をおこなっています。

新築建売を無料で購入できる理由は、両手取引になる新築建売が存在するからです。販売を仲介会社に丸投げすることにより販売コストをおさえ、そのかわり仲介手数料を仲介会社に支払います。売買物件の取引には【両手取引】【片手取引(分かれ)】の取引があります。これは、これから家探しをしてお得に購入したい方は、知っておくべき内容です。

片手取引(分かれ)とは

買主は買主側の業者に仲介手数料を支払います。 売主は、売主側の業者に仲介手数料を支払います。
これを 片手(かたて) とか 分かれ と呼びます。片方からだけ仲介手数料をいただくからです。

片手取引の場合は、無料にはできない新築建売です。どの仲介会社でも無料にはできません。当社の場合、半額で対応しております。無料業者の中には、無料にできない物件は、満額請求する会社もありますし、取り扱いしない会社もあります。無料にできない物件がどういった対応になるのか最初に確認しておく必要があります。

両手(りょうて) 取引とは

一方、買主と売主との間に1社しか仲介業者が入らない場合は、買主・売主双方から1社に仲介手数料が支払われます。これを業界では 両手(りょうて) と呼んでいます。この両手取引になっている新築建売が仲介手数料無料で購入できる物件です。つまり、本来売り手と買い手の双方から仲介手数料をもらえる取引ですが、無料業者は、売り手からもらえる物件は、買い手からはもらわないという仕組みで仲介手数料無料を実現しています。仲介会社のコストのほとんどは、人件費と広告費なのでその人件費と広告費のコストコントロールをうまくすることにより実現しています。

不動産流通の仕組みを理解して、損をしない買い方をしましょう!

片手取引両手取引の理屈を理解せずに、不動産取引をしてはいけません。この両手取引になっているかどうかが仲介手数料無料のポイントとなります。

売主物件(直売)で新築戸建を購入するメリット・デメリット

売主物件のメリット

やはり売主物件の最も大きなメリットは仲介手数料が無料という点です。また自社の物件で、自社の営業マンが担当しますので物件の構造や設備・仕様など物件のことに詳しいという点もメリットです。

又、直接、売主の担当と交渉できるので、疑問点があれば、直接返答をもらえ話が早いといえます。

売主物件のデメリット

結局、余分にかかる販売コスト・営業コストは金額にのせられているので、販売価格はどちらかというとかなり高めの設定になっています。

そして営業的には、売主物件の場合は自社物件しか取り扱っていません。そのため色々な物件を紹介してほしくても紹介してくれません。他の物件を紹介することができないので、売り切る営業力が求められます。そのため営業スタイルが、自社物件=世界NO1と思い込んで(惚れ込んで)ガツガツ営業する傾向があります。

一見、仲介手数料がかからないので、お得のように感じるかもしれませんが、営業マンの経費等は当然販売価格にのせられているので、仲介物件の新築建売よりも割高な金額設定になっていることが多いのでトータルコストでお得なのかどうか判断しなければいけません。スゴイ高い金額で売り切ったなぁと感心することがあります。そんな金額で誰が買うのと思う金額でも売り切っている時があります。スゴイ!そのかわり営業マンの入れ替わりが激しいというデメリットもあります。

又、営業マンを抱えていますので、無理してでも、土地を仕入れないといけません。営業マンのコストとともに土地を無理して高値で買う分、価格が割高になる傾向があります。当然、広告宣伝費ものせて販売しなければいけません。パワービルダーのように販売を仲介会社にまかせる会社より粗利を大きくとって事業計画を立てないといけません。結局のところ、仲介手数料はかかりませんが、広告料・人件費等の様々なコストが物件価格にかなり反映されるということです。

もう一つのデメリットは、プロと自分が直接、いろいろ交渉しなければいけません。当然、言いくるめられる可能性も十分にあります。

売主物件は、広告料金・営業コストが上乗せされるので、割高な価格設定になっているのは仕方がないことです。

自社分譲しかしていない会社は、紹介できて仲介手数料が取れるとしても他社の物件は一切紹介しません。他社の新築を紹介するより利益率の高い自社物件を売ることに専念します。他社の物件を紹介すると上司から怒られます。

仲介手数料を支払うのがもったいないという理由だけで、売主物件の直売だけに絞り込んで探すとそもそも市場には仲介物件の新築建売が多くほとんど物件がなくなってしまいます。

仲介物件の新築戸建を購入するメリット・デメリット

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仲介物件のメリット

仲介物件の場合、自社の物件に縛られず営業しますので、様々な売主の物件を紹介することが可能です。

仲介物件メインで営業する仲介会社でも、自社分譲もしているケースがあります。その場合は、その仲介会社が売主の物件も紹介してくれます。
仲介物件メインで自社分譲も営業する仲介会社は、営業スタイルや考え方が仲介会社に近く、条件に合う物件があれば、紹介しようとします。自社分譲の営業マンは、仲介手数料が取れるとしても他社の売主物件は一切紹介しません。自社物件を売る方が、利益率が高く見返りがある給与システムになっています。

また、値段交渉においては、代わりに交渉してくれるので、プロを雇って、購入するための諸条件を交渉するのと同じことになります。

仲介物件のデメリット

仲介物件のデメリットは、仲介手数料がかかるという点です。仲介手数料は100万円を超えるケースも多くバカにならない金額です。ただ、新築一戸建ては少ないですが仲介手数料無料・割引サービスを実施している会社もありますので、そういった会社から購入すれば、諸費用を削減することができます。

また仲介物件は仲介会社が販売しますので、仲介会社の営業マンは当然、売主の営業マンほど物件に詳しくありません。そのかわり、幅広く物件を紹介してくれます。又、仲介会社が入るので直接、話ができず、ワンクッション挟むことになります。いいにくいことを代弁してくれるメリットはありますが、直接話した方が、話が早くスムーズと思うことがあるかもしれません。
経験が浅い営業マンは当然、新築一戸建ての知識はありませんが、経験が長い営業マンでも新築一戸建(構造・設備・仕様)のことが、ほとんどわかっていない営業マンもいます。

しかし、仲介手数料を新築建売住宅の場合、無料や割り引いてくれ新築建売に詳しい会社もありますので、そういった会社の営業マンを最初から選んでおくとお得に購入することができます。

仲介手数料がかかるかどうかは「取引態様」をみればわかる

取引態様は3種類あり、スーモやホームズ等のポータルサイトの広告の物件情報に必ず記載されています。仲介手数料がかかるのかどうかは取引様態をみればすぐにわかります。「仲介」「媒介」となっていれば、直売ではなく、仲介会社に販売を任せているということなので、仲介手数料がかかるということです。

売主

「売主」と記載がある場合、不動産会社が所有する物件を自らが売主として取引をするということです。仲介手数料はかかりません。

代理

「代理」と記載がある場合は、売主の代理人として取引をする形になります。販売代理の場合、6%の手数料が代理業者に入るため、仲介手数料はかからないことが多いです。買い手からすれば売主と取引をするケースと変わりません。まれに仲介手数料がかかるケースもあるので物件内容を問合せする際にあわせて確認が必要となります。営業スタイルも自社売りと同じように営業します。

媒介もしくは仲介

「媒介(仲介)」の記載がある場合は、売主と買主の両者の間に入るということです。この場合、仲介会社が売主である分譲会社に販売を任せられているので仲介手数料が発生します。

買い手が結ぶ「一般媒介契約」は、不動産会社を1社に絞る必要がなく、売主は複数の不動産会社への依頼が可能です。どの仲介会社を介して購入するかで仲介手数料が違うため、諸費用が大きく違ってきます。諸費用はどこでも同じではありません。仲介手数料無料・割引を謳っている仲介会社があればまずそちらに問い合わせをすれば、あとで、仲介手数料の交渉をするという煩わしいことをしなくて済みます。

取引様態が、仲介と記載があっても、仲介会社によっては、両手取引であれば、仲介手数料無料・割引で購入が可能になります。

仲介手数料が無料になるのは、売り手側つまり分譲会社から仲介手数料がもらえる物件に限定されます。分譲会社側から仲介手数料がもらえない物件は、買い手側から仲介手数料をもらうしか方法がありません。その場合、当社では仲介手数料半額で対応させていただいております。どういった物件が多いかというと、売主である分譲会社が仲介会社に恩を売るために、特定の仲介会社を売り手側の仲介会社として間に入る場合です。売り手側の仲介会社は、レインズ登録する場合としない場合がありレインズ登録する場合は、無料業者でも取り扱いはできるが無料にはできない物件となります。レインズに登録しない物件は、その他のすべての仲介会社が取り扱いができない物件となります。つまり、独占販売の物件になります。しかし、基本的に分譲会社は、土地仕入れと同時にレインズに登録して情報を拡散したいのが本音です。専任返しの場合、3ヶ月が多いのも、一定の恩を売り筋を通した上でレインズ登録していくパターンがあるためです。3ヶ月というのは、土地を仕入れしてからちょうど建物が完成する頃合いのタイミングです。このタイミングで無料業者にお願いすれば、無料で購入できるかもしれません。

コスト競争力の弱い分譲会社ほど、専任返しを行う傾向があります。コスト競争力はそこそこだが圧倒的な競争力がない分譲会社は、広告制限を行うことがあります。レインズには登録するが、スーモやホームズ等のポータルサイトには、特定の仲介会社しか掲載してはいけないという広告制限をかけることにより仲介会社に恩を売り、またいい土地の情報があれば、もらえるように仲介会社に配慮します。

仲介物件でも仲介会社を選べば、仲介手数料無料で購入できる?落とし穴はあるのか?

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仲介物件の新築一戸建てを購入する時は、仲介手数料が発生します。普通の仲介会社は、仲介手数料を満額(物件価格×3%+6万円×消費税)を請求しますが、かなり限られてはいますが、無料・半額で購入できる仲介会社も存在します。

なぜ仲介手数料が無料で可能になるかといいますと、新築建売の場合、分譲会社が販売手数料を出す会社があるためです。両手取引になる新築は、値引きがしやすい土俵があります。しかし、ほとんどの会社は、値引きはしないので、割引してくれる仲介会社は探す必要があります。

仲介手数料の値引き交渉が煩わしい方は、最初から値引きが可能な会社を探さなければいけません。案内してもらった会社と違う会社に契約だけをお願いすると、トラブルの元になるからです。

その仕組みは、シンプルで本来、両手取引になり仲介手数料を請求できる取引を片手取引にしているだけです。広告コスト・人件費の削減会社の考え方の違いによって値引きが実現しています。

関連記事:新築一戸建て仲介手数料無料のカラクリとデメリットの営業トークのウソ・ホント!

仲介物件の新築建売を無料で購入するメリットは大きく諸費用を削減・節約できる等たくさんあります。諸費用を安く抑えることができると、諸費用を現金で出すことができるかもしれません。そうすると、銀行の貸出金利が最優遇金利を利用できる可能性が生まれます。諸費用ローンを使うと金利を上げる金融機関は多く、低金利で35年間、借りることができると総額のコストが大幅に削減できるメリットも出てきます。

当社が新築一戸建て(建売)だけ特別割引(無料or半額)している理由とすると、新築ですので、そもそも仲介に入るリスクが新築なので限りなく低いということが挙げられます。中古物件と新築物件では仲介に入るリスクが天と地の差があります。新築の場合、トラブルになる可能性はゼロといっても過言ではありません。品確法により10年保証が、分譲会社に義務付けられています。

仲介手数料が無料になる物件つまり両手取引の物件であったとしても、一般的な会社では、買い手にも仲介手数料を請求するつまり買い手と売り手両方から仲介手数料を請求するのが一般的です。両手取引の物件がすべての不動産会社で無料になるわけではありません。ほとんどの会社は、買い手にも仲介手数料を請求します。両手取引を前提として収益をたてている不動産会社は無料にするとビジネスモデルが成り立たなくなります。

ではデメリットはどうでしょうか?あるとしたら、流通している新築一戸建てのすべてが仲介物件でなく売主物件も存在するため、すべての物件を取り扱いできるわけではないというところでしょうか?

新築建売は、どの仲介会社でも仲介手数料を値切ることができるのか?

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仲介手数料は値引きすることもできるので比較しないと損をします。仲介手数料の交渉をするのが面倒な方は、最初から無料・半額の会社を選んでから商談をすすめるのが、スムーズです。そもそも、 仲介手数料の利率は、あくまで仲介してくれた不動産会社へ支払う上限の金額です。

新築一戸建ての新築一戸建てには、片手になる物件と、売り手から仲介手数料がもらえる両手の物件があります。両手になる仲介物件の新築一戸建てに限っては、値切れる可能性があります。基本的に大手の仲介会社では割り引く可能性はゼロに近いと思います。無料・半額の会社で購入すれば、100万円以上かかっていた仲介手数料を無料になる可能性があり、大きく諸費用を削減することができます。

片手の新築一戸建ては無料になることは絶対にありませんが、仲介手数料は不動産購入時にかかる最も高額は諸費用なので、値引きが可能なら交渉、もしくは、無料・半額で購入できる会社で購入しないと損だと思います。

仲介手数料は、値引き交渉はできますが、慣習的に、ほとんどの仲介会社では、定価という感覚があり、仲介手数料を割り引いてしか売れない営業マンは、ダメ営業マンと考える風土が業界にあります。そのため、値引きに応じない会社も多く存在しますし、値引きのことを話しすると営業マンの空気がかわり顔色が変わる可能性があります。

仲介手数料を値引く仲介会社は特殊で、かなりめずらしいです。仲介手数料の値引きを希望する場合、最初から、値引き可能な仲介会社から紹介を受ける方が無難です。トラブルになる可能性があるためです。

そもそも不動産仲介会社は「仲介手数料」が収益となるので、手数料を下げるということは収益が下がることに直結します。

そういったことが面倒という方は、最初から値引きに抵抗のない会社あるいは営業マンを選んでおけば面倒なことはおきません。また、仲介手数料が高いからと言う理由で仲介会社を変える話をすると必ずトラブルになるので最初から仲介会社や営業マンを決めておくことをオススメします。

同じ物件を購入するのに、トータルの金額が大きく違ってきます。

諸費用はどこでも同じではありません。

少し不動産流通システムを理解しているだけで、大きく節約できます。無料や割り引いてくれる仲介会社に依頼すれば、お得に購入できますので、最初から仲介会社・営業マンを決めてから探せばスムーズにストレスなく探すことが可能になります。広告に掲載している電話番号にそのまま電話してしまうと、無料や割引で購入できないかもしれません。あとで気づいて仲介会社を変えようとするとトラブルになる可能性もあります。

仲介手数料を無料・割引してくれる仲介業者・営業マンの選び方

仲介物件の新築一戸建でも、仲介手数料をかけずに購入できる物件も多くありますので、できる限り諸費用をおさえたいという場合、そういった仲介会社を探して、その会社を介して購入すれば、お得に購入することができます。

住宅購入にかかる一般的な諸費用は、新築一戸建て(建売住宅)の場合、住宅価格の6~9%といわれています。目安とすると4,000万円の住宅を購入しようとすると240万円~360万円です。この計算には今まで説明した仲介手数料が含まれていますが、仲介手数料が無料になれば約140万円以上もお得になります。

関連記事:新築一戸建て(価格3000万円)の購入の諸費用ローン込みの諸費用はいくらかかるの?内訳はどうなるの?

インターネット上では「仲介手数料無料」や「仲介手数料割引き」を謳う不動産会社の情報が仲介手数料無料でグーグル検索するとたくさん掲載されています。

その会社のホームページだけでは、その会社の営業姿勢を読み取りが難しいところがあります。不動産業界も車業界と同じでブラックな業界です。規模の大きい会社が安心できるという業界ではありません。どういう理念で会社が運営されているのか、営業マンの営業姿勢などを確認する必要があります。スーモ等のポータルサイトの掲載が多いということは、裏を返すと投資した分を回収しなければいけないので、ガツガツ回収していかなければいけません。スーモ等のポータルサイトの掲載が多い会社ほど、社員の入れ替わりは激しい傾向があります。仲介会社のコストの大半は、広告費と人件費です。コストの9割~9割5分くらいが広告費と人件費と言っても過言ではありません。

結局、表向きの理念で顧客第一主義と書かれていても、売上至上主義であることが、仲介会社の常であるため、直接営業マンと話をしてみるしかないかもしれません。ガツガツして、決断をあおってくる営業マンは多くいますので、のせられないようにすることが大切です。

規模の大きい会社ほど、駅近で広い店舗の高額な賃料、従業員の人件費、高額な広告費も多く使っていますので、両手取引を前提としてビジネスモデルを考えているので、仲介手数料を値引きに対して嫌悪感を持っています。また、大手は値引きは絶対にしません。値引きを考えているなら、中規模以下の仲介会社の方が融通が利きやすいです。

そこで、ネットで

「〇〇市 新築一戸建て 仲介手数料無料

「〇〇市 新築一戸建て 仲介手数料0円」

「〇〇市 建売 仲介手数料無料」

などで検索すると

仲介手数料無料サービスを行っている仲介会社の情報が出てきます。

関連記事:新築一戸建購入で仲介手数料などでトラブルになる可能性あり! トラブルを防ぐ方法とは?

気になる会社のホームページをよく見てみて、納得できる不動産会社を絞り込んで、営業マンの対応をみていくことが大切になります。探す上で大切なのが、気に入った物件を見に行く前に営業マンを絞り込んでおくことが大切です。仲介手数料割引をよしとしていない不動産会社も多いため、内覧して諸費用をみて仲介手数料の高さに気づく方もいますが、仲介手数料の安い会社に乗り換える話をすると、トラブルになる可能性があります。仲介手数料の割引=悪と考えている会社も多くあり、仮にその仲介会社の営業マンと仲介手数料の交渉をしていくらか割り引いてもらったとしてもかなり後味の悪い取引になることが一般的です。不動産業界では、上司に、仲介手数料の値引きの相談ができない空気が事務所に漂っていることを忘れてはいけません。

ホームページ上で、仲介手数料無料・割引を謳っているということは、仲介手数料割引を悪く思っていないマインドの会社ということになります。探しはじめの段階で、どの会社・営業マンから購入するのか決めておくとストレスなくスムーズに取引を進めることが可能です。

仲介手数料無料で客引きしてよくわからない費用を請求する会社もある

スーモ等で、仲介手数料無料で客引きしてよくわからない費用を請求する会社も少なからず存在します。諸費用の比較をするのに、お客様から「この費用はなんですか」聞かれることがよくあり、他社の見積もりを見ることがよくありますが、なかには、まったく意味のわからない費用が記載されているのを見ることがあります。

不動産取引というものは、自分の人生で何度も経験することではなく、多くの方は数回、もしくは初めてという方も多く、情報弱者をターゲットにどうせわからないだろうと、よくわからない費用が盛られている可能性があります。

ローン事務代行手数料は、慣習的に多くの業者が請求していますが、厳密にいうと、仲介手数料の上限を超えているという点で、違法性があります。本来、ローンのサポート費用は、仲介手数料の業務の中に含まれる内容です。

当社では、仲介手数料無料対象物件の場合、当社から請求する費用は一切ありません。また、ローン事務代行手数料(言い方はいろいろあります)を10万円~20万円請求する会社も多いですが、当社では請求しておりません。

気になる新築一戸建を見つけたらまずは営業マンを探す!

新築一戸建てを探すときにスーモやホームズ等の不動産ポータルサイトなどで検索をすると、同じ物件に複数の仲介業者から出されていることがあります。多くの新築一戸建ては、どの仲介会社でも取り扱い可能な物件が多いですが、売主つまり分譲会社が仲介会社に恩を売るために広告制限をかけ特定の仲介会社しか掲載ができない場合は、1社しか掲載していませんが、売主が、広告制限をかけていない場合複数の仲介会社が広告を掲載しています

基本的に、仲介手数料の割引を行う多くの仲介会社は、スーモやホームズ等のポータルサイトは広告掲載費用が高いため、ほとんど掲載していないことが多いです。もし気に入った営業マンがいれば、その営業マンに、「この取り扱いできますか?」と質問するとスムーズに話が進みます。

仲介物件の新築一戸建てで複数が掲載しているか、1社だけの違いは売主が広告制限かけているかどうかの違いです。

どの仲介会社を通して購入するかで、諸費用は大きく違ってきます。また、営業マンのサービスのレベルも大きく違ってきます。

購入をする仲介会社によって大きく異なる点は仲介手数料と営業マンの対応です。

不動産購入は、なにを買うかよりどこから買うか、どこから買うかより誰から買うかが一番大切です。

仲介手数料を節約できるか、信頼できる営業マンがいるかなどを比較検討するために、まずは仲介手数料無料・割引の不動産会社に問い合わせてみて、対応を確認することからスタートです。

仲介手数料無料でもサービスは大きく違う

仲介手数料無料と謳っている仲介会社でも仲介会社によって、トータルの諸費用が違ってきます。なぜなら、仲介会社によっては、ローン事務代行手数料のような費用を10万円~20万円ほど請求する会社も多くあります。

また、仲介手数料は無料だけど、ほかの費用をなにかつくって請求するということもよくあります。例えば、新築建売では、測量費用などは必要ありませんが、このような必要のない費用を請求したりすることもよくあります。2023年4月から、スーモでの仲介手数料無料・割引の文言の記載がOKになったため、客引きのため文言を記載するケースが耳に入るようになりました。2023年3月までは、ポータルサイト(スーモ)のお客様が不動産会社(スーモにお金を支払っているのは不動産会社)のため、仲介手数料無料・割引の文言の記載が禁止されておりました。当社では、仲介手数料が無料であれば、当社から請求するお金は一切発生しません。

また、35年という長い期間で考えた場合、どの住宅ローンを選択するかで金利が違いますので、トータルコストが大きく違ってくる可能性が十分にあります。0.1%違うだけでも4000万円のローンを組んだ場合、35年でざっくり70万円くらいの差が生まれます。トータルでできる限り、条件のいい住宅ローンを積極的に探して提案してくれるのかどうかもコストを削減する上では大変重要なことだと思います。

当然、営業マンのマインドも会社によって違うため、値段交渉を積極的にしてくれるのかどうかもトータルのコストに大きな違いを生み出します。

仲介手数料無料で新築建売住宅を購入する方法 まとめ

まとめると、新築戸建て建売住宅を仲介手数料無料・半額で購入する方法としては、以下の2つがあります。  

  1. 気になる物件は、まず「仲介手数料無料・半額・割引」の会社に問い合わせる
  2. 取引態様「売主」と記載があれば、売主の不動産会社に直接問い合わせる

とりあえず「仲介手数料無料・半額・割引」の仲介会社に問い合わせてさえいれば、あとで気に入った物件が見つかったときスムーズに取引ができます。そして不動産取引は、1人の営業マンが契約から決済まで取引を行います。担当してくれる営業マンのマインドやスキル次第で取引の満足度の大きな差が出てくるので、問い合わせたタイミングで物件探しのやり取りを重ねながら不安な要素あるかないか・まかせることができるのか等見極めていくことが大切です。 信頼のおける担当者と出会うことが満足できる取引をする上で一番大切です。物件を内覧してあとから仲介手数料を理由に不動産会社を変えたいとなるとトラブルになる可能性があるので一番最初に窓口になる営業マンを決めておくことをオススメします。

もちろん新築建売で必ず満額の仲介会社の営業マンでも満足できる営業マンにさえ出会えれば、それでも良いと思います。しかし、仲介手数料は無料で、顧客に寄り添えるマインドと取引業務も的確に遂行するスキルが高い営業マンに出会えるともっと満足度は高くなると思います。

不動産・新築建売の購入・住み替えは、思いのほかお金がかかるだけでなく、エネルギーをかなり使い疲れ果てることが多いです。入居後の新しい生活にはいろいろと大きな支出があるので、できる限り不要な諸費用を削減することができ、かつ買い手の立場に寄り添い、親身に対応してくれる営業マンを見つけ出だすことが、不動産取引成功の第一歩です。

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代表者紹介
貝野 勝弘

【業界経験】不動産業界25年目です。
マンションデべロッパー、大手仲介会社(住友)、大手建売会社(飯田グループ)を経ておりますので、マンションから土地・戸建・収益まで納得いく選択をサポートします。生涯のパートナーを目指して頑張ります。

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