新築一戸建て(建売住宅)購入後の注意点!維持費・税金はどのくらいかかる?

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新築一戸建て(建売住宅)購入後の注意点!維持費・税金はどのくらいかかる?

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新築一戸建て(建売住宅)を購入する場合、購入後の税金・維持費がどれくらいかかるのか知っておかなければいけません。家の修繕でお金がかかる外壁・屋根・シロアリ・水回りで具体的にどれくらいかかるのか?また、毎月、もしくは毎年支払っていく税金がどれくらいかかるのか?購入後、知っておくべき最低限の注意点を徹底解説していきます。

一戸建て(建売住宅)の修繕費はどのくらいかかる?

新築一戸建て建売住宅の購入後の修繕でお金がかかるのが、外壁・屋根・シロアリ・水回りです。

キッチン・浴室・洗面のリフォーム

家の修繕が必要になるのは、購入してから10年~15年が一つの目安です。10年を過ぎたあたりから、外壁・屋根・キッチンやバス、洗面所などの水回り部分で修繕が必要になるケースが多くなってきます。水回りについては、不具合がなにもなければ、リフォームする必要はありません。しかし、外壁・屋根は確実に10年から15年には確実にメインテナンスが必要になります。

無理にリフォームしようとしないなら、20年くらいは使えるとは思いますが、20年~25年くらい経ち、水回りのリフォームは、見積もりをとってみると意外と高く買い替えしてしまおうと考え始めるきっかけになることも多くあります。例えばお風呂を全面リフォームすると、おおよその相場は100万~120万円ほど、キッチンを入れ替えした場合も100万円ほど、洗面台の交換だけでも20万円~30万円ほどの予算をみておく必要があります。

屋根の修繕は10年から15年が目安

新築一戸建て建売住宅の場合、屋根はスレートが一般的です。屋根の修繕は10年~15年ごとに修繕するのが目安です。また価格が割安なので、ガルバリウム鋼板を屋根材に採用しているローコストメーカーや建売住宅もあります。メインテナンス頻度は、スレートより少なくて済みます。

水回りより早く修繕が必要になってくるところが、建物の「外壁・屋根」部分です。特に風雨にさらされ続ける「屋根」や「外壁」に関しては、こちらも10年経過したころから劣化部分が目立つようになってきます。放っておくと最悪雨漏りの原因になるので、適切に、メインテナンスをすることが大切です。

屋根材がの場合は、陶器でできているので、耐久性はありますが、値段は高く、重いので、地震に弱いというデメリットがあります。

外壁の修繕は10年から15年が目安

新築一戸建て建売住宅の場合、外壁は窯業系サイディングが一般的です。外壁の修繕は10年~15年ごとに修繕するのが目安です。

建売住宅でもガルバリウム鋼板が使われているケースがありますが、目地がなく、塗り直しもあまりしなくていい素材です。傷がつくとさびやすいや塩害の影響を受けやすいというデメリットもあります。価格は、高くないので、ローコストメーカーや建売住宅で採用されることが多いです。

目地の修繕も、10年から15年くらいが目安です。

外壁の修繕は、劣化のレベルや素材の種類などによって費用に差がでますが、一般的には「屋根の張替え」で50万~100万円ほど、外壁の修復はコーキング工事も含めて100万~150万円ほどかかる場合もあります。

窯業系サイディングとスレートは、修繕のタイミングが同じくらいになるので、同時にしてしまった方が安くなります。なぜなら、どちらも足場を組まないといけませんが、足場を組むだけで20万円~30万円かかるからです。

屋根と外壁の塗り直しの両方を同時にした場合、少なくとも100万円~150万円はするので、それくらいは予算をみておく必要があります。

一戸建ての修繕は、屋根と外壁を中心におおよそ10~15年に1度くらいのタイミングで、修繕工事が必要になることは覚えておきましょう。屋根や外壁は、多少の劣化なら気にする必要はありませんが、修繕費を惜しんで放置して劣化が進んでしまうと、その分修繕費が高くつく可能性があるので注意が必要です。

適切な修繕をした方が結果的にコストが安く済むので、あまり先延ばししない方が無難です。一般的には、購入後10~15年に1度くらいのタイミングが目安です。

また、外壁がタイルでも目地の部分は15年くらいで修繕は必要になります。

シロアリ対策は5年おきに必要

シロアリは、腐った木を好みます。シロアリは乾燥した木を食べることはできません。

新築一戸建て建て売り住宅の場合、木造建築が一般的です。シロアリ処理は5年ごとに処理するのが目安です。 予算は、10万円~20万円が目安です。

ポイントは薬剤を塗っているのか、薬剤を注入するかですが、建売住宅の場合、薬剤を1m位の高さまで薬剤を塗っていることが一般的です。揮発性があるため、5年くらいが目安になります。

ホウ酸を取り扱うハウスメーカーもあります。海外では、ホウ酸処理が一般的で、スウェーデンハウスが採用しています。ホウ酸は人体に無害で、半永久的というすばらしいものですが、水に弱く、値段が高いのがネックです。

また、薬剤を加圧注入処理をすれば、70年~100年くらいもつので、メインテナンスがかからなくなります。しかし、安全性・耐久性は高いものの値段が高く、木が緑色になります。

檜やヒバも、シロアリに強いというだけで、シロアリに食べられないということではありませんので、しっかりと対策が必要です。

ハウスメーカーで鉄骨系のメーカーの場合、シロアリ対策は必要ありません。それぞれの鉄骨系メーカーは、さび対策をおこなっており、2層もしくは3層で対策されています。積水ハウスや大和ハウスの鉄骨メーカーでは3層の塗装対策されており、75年から100年は問題ないとされています。

新築一戸建ての建売住宅では、シロアリは5年保証となっています。5年おきにシロアリ対策が必要になります。

あとづけで太陽光パネルをつける場合、注意が必要です。太陽光パネルをつけるための仕様になっていないため、雨漏りの原因になる可能性があります。太陽光パネルをつける場合、新築で購入するタイミングでつけた方がいいです。

固定資産税・火災保険はどのくらいかかる?

不動産を所有すると「税金」と「保険」の支払いが必要になります。どれくらいの金額がかかるのか知っておかなければいけません。

土地の固定資産税は、地価が大幅に下がらない限り、固定資産税はほぼ下がりません。土地の固定資産税がほぼ一定であるのに対し、建物が老朽化した分、古くなればなるほど価値が下がるので固定資産税も安くなります。

固定資産税は、1月1日の時点で不動産を保有していれば、その年の4月 1日~3月31日までの固定資産税が課税されます。もし、1月2日以降土地や建物を購入した場合は、翌年から固定資産税が発生することになります。固定資産税は1月1日所有者に請求されるので、決済時、日割り計算されます。

新築購入のポイントは、新築住宅にかかる固定資産税が3年間(マンション等の場合は5年間)、2分の1に減額されることです。
4年目(マンション等の場合は6年目)から固定資産税の額が”元に戻る”ことになります。
 (適用期限:令和4年3月31日)

参考:国土交通省 新築住宅に係る税額の減額措置について

固定資産税

固定資産税は毎年1月1日時点で、土地や建物などの不動産を所有している人に対し、各市区町村から課される地方税です。固定資産税は各市区町村が評価した「固定資産税評価額」を基準に、「土地」と「家屋」それぞれの納税額を算出します。

固定資産税の計算は、固定資産評価額(課税標準額)に税率をかけると金額がでてきます。
「固定資産評価額」は不動産を購入した価格ではなく、自治体ごとの基準に基づいて確認・評価された価格で、3年に1度見直しがなされます。 固定資産評価額の目安は、「実勢価格の70%程度」とされています。

単純に1.4%をかけるとそこそこの金額になりますが、納税額を決める際には軽減措置の適用があるので安心してください。例えば「土地」の場合、条件に応じて評価額が6分の1、または3分の1になり、「建物」は課税床面積が120㎡までの部分が新築一戸建ての場合、納税額が3年、マンションの場合、5年にわたって2分の1に軽減されるという軽減措置があります。

標準税率の1.4%を採用している自治体が多いです。

【固定資産税の計算式】
固定資産評価額(課税標準額)×税率(標準税率:1.4%)

たとえば、土地の評価額が2,000万円、建物の評価額が1,000万円の3000万円の新築一戸建て建売住宅の場合、税率1.4%で固定資産税額を計算すると以下のようになります。

  • 土地:1,400万円(実勢2000万円) × 1.4%=19.6万円→住宅用地には優遇措置がある
  • 建物:700万円(実勢1000万円) × 1.4%=9.8万円→3年間の優遇措置がある

2022年3月31日までに新築された一戸建ては、床面積が120㎥の部分に関して3年間課税標準額が1/2となります。
中高層耐火建築物の要件を満たすマンションは5年間、戸建の認定長期優良住宅は5年間(中高層耐火建築物の要件を満たすマンションは7年間)課税標準額が1/2となります。

新築住宅であれば、最低3年間建物にかかる固定資産税が半分です!

土地の固定資産税の場合、住宅用地には固定資産税が安くなる優遇措置がとられているため、課税標準額と不動産評価額が異なります。

区分固定資産税都市計画税
小規模住宅用地(住宅用地で200㎡までの部分)不動産評価額×1/6不動産評価額×1/3
一般小規模住宅用地(小規模住宅用地以外の住宅用地)不動産評価額×1/3不動産評価額×2/3

では、3,000万円の建売住宅で固定資産税がいくらになるのか具体的な目安はどうなるのか?

  • 土地の実勢価格:2,000万円(小規模住宅用地)
  • 建物の実勢価格:1,000万円
  • 固定資産税の税率:標準税率1.4%

土地の固定資産税の目安

実勢価格2,000万円×0.7=不動産評価額1,400万円

土地の不動産評価額1,400万円×小規模住宅用地の特例1/6×標準税率1.4%=32,666円

建物の固定資産税の目安

実勢価格1,000万円×0.7=不動産評価額700万円

建物の不動産評価額700万円×標準税率1.4%=98,000円

土地の固定資産税が32,666円、建物の固定資産税が98,000円となります。

建物の固定資産税は構造等によって違いはありますが、一般的な規模の30坪(土地・建坪)くらいの一戸建てで年間12万~16万円ほどが目安です。

関連記事:新築一戸建ての固定資産税の相場はいくら支払うの?固定資産税の評価証明書って?公課証明って?

都市計画税

固定資産税とセットで課税されるのが「都市計画税」です。こちらも毎年1月1日時点で、市区町村が定めている「市街化区域内」の土地や建物などの不動産を所有している人に対し、毎年課される地方税です。

計算方法は、

「固定資産税評価額(課税標準)×0.3%(制限税率)」で算出できます。

都市計画税も住宅用の土地に対しては軽減措置が用意されているので、適用となると土地の評価額が3分の1、または3分の2となります。軽減措置の対象となると、目安となる納税額は1年間で3万~5万円です。

固定資産税・都市計画税は1月1日時点で不動産を所有している人に対して、毎年4~6月くらいに自治体から納税通知書兼納付書が送られてきます。
年の途中で新築を購入した人は、その年の分は、決済時、日割り精算しますので、次に請求されるのは翌年の4~6月くらいに初めて納付書が届くことになります。

支払い時期は一括か4期に分けての分納かを選ぶことができます。金額は、さほど変わりません。
分納の場合はそれぞれ6月、9月、12月、2月頃が納付時期となっていることが多いですが、自治体によって異なります。

火災保険

火災保険は、住宅ローンを利用している場合、加入しなければいけません。購入時、最長10年なので、10年分の火災保険料を支払っています。最長10年が将来にわたって続くとすると、10年ごとに火災保険料の支払いが必要になります。将来的には、最長10年が短くなり5年になると5年ごとに支払うことになります。自然災害が増えているため、最長期間が短くなってきていますが、長く組んだ方が、割引率がたかくなるので、最長期間で組んだ方がお得になります。また、火災保険は火災だけの補償ではなく下記のような内容もカバーできます。

  • 火災・落雷・破裂、爆発
  • 風災・雹(ひょう)災・雪災
  • 水災
  • 水漏れ
  • 盗難
  • 破損・汚損等

自分たちの物件が本当に必要な内容かを見極めながら保険を選ぶことが重要になります。エリア(所在地)や建物の構造、さらに補償対象、家財保険、特約の種類と範囲、保険期間など、補償の内容によってピンキリの金額です。目安としては、木造の新築一戸建ての場合、最長の10年で12万円~35万円ほどです。

地震が原因の火災や津波は、火災保険ではカバーされていません。また、更新のタイミングで保険の見直しは可能です。

 地震が原因の火災や津波は、火災保険ではカバーされていません。また、更新のタイミングで保険の見直しは可能です。

現在では、住宅を中心に新価額(再調達価額)をベースに保険金を支払う商品が主流になっています。時価がベースではなく新価格がベースになっているか一応確認が必要です。
住宅ローンを組んでも家財は担保にならないので、火災保険の[家財]の契約は任意となっています。

家財・水災をつけるかつけないかで大きく金額が違ってきます。

関連記事:【新築一戸建ての諸費用】火災保険・地震保険の無駄を削減するための手順と相場・費用は?誰に相談すればいいのか?

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地震保険

地震保険は火災保険とセットで組むことになります。地震保険単独で保険をかけることはできません。また、地震保険は、リスクが高いため日本政府と共同の事業のため、どの保険会社でも内容が同じであれば保険金額は一律で同じ金額です。

1年更新、5年更新なので、毎年もしくは、5年ごとに支払いが必要になります。

保険料は2019(平成31・令和元)年1月に改定されましたが、建物の構造や所在地によって決まります。都道府県を単位として地震発生のリスクに応じて1等地、2等地、3等地に分けられています。

保険金額は「地震保険に関する法律」によって火災保険の保険金額30~50%の範囲内(ただし、建物は5000万円、家具や家電などの家財は1000万円が上限)とされています。

例えば、建物の火災保険の保険金が1000万円の場合、地震保険の保険料は300万~500万円の間で設定されます。

また、地震保険は、住宅性能評価で耐震等級3が証明できれば、半額となります。

関連記事:【火災保険】加入必須?マイホーム購入時の「火災保険」「地震保険」の基礎知識 新築一戸建ての耐震等級3で地震保険安くなる?

年間どのくらいの維持費・ランニングコストがかかる?

上記の金額を目安に、年間どのくらいの維持費・ランニングコストがかかるかの目安は下記になります。

  • 固定資産税:12万円(実際には新築一戸建ての場合3年間建物分が安くなります)
  • 都市計画税:3万円
  • 修繕費:15万円 (10年後、修繕の必要がなければ必要ありませんが、10年~15年のタイミングで、外壁・屋根で少なくとも150万円ほどはかかるとして、仮に10年で割ると15万円)
  • 保険料(火災・地震保険):2万円(10年で20万円とすると)

上記を合計すると32万円になります。

引き渡しから約6か月後、不動産取得税が1度だけ請求される

不動産購入に係る税金は、契約時支払う印紙代、決済時支払う登録免許税です。実は、引き渡しから忘れたころに来る請求が不動産取得税です。

登録免許税は家を建てたり、土地を売買したりする時の「登記」手続きに対してかかる税金です。

また、「印紙税」は不動産の売買契約書や建築に関する請負契約書、住宅ローンの借り入れ時に交わす金銭消費貸借契約書などの「契約書」に対してかかる税金のことです。

不動産取得税は不動産の所有権移転の登記をしてから、約3~6カ月後に納税通知書が届きます。ちょうど忘れたころに請求がきます。価格決定手続きが必要となりますので、時間がかかります。納期は納税通知書に定められた日で、各都道府県により異なるが、通知が到着して1カ月後ぐらいが目安です。これを金融機関で納税手続きをする流れになります。

不動産取得税は、土地や家屋などの不動産を取得したときに1度だけ課税される税金です。不動産取得税の税率は全国一律ですが、課税するのは各都道府県となっています。

不動産取得税の大きな特徴として、居住用として使用する不動産の取得には軽減措置が用意されており、3000万円くらいの新築一戸建ての場合、ほとんどかからないことが多いです。また相続によって取得した不動産については、居住用に使用するなどの一定条件を満たせば非課税となります。

家の購入において課税される不動産取得税は、次の数式で計算できます。

【建物における不動産取得税】
不動産取得税=(建物の固定資産税評価額-控除額)×税率3%

2024年の3月31日まで税率が軽減されるため3%です。2024年の4月からは、税率が本来の「4%」に戻ります。

「控除額」については、新築住宅の場合、床面積が50㎡以上240㎡以下であれば控除額は1,200万円です(長期優良住宅の認定を受けたら1,300万円)。つまり、新築の建物の固定資産税評価額が1200万円を超えない場合は不動産取得税が免除されるということです。

【土地における不動産取得税】
不動産取得税=(土地の固定資産税評価額×1/2)×税率3%控除額

土地に対する控除額には、固定資産税評価額が2分の1になるものと、税金の一定の額が控除になるものがあり、これらは併用ができます。

固定資産税評価額が2分の1になるものは、令和6年3月31日までに取得した固定資産に適用されます。

この控除額の計算は、以下の2つのうちいずれか高い金額が算出した不動産取得税から控除されます。

  • ①4万5千円
  • ②(土地1㎡当たりの固定資産税評価額×1/2)×(住宅の課税床面積の2倍※200㎡が限度)×税率3%

維持費をできるだけ抑える方法は?

できるだけ維持費は抑えたいところですが、税金の固定費は抑えることができません。保険は、賢く絞り込むことによって削減することは可能です。もし、ローコストメーカーで建築する場合は、少し高めでもメインテナンスがかかりにくい素材を選ぶことも大切です。建築素材によって耐用年数が違ってきます。

注文住宅であればメンテナンスフリーの建築材を選ぶ

ローコストメーカーで注文住宅の場合、外壁や屋根は、サイディングとスレートが主流だと思いますが、コストが同じくらいであればガルバニウム鋼板という選択肢があります。デメリットもありますが、耐久性やメインテナンス性という観点ではメリットがあります。コストがそれほど高くないため、建売住宅でも採用されているケースがあります。

屋根や外壁素材などの建築材は、常に新しい素材が登場する可能性があります。その時、条件のいいものを選び、メンテナンスフリーの素材、耐用年数の長い素材を選ぶといいのですが、値段が高くなるので、メインテナンスコストとのバランスを考えながら選ぶ必要があります。ただし、どんな素材でも全くメンテナンスが必要のない素材は存在しないので、どんな素材でも適切にメインテナンスをする必要があります。

まめにメインテナンスをしてトータルコストをおさえる

お金がかかるからと言って、長期間、ほったらかしにすると、必要以上のメインテナンスコストがかかる可能性があります。適切なタイミングで、適切なメインテナンスを行うことが、結果的には、コスト削減につながります。

まとめ

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一戸建てを購入するときには、住宅ローンの返済費用・物件の不安材料など、物件の購入のことで頭がいっぱいになり、購入後のことまであまり考えていないことが多いと思います。しかし実際に一戸建てを購入して、ローンの支払いが始まり、しばらくたってから、気づくこともあるかもしれません。

固定資産税や火災保険についてはなんとなくかかってくるだろうと思っている方は多いかもしれませんが、 新築一戸建て建売住宅の購入後の修繕でどれくらいかかるのかという目安を理解して購入する方は少ないと思います。家の修繕でお金がかかるのが、外壁・屋根・シロアリ・水回りです。

ざっくりとした金額だけでもわかっていると、準備ができるので、あわてることなく生活することができます。

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代表者紹介
貝野 勝弘

【業界経験】不動産業界20年目です。
マンションデべロッパー、大手仲介会社(住友)、大手建売会社(飯田グループ)を経ておりますので、マンションから土地・戸建・収益まで納得いく選択をサポートします。生涯のパートナーを目指して頑張ります。

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