新築建売の物件選びの方法と購入後の失敗しないための注意点！

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これから新築戸建て住宅の購入を考えている方に、最低限確認して欲しい物件選びのポイントと契約後に、考えてもいなかった大きなお金が必要だとあとで発覚したりしないようにするためのポイントを不動産業界歴20年以上のプロが徹底解説します。契約後の、決済前の内覧においては、内覧をしっかりすることによって、失敗・後悔したなと思うことを防ぐことができる可能性があります。内覧は、これで最後という気持ちで臨まなければいけません。

新築一戸建ての建て売り住宅では、大手の建売の場合コミコミ価格になっていますが、そうでない物件も多く存在し、諸費用以外にもかかるお金にも注意が必要です。トータルコストで考えて、割安か割高か判断しなければいけません。

住宅購入でトラブルが多いのは、何度も不動産取引をする方は少数派で、人生の内に１回もしくは数回しかないためです。結婚式場でトラブルが多いのと同じ理屈です。

この記事を読むことで、住宅購入の押さえるべきポイントが把握できます。

まずは建売住宅を購入したときの大きなの流れ

完成済みの建売住宅の流れを中心に説明していきます。

【契約前の流れ】

1. 優先順位を決め、めぼしい物件を絞り込んで、ピンときたら購入の申し込みをする
2. 契約日および手付金の金額や引き渡し時期等の契約条件を調整する
3. 時間があれば重要事項説明書と売買契約書を事前チェックする
4. 手付金を準備する
5. 事前審査を契約までに行う

↓

【売買契約の流れ】

1. 重要事項説明を受ける
2. 売買契約を締結する（同時に手付金を支払う）
3. 融資（住宅ローン）の本審査の申込書類を準備する

↓

【契約後から引き渡し・入居までの流れ】

1. 買主が金融機関に融資（住宅ローン）の申し込みをする
2. 金融機関から融資承認の連絡がある
3. 日程調整を行う（引渡し前の立会い検査日・引渡し日）
4. 司法書士に必要書類を送付する
5. 建物が完成する（未完成物件を購入した場合）
6. 引渡し前の立会い検査（確認会・内覧会）を行う
7. 引渡し・残代金の支払い・登記手続きを行う
8. 入居する

契約前の流れの詳細と注意点

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１．優先順位を決め、めぼしい物件を絞り込んで、ピンときたら購入の申し込みをする

物件が決まったら購入申込書に、価格などの購入希望条件を記載した上で署名・捺印して分譲会社へ提出して1番手を確保する動きをしなければいけません。原則として、書面の順番で交通整理を行います。仲介物件の多い新築建売の場合、仲介業者を介して売主へ提出する流れになります。

２．契約日および手付金の金額や引き渡し時期等の契約条件を調整する

申し込みのタイミングで、値段のことや引き渡し時期等契約条件を詰めていきます。契約条件として値段も重要ですが、引き渡し時期や手付金の金額も重要な交渉ポイントになります。原則として申し込みしてから1週間以内に契約日を設定するのが一般的です。

４．重要事項説明書と売買契約書を事前チェックする

売買契約に際しては、重要事項説明書と売買契約書という２つの重要な書類に署名・押印することになります。大きな分譲地で売主が直売の場合、重要事項説明書とかは号棟を変更するだけですが、仲介物件の新築一戸建てで数棟の分譲地の現場の場合、契約日が確定してから、市役所の調査や法務局で取得できる地積測量図や公図等を取得して、物件調査に入ります。場合によっては、契約日ぎりぎりに完成することもあります。

もし可能であれば、仮の重要事項説明書と仮の売買契約書を事前にみせてもらっておくのもいいでしょう。

５．手付金・印紙代を準備する

売買契約は手付金をゼロでは契約することができません。契約時に、現金で、直接分譲会社に支払い領収書をもらいます。窓口でない場合、現金の引き出し金額の制限がありますので前もって準備が必要になります。稀ですが、振り込みの分譲会社もあります。

最近、大手の飯田グループでは、契約までに振り込みになることが主流となっています。

売買契約当日における流れの詳細や注意点

１．契約の読み合わせ前に重要事項説明を受ける

契約当日、契約前にまず物件の重要な説明、重要事項説明を行ったうえで、契約に移ります。購入する物件に関する重要なことについて書面で説明をすることを重要事項説明と言います。

この重要事項説明は必ず売買契約の前までに実施すべきものですが、売買契約の直前でも構わないため、同日に実施することが多いです。

重要事項説明書や売買契約の印鑑は、住宅ローンを利用する場合、実印で署名・捺印を行います。

２．売買契約を締結する（同時に手付金を支払う）

売買契約は契約書を交わすことによって行います。重要事項説明の後、契約内容について説明を受け、納得した上で署名捺印を行います。

この売買契約と同時にその場で手付金を支払います。

３．融資（住宅ローン）の申込書類を準備する

完成物件の新築一戸建ての場合、契約後、金融機関の融資（住宅ローン）を利用するならば、その申込書類を記入して、住宅ローンの本審査の段取りを行っていきます。

本審査の申込書類への押印は、実印での押印になりますが、最近、ネット銀行等では、認印でもOKな場合があります。

契約後、住宅ローンの本審査の提出すべき書類を提出します。役所で取得する所得証明書や住民票などが必要となります。

また、新築建売住宅の場合、本審査の承認後すぐに、表示登記の段取りを行いますので、契約時、住民票と（印鑑証明）の提出を求められることがあります。

「契約後から引き渡し・入居まで」における流れの詳細や注意点

１．買主がローン特約に間に合うように金融機関に住宅ローンの申し込みをする

ローン特約の期日に本承認が間に合うように動かなければいけません。スケジュールがタイトであれば、契約日にすべて書類を整えて、署名捺印もしておかなければいけませんが、余裕があれば、契約後予め準備しておいた申込書類や本審査に必要な書類を持参して段取りしていきます。仲介会社が入っているケースの物件が多いと思いますが、仲介の営業マンが窓口になって動くことが多いです。

２．住宅ローンの本審査の融資承認

融資の審査は、およそ1週間から10日で結果が出るのが目安です。仲介会社が窓口になって動いている場合、不動産会社を介して審査結果が知らされます。本審査の結果が出れば、決済日と立会日の日程調整を行います。

３．日程調整を行う（引渡し前の立会い検査日・引渡し日）

ある程度めどが付いている場合、売買契約の際に引渡し日やその前に引渡し前の立会日を決めてしまうことが多いですが、このタイミングで日程を再調整することもあります。

引渡し前の立会いは、建物の施工品質や契約通りの建物が出来上がっているかを確認します。

４．ネット銀行の場合、司法書士と決済前にやり取りする

購入した住宅の所有権の移転や抵当権（住宅ローンの担保権）の設定などといった登記手続きの段取りを銀行指定の司法書士とやりとりをします。

5．引渡し前の立会い・内覧会を行う

完成済みの新築住宅を購入した場合も未完成物件を購入した場合も、引渡しの前に購入した物件の最終確認する立ち会いが必ずあります。

チェックすべきポイントは、大きな傷や建具の建付けや不具合がないかなど、品質面等をチェックします。

立会いで指摘した部分は、引き渡しまでに売主に補修してもらうことになります。多くの建売では、再度、決済前に立ち会いはしませんので、決済後すぐにその補修後の状況を確認してください。

また、住宅診断（ホームインスペクション）の利用を希望していて契約前に間に合わず、利用していない人は、このタイミングで専門家を同行するサービス（内覧会立会い・同行）を利用するとよいです。

７．引渡し・残代金の支払い・登記手続きを行う

最後の引渡しは、住宅ローンを利用する金融機関で実施することになります。ネット銀行を利用する場合、どこでも決済をすることが可能なので、不動産会社の事務所で行うことが多いです。決済時、残代金を支払い、さらに登記手続きに必要な書類に署名・押印します。その日中に着金、所有権移転登記をしないといけないので、その日の午前中に決済を行うことが多いです。

引渡しはこれで完了しますが、この直後に司法書士が登記申請を行います。

８．入居する

決済つまりお金の清算が終われば、カギを受け取ります。その後いつでも、引っ越しが可能です。

注意点１．建売住宅と売建住宅はものは同じだが、契約の仕方が違う

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建売住宅と売建住宅は、設備・仕様のレベルは同じだが、契約方法が違います。そのため、売建住宅つまり建築条件付き土地を購入する場合、建売を購入するよりも、諸費用が高くなることは知っておかなければいけません。

簡単にいいますと、建売住宅は、土地と建物セットでの契約になります。しかし、売建て住宅は、土地の契約後、建築会社と請負契約を結ぶ契約になります。

建築条件付き土地の注意点は、土地を契約した後、セットでの違法なまき直し契約に注意が必要です。

注意点２．購入時に土地・建物代金以外で必要なお金があるかも

新築建売住宅を購入する場合、大手建売分譲会社は、コミコミ価格になっていることが普通ですが、建売住宅の中でも一部と建築条件付き土地の場合、コミコミ価格ではなく下記のような費用が土地・建物代以外に別途必要になる物件もあるので注意が必要です。

• 建築確認申請費用　50万円
• 水道引込工事費用（水道市納金）30万円
• 外構工事費用　100万円　等

※水道市納金は、市町村によって決まっています。

どういった費用が必要になるのかは、分譲会社によって違います。分譲会社によっては、合計で200万円程度の別途費用がかかることがよくあります。
なお、これらの費用に関しては、分譲会社が、物件価格に含めて契約書をつくってくれれば、その場合は住宅ローンでの借り入れは可能になります。

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注意点３．購入後に必要になる忘れてはいけないお金

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諸費用ローンを組んでいて、手持ちのお金に余裕がない場合、最低限、購入前に知っておかなければいけないかかる可能性のあるお金をまとめてみました。

①カーテン・カーテンレール

意外と気づかないのがカーテンとカーテンレールです。
カーテンレールの取り付けはDIYでも可能ですが、採寸誤りや下地の確認を怠ってしまったりするなど失敗のリスクがあります。特に新築住宅の場合は、傷をつけたくありませんのでプロの業者さんに取り付けをまかせるのが安心です。

新築一戸建住宅の場合、4LDKの間取りの場合少なくとも10か所以上の窓の数となり、カーテン・カーテンレールを用意するのにそれなりのお金がかかります。もちろん、カーテン・カーテンレールの金額はピンキリです。
値段重視で考える場合、ホームセンターなどで購入する方も多いですが、それでも10万円～15万円くらいはかかります。ニトリでは採寸費用も別途必要になります。インテリア系のオーダーカーテン屋さんで購入すれば、採寸・レール取付をサービスとしている場合がほとんどですので、少しコストはかかるが「手間暇かけたくない」「せっかくだからこだわりたい」と考える人は、インテリア系の方がいいかもしれません。

②テレビアンテナ

建売住宅を購入した場合、アンテナはついておらずテレビ線は引き込まれていないのが普通です。注文住宅の場合は、別途費用がかかりますが、最初から引き込んでもらうことは可能です。

テレビ線をみるためには、「テレビアンテナを利用するという方法」と「光回線、ケーブルテレビ経由でテレビを見れるようにする」という方法があります。初期費用は、テレビアンテナを購入する方がコストが高いですが、長い目でランニングコストを考えると、光回線、ケーブル回線でテレビを見る方がコストが高くなりますが、プランによっては、様々なチャンネルを視聴できるメリットがあります。

アンテナ工事の新規設置は合計で50,000～60,000円ほどが相場となっています。

アンテナの種類

屋根の上に設置する 地デジ用アンテナは、受信感度の高さが強みで、電波が弱い地域でも信号をキャッチできます。しかし大型台風の時に影響を受けたり、家の外観や見栄えを崩しやすい点がデメリットです。

近年は見た目を重視した「デザインアンテナ」が人気です。外壁に取り付け、平面アンテナとも呼ばれる通り薄いボディは軽量で見た目が気になりません。
壁面のデザインアンテナは台風による影響を受けにくく、飛来物が衝突するリスクも少ないですので、台風などの自然災害にも強いという特徴があります。

デザインアンテナのデメリットとしては、住宅の構造や電波の受信状況によっては設置ができない場合があるということです。必ずしも利用できるとは限りません。利用できるのであれば、お薦めです。

またケーブルをつなぐだけで室内で使える「室内アンテナ」も、外にアンテナを立てなくてもいいというメリットがあるものの、受信感度は最も低いため、弱電界地域には不向きです。

アンテナなしでテレビを見る主な方法 「光回線とケーブルテレビ」

屋外にアンテナを設置しなくてもテレビを見る方法はあります。主な選択肢は「光回線のテレビサービス」「ケーブルテレビ」「室内アンテナ」の三つです。

光回線を利用する

インターネット接続のために引く光回線を使って、テレビを見られるサービスがあり、有料契約を結ぶことで地デジやBS/CS・特別なチャンネルを視聴可能です。

屋外の設備ではなく光回線と専用チューナーを使うため、見栄えが悪くなりません。また豪雨や台風・豪雪などの影響を受けやすい屋外用のアンテナと違って、悪天候で映りが悪くなる心配がない点が大きなメリットです。

ケーブルテレビに加入する

ケーブルテレビは提供する会社が決めた場所に大型の専用アンテナを設置して、受信した電波信号を光ケーブルで各家庭に送るサービスです。

有料契約しているユーザーはケーブルを通じて番組の情報を受け取れるため、地デジ・衛星放送を問わずアンテナなしで視聴が可能です。

光回線のテレビサービスと同じく天候の影響を受けにくく、強風や台風の日でも関係なくきれいな映像を楽しめます。ケーブルテレビもチャンネル数が豊富です。

室内用アンテナを使う

光回線やケーブルテレビは有料契約で様々なチャンネルの視聴可能なのでその分の費用が必要なため、地デジだけしか必要ない場合の選択肢としては割高です。屋外にアンテナを立てたくないだけであれば、デザインアンテナが無理な場合、室内アンテナを使う方法もあります。テレビにつなぐだけで使えるという手軽さが強みですが、電波の弱いところは不向きです。電波塔から近いエリアなら電波強度が強いため、感度が弱い室内アンテナでも問題ありません。

③エアコン取り付け

まず、新築の建売住宅の場合、マンションのように最初からエアコン用の壁穴が無いということは知っておいた方がいいです。
つまり、穴をあける工事が必要になり、ここに別途費用がかかるということです。また、一度の内覧だけでは気づきにくいですが、2階の部屋のエアコンの室外機置き場のチェックも必要です。室外機は、バルコニーに設置することが多いですが、バルコニーもなにもなければ、天吊り、壁掛け、屋根置き、二段置き、立ち下ろし（ 1階の地面にエアコンの室外機を置き、そこから上層階まで配管を伸ばして設置） 等の方法で、別途費用がかかります。

④バルコニーの屋根（必要に応じて）

新築の建売住宅を購入する場合、建売住宅のバルコニーには屋根が付いていません！洗濯物を干すために用意されているバルコニーですが、建売住宅の場合、屋根がついていないことが普通です。そのため、後からリフォームで屋根をつけるケースがあります。バルコニーの長さにもよりますが、15～16万円くらいの予算はみておく必要があります。

また、最近、飯田グループのアーネストワンでは、インナーバルコニーで企画を統一しています。この場合、屋根をつける必要はありません。

⑤カーポート（必要に応じて）

バルコニーの屋根と同じく、駐車場がある建売住宅でもカーポートは絶対についていません。ビルトインタイプの駐車スペースであれば、カーポートをつける必要はありませんが、そうでない場合は必要に応じて別途費用をみておく必要があります。

もちろん、カーポートは必ず必要なものではなく無ければ無いで問題はありません。しかし、カーポートをつける場合、注意も必要です。駐車スペースにそれほど余裕がない場合、カーポートが干渉して、車が入れにくくなる可能性が建売住宅の場合よくあります。例えば、旗竿地の場合、駐車スペースが2台分で企画されていることが多いですが、間口は、ブロックを含めて2.7ｍほどしかありませんので、カーポートを設置すると、間違いなく邪魔になります。しばらく様子を見て、必要だと感じれば、後から自分でつけるといいと思います。

⑥網戸（飯田グループの建売の場合）

大手建売の分譲会社飯田グループでは、網戸がオプションとなっています。飯田グループのアーネストワンでは、網戸とシャッターがオプションとなっています。

高気密・高断熱を売りにしているハウスメーカーでも、窓を開けるという設定がないため、オプションになっていることはあります。

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注意点３．完成前に全額を支払わない

決算期になると、外構工事が終わっていない段階で、決済の提案を受けることがあるかもしれません。外構の残しで決済する場合、分譲会社やハウスメーカーが信用できるとしてもできるだけ避けた方がいいです。

また、子供の入学等で早く決済して、住民票を移したいなど様々な理由があると思いますが、原則としては、完成する前にお金を支払わないのが無難です。

なぜなら、完成前に全額を支払ってしまうと、急に対応がおろそかになる可能性があるからです。

注意点４．内覧時に不備や不具合があれば補修依頼する

引き渡し前の内覧では、問題がないかしっかりと確認することにより、トラブルを防ぐことができます。万が一、気になるところがあれば、とりあえず指摘してみることが大切です。引き渡し後に不備や大きな傷を見つけても、不備や大きな傷が生じたのが引渡し前だと証明するのは難しいので注意が必要です。

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注意点5.インスペクションのタイミングは？

第三者検査つまりインスペクションを依頼するのは、契約前にするのが理想ではあります。しかし、不動産取引を何度も経験のある方はわかるかもしれませんが、一番手をおさえ且つローンの事前審査の段取りもやっていくなかで、スケジュール的にかなりタイトになってしまいます。そのあたりを考えると、完成後、決済前に必ず内覧がありますので、そのタイミングでするのがスケジュール的にベストかもしれません。決済後ではなく決済つまりお金の清算前に必ずするのがポイントです。
決済後でインスペクションをして、もし補修してほしい箇所が出てきた場合、決済が終わっていると対応がおろそかになる可能性があるからです。

そもそも第三者検査つまりインスペクションとは、建物が問題がないかを専門的に検査することです。インスペクションを担保するためには、売り主とは利害関係のない中立的な立場のインスペクションの検査業者に買主側から依頼するのがベストです。同じ分譲会社の建物でも品質管理や工事管理を徹底していても現場監督のレベルによって多少バラツキがあるためです。重要なミスの確率はかなり低いですが、どうしても気になる方は、万が一に備えて、第三者検査つまりインスペクションをお金はかかりますが、やっておく価値はあると思います。

注意点6.引き渡し前の内覧時に見落とさずチェックすべきポイントは？

引き渡し前の内覧時には、どのような点に注意すればよいのでしょうか。大きな傷とかあきらかに目に見える不具合であれば、間違いなく誰もが指摘すると思いますが、ここでは、意外と見落としてしまうポイントを紹介します。内覧は、分譲会社に指摘する最後のチャンスと思って動くことが大切です。日当たりの確認だけでなく、必要な寸法を測りたい場合、メジャーも持っていくと役に立ちます。

水漏れがないか水を出して確認する

内覧時は、水回りの確認はしておくべき箇所です。なぜなら、引っ越したものの、お風呂に入れないとか水漏れで、水が使えないとなれば、アフターサービスで対応してくれるといっても、嫌な気持ちになります。水回りは故障やトラブルが起きやすい箇所でもありますので、念入りに確認しておくといいと思います。

外回り・車の出し入れの確認

前面道路が狭い場合、車の出し入れのしやすさに大きく影響します。将来の車の乗り換えのことも考えて、最終確認をしておくとよいでしょう。また、内覧時は住宅の内部だけでなく、外回りも必ず確認が必要です。境界鋲が取り付けられているかもきっちりと確認しておきましょう。うっかり忘れていることもあるかもしれません。隣の住宅との状況の再確認も必要です。例えば、ブロック塀を持ち合っているとか、ブロックはどちらが所有しているのか等、最終確認の場でもあります。

ドアや窓の建付けが問題ないかの確認

内覧に訪れた際は、すべての部屋のドアやシューズボックスの扉、キッチンの扉、窓の開け閉め等を行うことをおすすめします。実際に開け閉めをしてみるとすごく開けにくいとかが確認できます。建付けについては引き渡しまでに調整して引き渡してくれるので、入居後のことを考えると指摘しておいた方がいいです。

注意点７．飯田グループの建売購入の場合、契約から決済まで3週間・4週間

飯田グループのような在庫回転率を重視する会社の場合、完成物件の場合、契約から決済まで3週間から4週間となります。都銀や地銀の場合は、3週間くらいで十分決済は可能ですが、じぶん銀行や住信SBIネット銀行のようなネット銀行を2月・3月の繁忙期に利用を考えている時に注意が必要です。

住信SBIネット銀行の場合、繁忙期になると、事前審査だけで1週間くらいかかることがあります。気に入った物件を1番手で契約して決済するためには、ネット銀行では間に合わない可能性があります。

慌てないように、事前準備をして、備えることが大切です。

新築一戸建ての物件選びの注意点とは

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新築一戸建ての物件選ぶ場合、購入前に必ず確認すべき具体的なポイントを説明します。

自然災害のリスク

物件を選ぶ際は、地震や自然災害（水災等）の際に危険がないか最低限、ハザードマップで確認することをお薦めします。市役所で過去に災害があったか等確認できたりします。

利便性の高く資産価値のあるかどうか

物件選びにおいては、最寄り駅からのアクセスは鉄板です。駅近はプレミアがあります。利便性が高いほど物件の資産価値は高くなります。また住宅地としては、駅に近くても、大通り沿いやと電車の線路が近かったりすると嫌がられます。また、家の近くのゴミ置き場があるのも嫌がられます。そういったことは、資産価値に直結することは、知っておかなければいけません。

結局、値段と価値のバランスがとれていれば購入しても問題はないと思います。問題なのは、価値の見極めができていないことです。

周辺施設・治安

スーパーやコンビニが近くにあるという利便性は資産価値に直結します。再開発エリアが高値がつくのも利便性や期待感が大きく影響しています。また、病院が近くに揃っているというのも大切です。めぼしい物件を見つけた場合、自分で必ず、昼だけでなく夜の様子も見に行くなどして、治安や周辺住民の様子もできるだけ情報を集めることが大切です。

前面道路の幅

前面道路の幅員も資産価値に直結します。前面道路は問題なくても、大通りに出るまでの道が険しい場合も、売りづらい物件になります。前面道路が狭い場合、販売価格は割安にはなっていると思いますが、車の出し入れが問題ないかの確認は必須です。将来、乗り換えることも視野に考えなければいけません。旗竿地の場合、前面道路が狭いと入れにくいので、購入する前に一度、試してみることは大切です。

敷地面積・間取り・日当たり

間取りがいいか悪いかは、資産価値に直結します。間取りが悪い物件は必ず売れ残ります。また戸建の場合は日当たりが重要です。日当たりがいい家ほど売りやすいです。購入する前に必ず日当たりの確認は必要です。敷地面積が狭いと、3階建てになっていると思いますが、隣接地との越境の問題がないか等再確認した上で購入しなければいけません。越境があると住宅ローンが不利になります。また、建売住宅の場合は、自分たちの生活スタイルに合った間取りかどうかリセールバリューのある間取りかもしっかり確認することも大切です。

まとめ

家の購入後の金額が自分の予算内で行けるのか、どのエリアで購入すべきかはある程度、購入前に意識が行くと思いますが、資料の下の方に小さく書かれている別途費用とかあとから、こんなお金がいるのか出会ったり、購入してから後悔しないための最低限のおさえておくべきポイントを解説させていただきました。

大切なことが、頭から抜け落ちてしまっていないか再確認をしてから、賢く購入することが大切です。
場合によっては、家の購入代金と諸費用以外に200万円以上のお金がかかってしまうもしくは、諸費用削減できていたのに、契約が終わってしまってから100万円損していると気づくこともあります。

また、家の購入後には、実際に生活を進めていくためのお金としてそれなりの金額がかかってくることも踏まえた上で、段取りしていかなければいけません。

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