新築建売購入時の流れ・手順と注意点【申込・契約・内覧・立会い・引き渡し】

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ステップ1.物件の絞り込み

購入のタイミングは家族のタイミングで考えていきます。

まず、ネットで調べて、相場感を養います。そして、現在の家賃から逆算して、月々の支払いの許容範囲を考え、物件価格はどれくらいの価格帯を狙うのか、予算を決めていきます。

予算を決めていくのと同時に、どのあたりで購入するのかエリアを絞り込んでいきます。

優先順位を決めて、物件を絞り込んでいきます。100％納得できる物件は存在しないので、立地、価格、間取り・広さ、その他の条件のバランスを考えます。バランスの置き方は、人それぞれの価値観により違ってきます。

優先順位が決まっていないと、考えがブレるので、幻の物件を追いかけることになり、どの物件も決断できません。不動産市場には、割安な物件は存在しても、掘り出し物は存在しません。きっちり見極めて少しでもお得に購入するために、お得に購入できる仲介会社を選んで、値段交渉もきっちりしていきましょう。

ステップ2.物件購入の申し込み

時間を有効に使っていくため、見学する物件を絞り込んでいきます。直感的にピンときた希望の物件に出会えたら、まず、1番手をおさえる動きをしなければいけません。

具体的には「購入申込書」を提出します。口頭ではなく書面で意思表示しなければいけません。重なることも多い買い付け申込書は基本的には書面の順番で交通整理が行われます。これは正式な売買契約ではなく、契約のような縛りはなく、あくまで購入の意志を示すためのものです。

仲介会社によっては、申込書と共に「申込証拠金」として10万円程度を求められることがあります。売買契約をした場合は手付金の一部に充てられ、契約に至らない場合は返却されるものではありますが、返却しないなどのトラブルはあるので注意が必要です。当社では、申込証拠金のようなお金は取っておりません。

新築建売を書面で申し込みをすると、目安として1週間以内に契約する流れになります。

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ステップ2.契約前に住宅ローンの事前審査

申し込みと同時に住宅ローンの事前審査を行います。銀行によっては、属性によって１日で審査結果が出るケースもありますが、平均すると２日～３日くらいかかります。住信SBIネット銀行の場合、１週間くらいかかることがあります。

契約の特約にローン特約をつけて契約することが一般的です。売主にとっては不利な契約になり、万が一、本審査が通らなかった場合、その間の営業活動ができないことを考えると大きな痛手となります。そのため、契約までに必ず事前審査の承認を買い手に求めます。

つまり、ローン特約を簡単にいいますと、事前審査で承認を得て契約はしますが、万が一、本審査で否決された場合、白紙解約できる特約のことです。しかしなんでも白紙解約できるわけではなく、新規で借り入れを起こしたり、虚偽の申告をしていて、否決された場合は、適用されません。

ローン特約を付けて契約するため、契約までに、事前審査をして、承認がない場合、契約はできません。事前審査は本審査の前にローン返済能力を確認する審査で、「物件購入の申し込み」と同時に行われます。大手企業勤務・公務員等属性が良い方であれば、早ければ、午前中に出せば、午後に結果が出るケースもありますが、目安として2日～3日ほどみておいた方がいいでしょう。

申し込みから契約まで1週間以内のスケジュール感になりますので、事前審査に必要な源泉徴収票等は事前に準備が必要です。一般的に住宅ローンの審査は2回に渡って行われ、事前審査後、本審査の流れとなります。借り入れ時の年齢や完済時の年齢、年収、返済比率、個人情報などをチェックし、後に行われる「本審査」を通過できるかどうかのめどが立ちますが、ネット銀行では、事前審査の段階で、担保となる不動産の担保評価を行っておりませんので、事前審査を通過しても、本審査で減額されるリスクがあることは知っておかなければいけません。

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売主側は、本審査の承認が担保できる事前審査を求めます。都銀や地銀の事前審査は、固く審査するので、事前審査の承認があれば、本審査で否決されることは、ほぼありません。そのため、都銀や地銀で事前承認があれば、安心できます。

フラット35の事前審査は、事前審査の承認があっても、本審査で否決されることがよくあるので、契約前に本審査を求められることが、多いので注意が必要です。その場合、物件を1番手でおさえてくれない可能性があります。

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ステップ3.物件の売買契約

申し込みから1週間以内に契約日が設定され、その契約ではまず、物件の説明からスタートです。つまり、物件のこと、重要事項説明を受けた後、売買契約の読み合わせを行い契約を締結します。署名捺印が終われば、物件の購入金額の一部を「手付金」として支払います。金額は売主にもよりますが、相場は物件価格の5～10％です。新築一戸建ての場合は、売主が分譲会社で100万円でも問題なく契約できます。手付金は決済時に「物件価格」に充当されるお金で、余分に必要なお金ではありません。

ステップ4.住宅ローンの本審査

住宅ローンの申し込みと同時に、本審査の段取りを行っていきます。ローン特約の期日が設定されているので、期日までに間に合わせなければいけません。契約後、2週間から3週間くらいには、結果をだすのが目安です。
本審査に必要な住民票、印鑑証明書、課税証明書などの書類は市役所で取得しないといけない書類があるので、早めの準備が必要です。

本審査に通過すれば、無事に融資を受けられることになります。本審査は、金融機関によって違いますが、1週間～2週間ほどみておく必要があります。不足書類や不備がでてくれば、審査がストップしてしまうので注意が必要です。

本承認後、立ち会いの日取りを決めたり、表示登記の段取りを行います。表示登記の書類として、住民票1通と（印鑑証明1通）と賃貸契約書の写しが必要となります。決済までに、表示登記を完了させないといけません。どの市町村でもだいたい1週間くらいで完了することが多いですが、混んでいると時間がかかるので、早めに動くことが大切です。

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ステップ5.物件の立ち会い・内覧会

少なくとも決済・引き渡しの１週間前には、立ち会いを行います。遅すぎると補修が間に合わないためです。

本審査承認後、売主や不動産業者らと一緒に物件の状態・不具合等をチェックするために、立ち会いを行います。
建て付けが問題ないか、ドアの開閉の向きなど細かい部分も忘れずにチェックしてください。また、大きな傷がついているところがないかをチェックしたり、設備などに不具合がないか、水漏れなどのライフラインに問題がないかをチェックしてください。
フローリングや外壁などに何らかの問題がないかなども確認します。内覧会には、間取り図と筆記用具、メジャーなどを持参すると現地で役立ちます。

大きなキズ・不具合などを発見した場合などはすぐに売主に伝え、引き渡し日までに修繕してもらいます。

新築一戸建ての施工状態をチェックするには専門知識が求められることも多いので、インスペクションを利用する場合、このタイミングで、調整するとよいでしょう。

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ステップ6.物件の引き渡し（決済）・入居

残金の決済つまり、お金の精算が終われば、物件の鍵を受取り、引き渡しが完了します。これ以降、いつでも好きなタイミングで入居することができます。
決済後すぐに、司法書士による不動産の所有権移転登記が行われます。決済は、その日の内に、所有権移転登記を完了しなければいけないので、午前中行われることが多いです。引き渡し後すぐの入居を考えている方は、決済当日の午後から段取りをしているとスムーズです。また決済後すぐに電気・ガス・水道のライフラインの手続きを行ってください。

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新築建売の購入から入居までにかかる日数の目安

大手の建売住宅の場合、売買契約から決済・入居までにかかる期間は、約3週間～4週間です。パワービルダーの場合、1ヶ月を超えることができません。中小の業者の場合、1ヶ月超えても可能な場合があります。完成している建売の新築の場合、手続きに不備があったりすると間に合わなくなる可能性があるので、注意が必要です。

新築建売購入手続きのポイントと注意点

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物件価格は値切ることができる？

新築一戸建ての物件価格は、値段交渉することができる場合とできない場合があります。売り出して間もない物件や、必ず売れると売り主が自信を持っている売れ筋の物件は、価格交渉が難しいかもしれません。

値段交渉は、購入の意志を固めた購入申し込みのタイミングで行います。申し込み後の値段交渉はできません。

当社では、積極的に値段交渉を行っていますので、お気軽にご相談ください。

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購入申込み後、キャンセルは可能？

購入申込みは、いろいろな理由でキャンセルせざるを得なくなるケースがまれにありますが、一般的に申込みのタイミングのキャンセルは可能です。契約前であれば、お金のペナルティはありませんが、様々な人を動かすことになるので、道義的に、気持ちが固まっていない場合は、申し込みはしないようにしましょう。

契約が締結されてしまった後のキャンセルの場合、手付金を放棄しなければならないあるいは、違約金を支払わなければいけないなど縛りがでてきます。

住宅ローンの審査に通るために意識したいこと

住宅ローンの事前審査は、買い付け申し込みと同時にすぐに行います。1番手を確実にするためには、できれば申し込みより前の段階で完了していると安心できます。事前審査で、必要なものは、運転免許証などの本人確認書類の写し（表と裏）、直近の源泉徴収票、健康保険証の写し（表と裏）、認め印、物件資料などです。まずは事前審査が行われ、その後本審査が行われます。

事前審査で落ちてしまうケースとして、過去に延滞があり、3か月以上ほったらかしていたり、延滞の数が多い場合です。また、借り入れがあると、不利になり、特に車のローンがあると、返済負担率に大きく影響を与えます。残金が少ないようでしたら、完済予定という形で事前審査をかける方が、確率が上がります。また消費者金融の借り入れは、生活に困っている感があり、かなり悪い印象を与えます。

事前審査に通ると本審査に入ります。契約後、決済まで新規のローンを組まないように注意してください。事前審査を通過していても、新規のローンを組んだことによって、否決される可能性があります。その場合、本審査に通らなかった場合、ローン特約は使えませんので、手付金の放棄だけで済めばいいですが、違約金の支払いが必要な違約解除となれば、物件価格の10％～20％が違約金となります。手付解除や違約解除の場合も、契約自体は成立しているので仲介手数料は発生しますので、注意が必要です。

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重要事項説明のポイントは

売買契約を結ぶ前には、必ず物件の重要な説明である「重要事項説明」を行うことが義務付けられています。必ず、重要事項説明の読み合わせをおこなってから、契約書の読み合わせを行います。重要事項の説明と契約書の読み合わせで、2時間～2時間半くらいの時間を要します。

不動産の表示等（1．不動産の表示　2．売主の表示）

取引する不動産の内容を確認します。

登記簿へ記載されている内容

所有者の確認、差し押さえ物件ではないか、抵当権が設定されている物件（債務超過になっていないか等）ではないかについて確認します。

用途地域や地域地区等の都市計画法、建ぺい率や容積率の制限、高さ制限など法令上の制限

都市計画法、建築基準法を満たした不動産であるかを確認します。

接道状況や私道負担

前面道路が建築基準法上の道路かどうか、また、建築基準法に基づき、道路に敷地が2ｍ以上接しているかについて確認します。

水道・電気・ガスの供給と排水施設

上下水道と電気、ガス等のライフラインが問題ないかを確認します。

手付金の金額や固定資産税などの清算金

手付金の金額や、固定資産税の清算方法など、物件の売買金のほかに必要となるお金について確認します。

手付金の保全措置

手付金の保全措置が取られているかを確認します。

契約解除に関すること

手付解除、違約解除等売買契約の解除について、説明します。また住宅ローンの特約などについて説明・確認します。

瑕疵担保責任の履行に関する措置

瑕疵保険もしくは、供託金をどこに供託しているか等、10年保証を担保するための瑕疵担保責任の履行措置が取られているかを確認します。

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