飯田グループ建売の購入の仲介手数料は無料でいける？価格3000万円の諸費用はいくらかかるの？内訳と相場はどうなるの？

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住宅を購入するときには、実は住宅の購入代金のほかにも、さまざまなお金が諸費用として必要になり、物件価格だけでは、家を購入することはできません。

マイホームの購入資金計画として、この諸費用を考慮せず、後からこんなに費用がかかるのかと、知らないとびっくりするかもしれません。多くの方は、具体的に気に入った物件をみつけて、初めて、仲介手数料の高さに驚くことが多いです。

大手建売分譲会社の飯田グループの新築一戸建ては、エリアによっても違いますが、シェア率は高く、購入しようとしている新築一戸建てが、飯田グループの新築かもしれません。飯田グループとは、一建設・アーネストワン・飯田産業・東栄住宅・タクトホーム・アイディホームのことを指します。また他のパワービルダーも同じビジネスモデルで事業を展開しています。

飯田グループ等パワービルダーの場合、営業マンを抱えず企画に特化して事業を展開しているため、購入するときは、仲介会社から購入することになります。

飯田グループの新築を購入するとき、どの不動産仲介会社を通して購入するかによっても諸費用は大きく異なるのはご存じでしょうか？

また、今回は、価格が3000万円の新築一戸建ての建売住宅を諸費用ローンもありという仮定で、不動産業界歴20年以上のプロが徹底解説していきます。

3000万円の飯田グループの「建売住宅」を購入する場合にかかる諸費用の内訳と、金額の目安

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グループの物件価格3000万円「建売住宅」を購入する場合にかかる諸費用の内訳と、金額のおおまかな目安について解説していきます。

〈登記費用〉 45万円～50万円（表示登記込み）

「建物表題登記」 が9万円～10万円　（土地家屋調査士報酬）

建売住宅を購入すると、その建物と土地の所有者を購入者に変更する必要があるため、「所有権移転登記」「所有権保存登記」を行います。 また、銀行などの金融機関で住宅ローンの借入を行う場合は、金融機関が土地と建物を借金の担保とするため、「抵当権設定登記」を行います。新築建売の場合、土地家屋調査士が指定されることが一般的です。業者によっては、14万円～15万円くらいの場合もあります。飯田グループの新築建売の場合、9万円～10万円です。

所有権移転登記・抵当権設定登記　35万円～40万円　（登録免許税と司法書士報酬）

3000万円くらいの物件の場合、物件価格までローンを組んだとしても、物件によっては、35万円を切ることもあります。

新築の場合、分譲会社指定の司法書士・土地家屋調査士を使わなければなりません。又、課税標準金額がわかれば、計算してくれます。登記費用については、司法書士が指定されているので、どの銀行（抵当権設定の本数）・融資金額によって金額が違ってきます。どの仲介会社を通して購入しても司法書士の報酬は同じなので全体の金額は同じで変わりません。

諸費用ローンを組んだ場合、銀行によって、抵当権設定を1本でできるケースと2本にしないといけないところがあります。抵当権設定を2本しないといけない場合、1本でできる銀行より数万円高くなります。

※ネット銀行の場合、抵当権設定の司法書士が指定されます。

※現金購入の場合、安くなります。

〈印紙税〉　契約1万円と金消契約2万200円

不動産売買契約書に印紙を貼ることで納める税金です。

税額は、売買価格により変わりますが、3,000万円の建売住宅の場合は１万円です。（税金です。）

金消契約つまりローンの契約時に、印紙代20200円かかります。（特約ありでの場合）（税金です。）

〈仲介手数料〉　物件価格×3％+6万円+消費税

建売住宅を購入する際に、不動産会社(仲介会社)が売主と買主の間に入り、契約を交わす場合にかかります。その場合、新築建売住宅の広告内の取引態様の部分に「仲介」もしくは「媒介」と記載されています。仲介手数料は、仲介会社に支払うお金になります。

大手の建売分譲会社飯田グループは、営業マンを抱えず企画に特化してコスト削減をしながら経営していますので、販売の営業マンをかかえていないため、販売は仲介会社の営業マンが行います。どの仲介会社を介して購入するかで諸費用が大きく変わります。自社で販売しない仲介物件の新築建売を購入する場合、基本的には仲介手数料がかかります。飯田グループ以外のパワービルダーも同じビジネスモデルになるので、購入時仲介手数料が発生します。

仲介手数料は上限金額が決まっており、物件価格×3％＋6万円＋消費税となります。

例えば3000万円の建売住宅の場合、

3000万円×3%＋6万円＝96万円

96万円＋消費税＝105万6千円　の仲介手数料がかかります。

（正規仲介手数料　3000万円×３％＋６万円×1.1(消費税）＝1056000円）

しかし、飯田グループの新築一戸建ての場合、両手取引になる物件が多いため、限られた仲介会社ですが、仲介会社によっては、無料で購入できる可能性があります。当社では、仲介手数料無料で購入が可能です。

仲介業者の中には、仲介手数料だけでなく、住宅ローンを利用する場合、住宅ローン代行手数料のような名目で、10万円～20万円ほど、請求するところも多くあります。当社では、請求しておりません。

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また、2023年4月よりポータルサイトのスーモが、仲介手数料無料・割引の文言の記載がOKになりました。それまでは、ポータルサイトにお金を支払っているつまりお客様は不動産仲介会社であるため、仲介会社が儲かるように配慮され、 仲介手数料無料・割引の文言の記載が厳しく禁止されておりました。しかし、 仲介手数料無料・割引の文言の記載がOKになったため、 仲介手数料無料・割引の文言の記載をして客引きを行い、別の項目で回収している業者がいると耳にするようになりました。ローン事務代行手数料（言い方はいろいろあります。）は、住宅ローンをサポートする費用ですが、本来は、仲介手数料に含まれるべき業務内容です。慣習的に請求している会社は多くあります。その他にも適当な項目を作って請求されていることがあるようですので、諸費用の明細をきっちりと確認することが求められます。

〈住宅ローン借入費用〉融資事務手数料型の場合、融資金額×2.2％（税込み）

建売住宅購入時に、銀行などの金融機関から住宅ローンを組んでお金を借りる場合は、その金融機関に対し、印紙税、融資手数料、保証料などを支払う必要があります。融資事務手数料もしくは保証料が必要になります。ネット銀行であれば融資金額×2.2％（税込み）が必要になります。都銀・地銀の場合、事務取扱手数料3万円～5万円+消費税と印紙代2万円（電子契約でない場合）が融資金額×2.2％に加えて必要になります。

●銀行に支払うローン事務手数料(都銀・地銀の場合）
33,000円（都銀）～55,000円（地銀）

金融機関によっては、「取扱手数料」とか「事務手数料」とか呼び方は違いますが、一般的には３万円から5万円+消費税程度の金額になります。都銀や地銀を利用する場合にかかる費用で、ネット銀行では不要です。

●保証料型を選んだ場合

100万円あたり、約20600円を支払います。融資事務手数料型とは違い35年分の保証料を支払っていても繰り上げ返済によって期間を短くした場合、その分の払い戻しがあります。繰り上げ返済を前提に早いペースで返済を予定している方は,保証料型の方がお得になる可能性があります。金利は、融資事務手数料型の方が低く設定されています。

一括払い（外枠方式）か金利に上乗せする（内枠方式）か選ぶことができます。保証料を無料（０円）にする場合（内枠方式）、金利を0.2％上乗せすることになります。

一括払いの場合は、融資金額1000万円あたり約20万円が相場です。

金融機関によっては、保証料が無い場合もあります。

3000万円のローンの場合、30×2＝約60万円

仮に諸費用200万円で3,200万円のローンの場合、32×2＝約64万円

●融資事務手数料型の場合（融資金額×2.2％）

金融機関によって違いますが、融資金額の2％に消費税の場合が多く、融資金額の1～2％の場合もあります。融資事務手数料型を選択した場合、保証料は不要です。

仮に諸費用200万円で3,200万円のローンの場合、3200万円×2.2％＝70.4万円

どの銀行も融資事務手数料型の方が保証型より金利が低く設定しています。繰り上げ返済のスピードが速かったり、最初から借入期間が短い場合、保証料型を利用する場合の方がお得になる可能性があります。

ネット銀行の場合、融資事務手数料型のみの取り扱いになります。ネット銀行の場合、電子契約で印紙代が不要、事務取扱手数料（都銀・地銀で必要）が不要です。

〈火災保険料・地震保険料〉12万円から25万円

住宅ローンを利用する場合、万一の火災や地震等の自然災害から家を守る備えとして、火災保険や地震保険への加入が絶対条件となります。

火災保険の保険期間は5年間が最長となり、金額は補償内容、契約期間により異なりますが、地震保険も含めて5年間一括払いで12万円～25万円程です。地震保険は、1年更新・5年更新です。

2022年10月から最長10年が5年になり、値上げされました。大阪エリアは、平均的に1.3倍くらいの費用が増えます。5年で10万円～25万円が目安になります。

諸費用の明細を確認するときの注意点として、建売業者によっては、外構費用別途とか建築確認申請費用別途とか水道市納金別途とか、本来、本体価格に入っているべきものが、諸費用扱いのような見せ方をしていることがあるということです。大手分譲会社の場合、コミコミ価格で、飯田グループの場合、そのような費用は物件価格の中に含まれています。物件の見せ方として少しでも安く見せ客引きしていきたい、利幅を少しでも多く取りたい意図がある場合、そのような見せ方をしていることがあります。

新築建売の諸費用の総額の目安は

一般的には、諸経費の総額は、ざっくりと購入金額の7～10％ほどかかります。

しかし、金融機関によって住宅ローン借入時の諸費用に差があったり、火災保険の補償内容や契約期間の選択によって金額が大きく変動したりしますが、一番大きいのは、仲介手数料の割引があるかどうかです。これによって、 同じ物件を購入する場合でもどの仲介会社から購入するかで、100万円以上の金額は違ってきます。

当社の場合、新築一戸建ての建売住宅限定で、仲介手数料無料か半額のサービスを実施しております。

3000万円の建売住宅の諸費用の一般的な概算は、

合計金額は、150万円～270万円くらいが目安です。

仲介手数料が無料の場合、140万円～150万円くらいが諸費用の目安です。

諸費用での注意点とすると、建売業者によっては、外構費用別途とか建築確認申請費用別途とか水道市納金別途とか、本来、本体価格に入っているべきものが、諸費用扱いのような取り扱いをしているケースがあります。大手分譲会社の場合、コミコミ価格で、飯田グループの場合、そのような費用は物件価格の中に含まれています。〇〇費用別途とする売り方は見せ方として少しでも安く見せ、客引きしていきたい、利幅を少しでも多く取りたい意図があります。

3,000万円の建売住宅を諸費用込みの住宅ローンで購入すると毎月の支払いはいくらになるの？

まず、注意点として、銀行のホームページに記載されている最優遇金利は、諸費用ローンを利用した場合、適用されない可能性が高くなります。担保以上の貸し出しになるので、貸し出しリスクが高くなる分、どの金融機関もスコアリングが厳しくなります。だから、最優遇金利が利用できず高めの金利になる可能性があります。ただ、属性（勤務先・勤続年数・年収等）の条件がいい場合、最優遇金利がとれる可能性は全くゼロというわけではありません。審査の確率を上げるためには、諸費用は現金で用意するのが一番理想です。現金で用意するためには、できる限り諸費用を削減するのが近道です。

諸費用を仮に200万円として下記は計算しています。

仮に住信SBIネット銀行で諸費用込みで3,200万円のローンを組んだ場合の支払いは、

毎月の支払いは、変動金利　0.32％で、80,546円となります。（融資事務手数料型）

仮に都銀のりそな銀行で諸費用込みで3,200万円のローンを組んだ場合の支払いは、

毎月の支払いは、変動金利　0.34％で、80,824円となります。 （融資事務手数料型）

アーバンサイエンスでは諸費用を含め、お客様一人ひとりに合った、トータルでコストが削減できるように資金計画をご提案させて頂きます。

ご不明な点などございましたら、お気軽に当社スタッフにお気軽にご相談ください。

飯田グループは網戸はオプションになる

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飯田グループの建て売りは、なぜか網戸は、オプションになっています。飯田グループのオプション提携会社では、2021年4月から値上げをしています。

14万円～15万円に消費税が目安です。

また、新築建売は、どの物件もカーテンレール・アンテナは付いておりません。

食器洗い乾燥機については、価格帯が4,000万円以上の物件の場合、標準でつけている傾向があります。3000万円の物件の場合、オプションになります。

また、アーネストワンの場合、法22条エリアでは、シャッターもオプションになっています。

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