新築一戸建てを仲介手数料無料で購入できる理由と広告で確認すべき取引態様とは

関連記事：関西の新築一戸建てを仲介手数料最大無料で購入するはこちら

新築一戸建て（建売住宅）の販売方法は大きく２パターン

関連記事：関西の新築一戸建てを仲介手数料最大無料で購入するはこちら

新築一戸建て（建売住宅）の販売方法は大きく分けると2パターンあります。

一つ目は、分譲会社が自ら売主となり直接販売する方法（売主物件）

二つ目が、売主である分譲会社が自社物件の販売を仲介業者に依頼する方法です。（仲介物件）

一つ目の場合は、売主が買主と直接取引をすることになるので、仲介業者の介入がなく当然、仲介手数料は発生しません。

しかし、最近の分譲会社の多くは、営業マンをかかえず、販売を仲介会社にまかせ、企画に特化して子規模の経済つまりスケールメリットで建売のコスト競争力を高め勝負していくビジネスモデルが主流となっていて、年々直売する会社が少なくなっています。仲介業者が、販売する場合、仲介手数料が発生することになります。ガツガツ営業して、強力な営業力で勝負していく直売の業者は、20年くらい前と比較するとかなり数が減りました。

新築一戸建ての売主物件と仲介物件の違い

直売する新築一戸建てのことを、売主物件といいます。直売せず、仲介会社に販売をまかせている新築一戸建てのことを仲介物件といいます。

新築一戸建ての分譲住宅で売主となるのは、デベロッパーやハウスメーカー、パワービルダーなどが中心です。不動産の売買取引は、売主と買主が売買契約を締結します。この売り手と買い手の間に仲介会社が入るか入らないかが、売主物件と仲介物件の違いです。

売主物件と仲介物件の違いは、広告の取引様態をみればわかります。売主物件は、土地を仕入れて住宅の建築を行い、売主が直接販売活動を行っている形態です。スーモやホームズ等のポータルサイトの物件情報には「売主」と記載があり、広告には「自社物件」や「販売主」として書かれていることもあります。

これに対して仲介物件は、売主と買主の間に仲介会社が入って仲介会社に販売活動をまかせる形態です。仲介会社が物件の斡旋を行い、幅広く紹介をしてくれ、物件が決まると購入希望者と売主の取引条件の調整をしていきます。契約成立時には、売主と買主の双方に仲介手数料の支払いが発生します。仲介物件の場合は、スーモやホームズ等のポータルサイトの物件情報には「仲介」や「媒介」と記載されています。

この他に、販売代理という販売形態もありますが、売主との業務代理契約によって代理権を与えられ、販売活動を行っている形態であり、仲介手数料は基本的に買主側にはかからないことが多いです。

新築一戸建ては仲介手数料無料で購入できるパターンとは？

そもそも仲介手数料とはいくらかかるのか？意外と馬鹿にならない金額です。仲介手数料には上限があり、宅建業法第46条で計算式（上限）が決まっています。

400万円を超える物件の場合は、「（物件価格×3％+6万円）+消費税」です。例えば、4,000万円の物件を購入した場合、購入価格とは別に不動産会社へ138.6万円を支払う必要があります。

速算式：（4,000万円×3％）+6万円×（1.1消費税）＝138.6万円

この仲介手数料は、上限は決まっていますが下限は決まっていません。そのため、無料にしたり減額をしたりすることは可能です。

新築一戸建てで仲介手数料が無料になるパターンが下記になります。

新築一戸建ての取引態様が「売主」となっている

取引様態が「売主」になっている場合、自社で営業マンを雇用して直接販売しているケースです。この場合、仲介会社が介入していないので仲介手数料は必要ありません。

「売主」以外に「自社物件」や「販売主」などと記載がされていたりもします。

新築一戸建ての場合、取引様態が「仲介」でも仲介手数料無料できる会社もある

関連記事：関西の新築一戸建てを仲介手数料最大無料で購入するはこちら

不動産を「売主」から直接購入する場合、仲介手数料は必要ありません。しかし、仲介物件を購入する場合、原則として仲介手数料は必ずかかります。

取引様態が、仲介の場合、必ず仲介手数料が発生します。しかし、取引態様を「仲介」としている不動産会社でも仲介手数料を無料と謳っている不動産会社もあります。

新築一戸建てが仲介手数料無料とできるには理由があります。新築一戸建て（建売住宅）には分譲会社から仲介手数料をもらえる新築一戸建てがあるからです。分譲会社から仲介手数料をきっちりもらえる新築一戸建ての場合、買い手からは仲介手数料を請求しないという方針で営業している仲介会社です。売り主と買主の両方から仲介手数料を請求できる両手取引の物件であることが、仲介手数料無料の前提となります。これを「両手仲介」と言います。両手仲介の場合、買主から仲介手数料をもらわなくても、売主にのみ仲介手数料を請求することで利益を確保できる仕組みを構築していれば、買主への仲介手数料を無料にできるのです。このような不動産会社に仲介を依頼すると、仲介手数料が無料になります。

しかし、片手取引つまり売り手から仲介手数料がもらえない新築一戸建て（建売）は無料にはできません。無料にすると、完全なボランティアになってしまいます。当社の場合、無料にできない新築一戸建て（建売）については、半額で対応しております。

尚、中古物件の場合、一部業者売主の物件もありますが、売り手は、一般の方ですので、売り手側には別の仲介会社が入っていることになるので、片手取引になることが一般的に多くなります。

当社が新築一戸建て（建売）だけ特別割引（無料or半額）している理由とすると、新築ですので、そもそも仲介に入るリスクが限りなく低いということが挙げられます。10年保証は、分譲会社に義務付けられています。

仲介手数料が無料になる物件つまり両手取引の物件であったとしても、一般的な会社では、買い手にも仲介手数料を請求するつまり買い手と売り手と両方から仲介手数料を請求するのが一般的です。両手取引の物件がすべての不動産会社で無料になるわけではありません。両手取引を前提として収益をたてている不動産会社は無料にするとビジネスモデルが成り立たなくなります。

仲介手数料がかかるかどうかは「取引態様」をみればわかる

取引態様は3種類あり、スーモやホームズ等のポータルサイトの広告の物件情報に必ず記載されています。仲介手数料がかかるのかどうかは取引様態をみればすぐにわかります。「仲介」「媒介」となっていれば、直売ではなく、仲介会社に販売を任せているということなので、仲介手数料がかかるということです。

売主

「売主」と記載がある場合、不動産会社が所有する物件を自らが売主として取引をするということです。仲介手数料はかかりません。

代理

「代理」と記載がある場合は、売主の代理人として取引をする形になります。販売代理の場合、6％の手数料が代理業者に入るため、仲介手数料はかからないことが多いです。買い手からすれば売主と取引をするケースと変わりません。まれに仲介手数料がかかるケースもあるので物件内容を問合せする際にあわせて確認が必要となります。

媒介（仲介）

「媒介（仲介）」の記載がある場合は、売主と買主の両者の間に入るということです。この場合、仲介会社が売主である分譲会社に販売を任せられているので仲介手数料が発生します。

買い手が結ぶ「一般媒介契約」は、不動産会社を1社に絞る必要がなく、売主は複数の不動産会社への依頼が可能です。どの仲介会社を介して購入するかで仲介手数料が違うため、諸費用が大きく違ってきます。諸費用はどこでも同じではありません。仲介手数料無料・割引を謳っている仲介会社があればまずそちらに問い合わせをすれば、あとで、仲介手数料の交渉をするという煩わしいことをしなくて済みます。

仲介手数料の有無だけで物件を探すと損をする

最近ではパワービルダーがシェアを伸ばし、年々直売の物件が少なくなっています。飯田グループをはじめとするパワービルダーは、営業マンをかかえず、企画に特化し規模の経済で、コスト競争力をつけ勢力を伸ばしています。基本的に土地仕入れ決済が終わると、すぐにレインズ登録を行い、販売を仲介会社に丸投げします。仲介手数料の有無だけで物件を絞り込むと検討できる物件がかなり少なくなってしまいます。

また、直売物件は、営業マンをかかえているためその分、利幅を大きくとっていますので、仲介手数料は不要ではありますが、その分以上のお金が、販売価格にのせられているのが一般的です。

売り出し価格が割高になっているのは、そのためです。結局の所、諸費用もあわせてトータルで、お得なのかどうかという判断が必要になってきます。

関連記事：飯田グループの建売住宅の購入の諸費用の内訳は？仲介手数料は無料でいける？100万円以上も節約？

仲介手数料を割引してくれる仲介業者の選び方

仲介物件の新築一戸建でも、仲介手数料をかけずに購入できる物件も多くありますので、できる限り諸費用をおさえたいという場合、そういった仲介会社を探して、その会社を介して購入すれば、お得に購入することができます。

住宅購入にかかる一般的な諸費用は、新築一戸建て（建売住宅）の場合、住宅価格の6～8％といわれています。目安とすると4,000万円の住宅を購入しようとすると240万円～320万円です。この計算には今まで説明した仲介手数料が含まれていますが、仲介手数料が無料や半額になれば約140万円もお得になります。

関連記事：新築一戸建て（価格3000万円）の購入の諸費用ローン込みの諸費用はいくらかかるの？内訳はどうなるの？

インターネット上では「仲介手数料無料」や「仲介手数料割引き」を謳う不動産会社の情報がたくさん掲載されています。

その会社のホームページをみると、その会社の営業姿勢がある程度、読み取れます。不動産業界も車業界と同じでブラックな業界です。規模の大きい会社が安心できるという業界ではありません。どういう理念で会社が運営されているのか、営業マンの営業姿勢などを確認する必要があります。結局、表向き顧客第一主義と書かれていても、売上至上主義であることが、仲介会社の常であるため、直接営業マンと話をしてみるしかないかもしれません。ガツガツして、決断をあおってくる営業マンは多くいますので、のせられないようにすることが大切です。

規模の大きい会社ほど、駅近で広い店舗の高額な賃料、従業員の人件費、高額な広告費も多く使っていますので、両手取引を前提としてビジネスモデルを考えているので、仲介手数料を値引きに対して嫌悪感を持っています。また、大手は値引きは絶対にしません。値引きを考えているなら、中規模以下の仲介会社の方が融通が利きやすいです。

そこで、ネットで

「〇〇市　新築一戸建て　仲介手数料無料」

「〇〇市　新築一戸建て　仲介手数料０円」

「〇〇市　建売　仲介手数料無料」

などで検索すると

仲介手数料無料サービスを行っている仲介会社の情報が出てきます。

関連記事：新築一戸建購入で仲介手数料などでトラブルになる可能性あり！ トラブルを防ぐ方法とは？

気になる会社のホームページをよく見てみて、納得できる不動産会社を絞り込んで、営業マンの対応をみていくことが大切になります。探す上で大切なのが、気に入った物件を見に行く前に営業マンを絞り込んでおくことが大切です。仲介手数料割引をよしとしていない不動産会社も多いため、内覧して諸費用をみて仲介手数料の高さに気づく方もいますが、仲介手数料の安い会社に乗り換える話をすると、トラブルになる可能性があります。仲介手数料の割引＝悪と考えている会社も多くあり、仮にその仲介会社の営業マンと仲介手数料の交渉をしていくらか割り引いてもらったとしてもかなり後味の悪い取引になることが一般的です。不動産業界では、上司に、仲介手数料の値引きの相談ができない空気が事務所に漂っていることを忘れてはいけません。

ホームページ上で、仲介手数料無料・割引を謳っているということは、仲介手数料割引を悪く思っていないマインドの会社ということになります。

気になる新築一戸建を見つけたらまずは営業マンを探す！

新築一戸建てを探すときにスーモやホームズ等の不動産ポータルサイトなどで検索をすると、同じ物件に複数の仲介業者から出されていることがあります。多くの新築一戸建ては、どの仲介会社でも取り扱い可能な物件が多いですが、売主つまり分譲会社が仲介会社に恩を売るために広告制限をかけ特定の仲介会社しか掲載ができない場合は、1社しか掲載していませんが、売主が、広告制限をかけていない場合複数の仲介会社が広告を掲載しています。基本的に、仲介手数料の割引を行う多くの仲介会社は、スーモやホームズ等のポータルサイトは広告掲載費用が高いため、ほとんど掲載していないことが多いです。もし気に入った営業マンがいれば、その営業マンに、「この取り扱いできますか？」と質問するとスムーズに話が進みます。

どの仲介会社を通して購入するかで、諸費用は大きく違ってきます。また、営業マンのサービスのレベルも大きく違ってきます。

購入をする仲介会社によって大きく異なる点は仲介手数料と営業マンの対応です。

仲介手数料を節約できるか、信頼できる営業マンがいるかなどを比較検討するために、まずは仲介手数料無料・割引の不動産会社に問い合わせてみて、対応を確認することからスタートです。

仲介手数料無料でもサービスは大きく違う

仲介手数料無料と謳っている仲介会社でも仲介会社によって、トータルの諸費用が違ってきます。なぜなら、仲介会社によっては、ローン事務代行手数料のような費用を10万円～20万円ほど請求する会社も多くあります。

また、仲介手数料は無料だけど、ほかの費用をなにかつくって請求するということもよくあります。例えば、新築建売では、測量費用などは必要ありませんが、このような必要のない費用を請求したりすることもよくあります。当社では、仲介手数料が無料であれば、当社から請求するお金は一切発生しません。

また、35年という長い期間で考えた場合、どの住宅ローンを選択するかで金利が違いますので、トータルコストが大きく違ってくる可能性が十分にあります。0.1％違うだけでも4000万円のローンを組んだ場合、35年でざっくり70万円くらいの差が生まれます。トータルでできる限り、条件のいい住宅ローンを積極的に探して提案してくれるのかどうかもコストを削減する上では大変重要なことだと思います。

当然、営業マンのマインドも会社によって違うため、値段交渉を積極的にしてくれるのかどうかもトータルのコストに大きな違いを生み出します。

ＲＥＡＬ　ＢＡＮＫ
未来の価値ある住文化を創造する
アーバン・サイエンス株式会社
〒564ー0063
大阪府吹田市江坂町１丁目16番10号　メゾン江坂102
TEL 06-6155-4980
E-mail：info@realinfobank.com
【当社ＨＰ】
https://www.realinfobank.com/