新築建売が仲介手数料無料にできるかは広告の取引態様でわかる！情弱狙い客引きの注意点

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新築建売住宅（新築一戸建て）購入時、仲介手数料が発生するかしないかで諸費用が大きく変わります。最近、ポータルサイトのスーモで、仲介手数料無料・割引の文言の記載が可能になったので、仲介手数料について、意識する方は多くなってきたと思います。2023年4月からスーモで可能になりましたが、以前は、新築一戸建（建売）で仲介手数料無料とか割引の文言の記載ができませんでした。なぜなら、スーモやホームズ、アットホーム等のポータルサイトのお客様が不動産会社であるためです。不動産会社が儲からないと、スーモも儲からないため禁止しておりました。解禁されたことにより、新築一戸建（新築建売）で仲介手数料無料の文言をみることがあるかと思いますが、その仕組みや注意点について不動産業界20年以上のプロが解説していきます。

新築一戸建て（建売住宅）の販売方法は大きく２パターン

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新築一戸建て（建売住宅）の販売方法は大きく分けると2パターンあります。

一つ目は、分譲会社が自ら売主となり直接販売する方法（売主物件）

二つ目が、売主である分譲会社が自社物件の販売を仲介業者に依頼する方法です。（仲介物件）

一つ目の場合は、売主が買主と直接取引をすることになるので、仲介業者の介入がなく当然、仲介手数料は発生しません。

しかし、最近の分譲会社の多くは、営業マンをかかえず、販売を仲介会社にまかせ、企画に特化して規模の経済つまりスケールメリットで建売のコスト競争力を高め勝負していくビジネスモデルが主流となっていて、年々直売する会社が少なくなっています。仲介業者が、販売する場合、仲介手数料が発生することになります。つまり、仲介会社を介して購入する場合は、仲介手数料が発生するということです。しかし、以外と両手取引の場合、買い手から仲介手数料を請求しない会社が存在することを知らない方がいらっしゃいます。売主直売の物件の販売方法は営業マンを雇いその営業マンが強烈なプレッシャーを会社からかけられ、ガツガツ営業して、強力な営業力で勝負していく手法で、20年くらい前と比較するとかなり数が減りました。

新築建売の売主物件と仲介物件の違い

直売する新築一戸建てのことを、売主物件といいます。直売せず、仲介会社に販売をまかせている新築一戸建てのことを仲介物件といいます。売主物件は仲介手数料は発生せず、仲介物件は仲介手数料が発生します。割合的には、仲介物件の新築建売の方がかなり多くなっています。

新築一戸建ての分譲住宅で売主となるのは、デベロッパーやハウスメーカー、パワービルダーなどが中心です。不動産の売買取引は、売主と買主が売買契約を締結します。この売り手と買い手の間に仲介会社が入るか入らないかが、売主物件と仲介物件の違いです。

仲介手数料が発生する新築戸建か仲介手数料が発生しない新築戸建かはスーモ等の広告をみればわかるようになっています。

つまり、売主物件と仲介物件の違いは、広告の取引様態をみればわかります。売主物件は、土地を仕入れて住宅の建築を行い、売主が直接販売活動を行っている形態です。スーモやホームズ等のポータルサイトの物件情報には「売主」と記載があり、広告には「自社物件」や「販売主」として書かれていることもあります。

これに対して仲介物件は、売主と買主の間に仲介会社が入って仲介会社に販売活動をまかせる形態です。仲介会社が物件の斡旋を行い、幅広く紹介をしてくれ、物件が決まると購入希望者と売主の取引条件の調整をしていきます。契約成立時には、売主と買主の双方に仲介手数料の支払いが発生します。仲介物件の場合は、スーモやホームズ等のポータルサイトの物件情報には「仲介」や「媒介」と記載されています。

この他に、販売代理という販売形態もありますが、売主との業務代理契約によって代理権を与えられ、販売活動を行っている形態であり、仲介手数料は基本的に買主側にはかからないことが多いです。

新築建売を仲介手数料無料で購入できるパターンとは？

新築建売（新築一戸建）を仲介手数料無料で購入するためには2つのパターンがあります。

そもそも仲介手数料とはいくらかかるのか？意外と馬鹿にならない金額です。仲介手数料には上限があり、宅建業法第46条で計算式（上限）が決まっています。

400万円を超える物件の場合は、「（物件価格×3％+6万円）+消費税」です。例えば、4,000万円の物件を購入した場合、購入価格とは別に不動産会社へ138.6万円を支払う必要があります。

速算式：（4,000万円×3％）+6万円×（1.1消費税）＝138.6万円

この仲介手数料は、上限は決まっていますが下限は決まっていません。そのため、無料にしたり減額をしたりすることは可能です。

新築一戸建てで仲介手数料が無料になる2つのパターンが下記になります。

新築建売の取引態様が「売主」となっている

取引様態が「売主」になっている場合、自社で営業マンを雇用して直接販売しているケースです。この場合、仲介会社が介入していないので仲介手数料は必要ありません。

「売主」以外に「自社物件」や「販売主」などと記載がされていたりもします。

新築建売の場合、取引様態が「仲介」でも仲介手数料無料できる会社もある

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不動産を「売主」から直接購入する場合、仲介手数料は必要ありません。しかし、仲介物件を購入する場合、原則として仲介手数料は必ずかかります。

取引様態が、仲介の場合、必ず仲介手数料が発生します。しかし、取引態様を「仲介」と記載があっても不動産会社によっては仲介手数料を無料で取引できる不動産会社もあります。

新築一戸建てが仲介手数料無料とできるには理由があります。新築一戸建て（建売住宅）には分譲会社から仲介手数料をもらえる新築一戸建てがあるからです。つまり両手取引になる新築建売です。分譲会社から仲介手数料をきっちりもらえる新築一戸建ての場合、買い手からは仲介手数料を請求しないという方針で営業している仲介会社が少数派ですが存在するからです。売り主と買主の両方から仲介手数料を請求できる両手取引の物件であることが、仲介手数料無料の前提となります。これを「両手仲介」と言います。両手仲介の場合、買主から仲介手数料をもらわなくても、売主にのみ仲介手数料を請求することで利益を確保できる仕組みを構築していれば、買主への仲介手数料を無料にできるのです。このような不動産会社に仲介を依頼すると、仲介手数料が無料になります。

しかし、片手取引つまり売り手から仲介手数料がもらえない新築一戸建て（建売）は無料にはできません。無料にすると、完全なボランティアになってしまいます。当社の場合、無料にできない新築一戸建て（建売）については、半額で対応しております。新築建売で片手取引つまり売り手側の分譲会社から仲介手数料がでない・もらえない物件は、売り手側に仲介会社が入っているケースです。専任返し等で売り手側の仲介会社がレインズ登録している場合です。この場合、売主が直接レインズ登録はしていません。

尚、中古物件の場合、一部業者売主の物件もありますが、売り手は、一般の方ですので、売り手側には別の仲介会社が入っていることになるので、片手取引になることが一般的に多くなります。

当社が新築一戸建て（建売）だけ特別割引（無料or半額）している理由とすると、新築ですので、そもそも仲介に入るリスクが新築なので限りなく低いということが挙げられます。中古物件と新築物件では仲介に入るリスクが天と地の差があります。新築の場合、トラブルになる可能性はゼロといっても過言ではありません。品確法により10年保証が、分譲会社に義務付けられています。

仲介手数料が無料になる物件つまり両手取引の物件であったとしても、一般的な会社では、買い手にも仲介手数料を請求するつまり買い手と売り手の両方から仲介手数料を請求するのが一般的です。両手取引の物件がすべての不動産会社で無料になるわけではありません。ほとんどの会社は、買い手にも仲介手数料を請求します。両手取引を前提として収益をたてている不動産会社は無料にするとビジネスモデルが成り立たなくなります。

仲介手数料がかかるかどうかは「取引態様」をみればわかる

取引態様は3種類あり、スーモやホームズ等のポータルサイトの広告の物件情報に必ず記載されています。仲介手数料がかかるのかどうかは取引様態をみればすぐにわかります。「仲介」「媒介」となっていれば、直売ではなく、仲介会社に販売を任せているということなので、仲介手数料がかかるということです。

売主

「売主」と記載がある場合、不動産会社が所有する物件を自らが売主として取引をするということです。仲介手数料はかかりません。

代理

「代理」と記載がある場合は、売主の代理人として取引をする形になります。販売代理の場合、6％の手数料が代理業者に入るため、仲介手数料はかからないことが多いです。買い手からすれば売主と取引をするケースと変わりません。まれに仲介手数料がかかるケースもあるので物件内容を問合せする際にあわせて確認が必要となります。営業スタイルも自社売りと同じように営業します。

媒介（仲介）

「媒介（仲介）」の記載がある場合は、売主と買主の両者の間に入るということです。この場合、仲介会社が売主である分譲会社に販売を任せられているので仲介手数料が発生します。

買い手が結ぶ「一般媒介契約」は、不動産会社を1社に絞る必要がなく、売主は複数の不動産会社への依頼が可能です。どの仲介会社を介して購入するかで仲介手数料が違うため、諸費用が大きく違ってきます。諸費用はどこでも同じではありません。仲介手数料無料・割引を謳っている仲介会社があればまずそちらに問い合わせをすれば、あとで、仲介手数料の交渉をするという煩わしいことをしなくて済みます。

取引様態が、仲介と記載があっても、仲介会社によっては、両手取引であれば、仲介手数料無料・割引で購入が可能になります。

仲介手数料が無料になるのは、売り手側つまり分譲会社から仲介手数料がもらえる物件に限定されます。分譲会社側から仲介手数料がもらえない物件は、買い手側から仲介手数料をもらうしか方法がありません。その場合、当社では仲介手数料半額で対応させていただいております。どういった物件が多いかというと、売主である分譲会社が仲介会社に恩を売るために、特定の仲介会社を売り手側の仲介会社として間に入る場合です。売り手側の仲介会社は、レインズ登録する場合としない場合があり、レインズ登録する場合は、無料業者でも取り扱いはできるが無料にはできない物件となります。レインズに登録しない物件は、その他のすべての仲介会社が取り扱いができない物件となります。つまり、独占販売の物件になります。しかし、基本的に分譲会社は、土地仕入れと同時にレインズに登録して情報を拡散したいのが本音です。専任返しの場合、3ヶ月が多いのも、一定の恩を売り筋を通した上でレインズ登録していくパターンがあるためです。3ヶ月というのは、土地を仕入れしてからちょうど建物が完成する頃合いのタイミングです。このタイミングで無料業者にお願いすれば、無料で購入できるかもしれません。

コスト競争力の弱い分譲会社ほど、専任返しを行う傾向があります。コスト競争力はそこそこだが圧倒的な競争力がない分譲会社は、広告制限を行うことがあります。レインズには登録するが、スーモやホームズ等のポータルサイトには、特定の仲介会社しか掲載してはいけないという広告制限をかけることにより仲介会社に恩を売り、またいい土地の情報があれば、もらえるように仲介会社に配慮します。

仲介手数料の発生しない売主物件に絞り込んで探すと損をする

最近ではパワービルダーがシェアを伸ばし、年々直売の物件が少なくなっています。飯田グループをはじめとするパワービルダーは、営業マンをかかえず、企画に特化し規模の経済で、コスト競争力をつけ勢力を伸ばしています。基本的に土地仕入れ決済が終わると、すぐにレインズ登録を行い、販売を仲介会社に丸投げします。仲介手数料の有無だけで物件を絞り込むと検討できる物件がかなり少なくなってしまいます。それだけ仲介物件の新築建売は多く存在します。

仲介と取引様態のところに記載があっても、無料や割り引いてくれる仲介会社に依頼すれば、お得に購入できますので、最初から仲介会社・営業マンを決めてから探せばスムーズにストレスなく探すことが可能になります。広告に掲載している電話番号にそのまま電話してしまうと、無料や割引で購入できないかもしれません。あとで気づいて仲介会社を変えようとするとトラブルになる可能性もあります。

また、直売物件は、営業マンをかかえているためその分、利幅を大きくとっていますので、仲介手数料は不要ではありますが、その分以上のお金が、販売価格にのせられているのが一般的です。

売り出し価格が割高になっているのは、そのためです。結局の所、諸費用もあわせてトータルで、お得なのかどうかという判断しなければいけません。

関連記事：飯田グループの建売住宅の購入の諸費用の内訳は？仲介手数料は無料でいける？100万円以上も節約？

仲介手数料が無料かどうかだけでは選んではいけない

大切なことは、不動産購入は自分の人生設計に大きな影響をもたらすことになります。不動産を購入することは、イコール人生設計を固めることにつながります。まず決めるべきは予算とエリアの絞り込みで、諸費用が安いからというところからの逆算で決めるべきものではありません。

仲介手数料が発生しない物件だけに絞り込むと、中古物件の選択はナシということになります。確かにパワービルダーの物件の値段が下がった物件はリフォームしなければいけない中古物件と比較するとお買い得感はあります。とはいえ家探しにおいてまずは、自分の選ぶ価値基準を磨き上げることからスタートです。そうすれば、自然と優先順位が固まってきます。

選択肢を絞り込んでいく中で、気に入った新築建売が、仲介物件であった場合で、新築建売無料業者でも取り扱いが可能な物件であれば、わざわざ諸費用が高くなる仲介会社から購入すると100万円単位で大きく損をすることになります。その金額をリカバリーするためには、自分の人生軸においてどれくらい時間を要するのかを考えた場合、かなりの人生のロスと考えます。

また、売主物件であれば、仲介手数料がナシだからといって、売主物件にこだわると選択肢がかなり狭くなるだけでなく人件費・広告費がのせられている分、諸費用も含めたトータルのコストを比較した時、お得という保証はなく損している可能性が十分あります。

仲介手数料を無料・割引してくれる仲介業者・営業マンの選び方

仲介物件の新築一戸建でも、仲介手数料をかけずに購入できる物件も多くありますので、できる限り諸費用をおさえたいという場合、そういった仲介会社を探して、その会社を介して購入すれば、お得に購入することができます。

住宅購入にかかる一般的な諸費用は、新築一戸建て（建売住宅）の場合、住宅価格の6～9％といわれています。目安とすると4,000万円の住宅を購入しようとすると240万円～360万円です。この計算には今まで説明した仲介手数料が含まれていますが、仲介手数料が無料になれば約140万円以上もお得になります。

関連記事：新築一戸建て（価格3000万円）の購入の諸費用ローン込みの諸費用はいくらかかるの？内訳はどうなるの？

インターネット上では「仲介手数料無料」や「仲介手数料割引き」を謳う不動産会社の情報が仲介手数料無料でグーグル検索するとたくさん掲載されています。

その会社のホームページだけでは、その会社の営業姿勢を読み取りが難しいところがあります。不動産業界も車業界と同じでブラックな業界です。規模の大きい会社が安心できるという業界ではありません。どういう理念で会社が運営されているのか、営業マンの営業姿勢などを確認する必要があります。スーモ等のポータルサイトの掲載が多いということは、裏を返すと投資した分を回収しなければいけないので、ガツガツ回収していかなければいけません。スーモ等のポータルサイトの掲載が多い会社ほど、社員の入れ替わりは激しい傾向があります。仲介会社のコストの大半は、広告費と人件費です。コストの9割9分くらいが広告費と人件費と言っても過言ではありません。

結局、表向きの理念で顧客第一主義と書かれていても、売上至上主義であることが、仲介会社の常であるため、直接営業マンと話をしてみるしかないかもしれません。ガツガツして、決断をあおってくる営業マンは多くいますので、のせられないようにすることが大切です。

規模の大きい会社ほど、駅近で広い店舗の高額な賃料、従業員の人件費、高額な広告費も多く使っていますので、両手取引を前提としてビジネスモデルを考えているので、仲介手数料を値引きに対して嫌悪感を持っています。また、大手は値引きは絶対にしません。値引きを考えているなら、中規模以下の仲介会社の方が融通が利きやすいです。

そこで、ネットで

「〇〇市　新築一戸建て　仲介手数料無料」

「〇〇市　新築一戸建て　仲介手数料０円」

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などで検索すると

仲介手数料無料サービスを行っている仲介会社の情報が出てきます。

関連記事：新築一戸建購入で仲介手数料などでトラブルになる可能性あり！ トラブルを防ぐ方法とは？

気になる会社のホームページをよく見てみて、納得できる不動産会社を絞り込んで、営業マンの対応をみていくことが大切になります。探す上で大切なのが、気に入った物件を見に行く前に営業マンを絞り込んでおくことが大切です。仲介手数料割引をよしとしていない不動産会社も多いため、内覧して諸費用をみて仲介手数料の高さに気づく方もいますが、仲介手数料の安い会社に乗り換える話をすると、トラブルになる可能性があるので注意が必要です。仲介手数料の割引＝悪と考えている会社も多くあり、仮にその仲介会社の営業マンと仲介手数料の交渉をしていくらか割り引いてもらったとしてもかなり後味の悪い取引になることが一般的です。不動産業界では、上司に、仲介手数料の値引きの相談ができない空気が事務所に漂っていることを忘れてはいけません。

ホームページ上で、仲介手数料無料・割引を謳っているということは、仲介手数料割引を悪く思っていないマインドの会社ということになります。探しはじめの段階で、どの会社・営業マンから購入するのか決めておくとストレスなくスムーズに取引を進めることが可能です。

仲介手数料無料で客引きしてよくわからない費用を請求する会社もある

スーモ等で、仲介手数料無料で客引きしてよくわからない費用を請求する会社も少なからず存在します。諸費用の比較をするのに、お客様から「この費用はなんですか」聞かれることがよくあり、他社の見積もりを見ることがよくありますが、なかには、まったく意味のわからない費用が記載されているのを見ることがあります。

不動産取引というものは、自分の人生で何度も経験することではなく、多くの方は数回、もしくは初めてという方も多く、情報弱者をターゲットにどうせわからないだろうと、よくわからない費用が盛られている可能性があります。

当社では、仲介手数料無料対象物件の場合、当社から請求する費用は一切ありません。また、ローン事務代行手数料（言い方はいろいろあります）を10万円～20万円請求する会社も多いですが、当社では請求しておりません。

気になる新築一戸建を見つけたらまずは営業マンを探す！

新築一戸建てを探すときにスーモやホームズ等の不動産ポータルサイトなどで検索をすると、同じ物件に複数の仲介業者から出されていることがあります。多くの新築一戸建ては、どの仲介会社でも取り扱い可能な物件が多いですが、売主つまり分譲会社が仲介会社に恩を売るために広告制限をかけ特定の仲介会社しか掲載ができない場合は、1社しか掲載していませんが、売主が、広告制限をかけていない場合複数の仲介会社が広告を掲載しています。

基本的に、仲介手数料の割引を行う多くの仲介会社は、スーモやホームズ等のポータルサイトは広告掲載費用が高いため、ほとんど掲載していないことが多いです。もし気に入った営業マンがいれば、その営業マンに、「この取り扱いできますか？」と質問するとスムーズに話が進みます。

どの仲介会社を通して購入するかで、諸費用は大きく違ってきます。また、営業マンのサービスのレベルも大きく違ってきます。

購入をする仲介会社によって大きく異なる点は仲介手数料と営業マンの対応です。

仲介手数料を節約できるか、信頼できる営業マンがいるかなどを比較検討するために、まずは仲介手数料無料・割引の不動産会社に問い合わせてみて、対応を確認することからスタートです。

仲介手数料無料でもサービスは大きく違う

仲介手数料無料と謳っている仲介会社でも仲介会社によって、トータルの諸費用が違ってきます。なぜなら、仲介会社によっては、ローン事務代行手数料のような費用を10万円～20万円ほど請求する会社も多くあります。

また、仲介手数料は無料だけど、ほかの費用をなにかつくって請求するということもよく耳にすることがあります。例えば、新築建売では、測量費用などは必要ありませんが、このような必要のない費用を請求したりすることもよくあります。2023年4月から、スーモでの仲介手数料無料・割引の文言の記載がOKになったため、客引きのため文言を記載するケースが増えたと思います。2023年3月までは、ポータルサイト（スーモ）のお客様が不動産会社（スーモにお金を支払っているのは不動産会社）のため、仲介手数料無料・割引の文言の記載が禁止されておりました。当社では、仲介手数料が無料であれば、当社から請求するお金は一切発生しません。

また、35年という長い期間で考えた場合、どの住宅ローンを選択するかで金利が違いますので、トータルコストが大きく違ってくる可能性が十分にあります。0.1％違うだけでも4000万円のローンを組んだ場合、35年でざっくり70万円くらいの差が生まれます。トータルでできる限り、条件のいい住宅ローンを積極的に探して提案してくれるのかどうかもコストを削減する上では大変重要なことだと思います。

当然、営業マンのマインドも会社によって違うため、値段交渉を積極的にしてくれるのかどうかもトータルのコストに大きな違いを生み出します。

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