建売(新築戸建)は仲介手数料無料で買える! 仲介手数料無料で購入する方法がある!

新築一戸建、パワービルダーとは

建売(新築戸建)は仲介手数料無料で買える! 仲介手数料無料で購入する方法がある!

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仲介手数料の計算の仕方

仲介手数料とは、不動産の売買契約が成立した際に、仲介に入ってもらった不動産仲介会社に支払う報酬です。あくまで成功報酬で成約しなければ、仲介手数料は発生しません。仲介業務をメインに行っている不動産会社は、売り上げは仲介手数料で成り立っています。 売買仲介手数料は、法律でその金額の「上限」が定められておりますが、慣習的にその上限が、正規手数料として請求する仲介会社がほとんどです。

簡易的な計算方法は、以下の通り計算し、売買金額によって違います。  

売買価格が

  • 200万円以下の物件…売買価格の5%
  • 200万超~400万円の物件…売買価格の4%+2万円
  • 400万円超の物件…売買価格の3%+6万円

(※いずれも消費税が加算されます。)  

新築一戸建ては、建築費や土地の価格から考えると400万円以下で取引されることはないので、仲介手数料は売買価格の「3%+6万円」+消費税となります。  

仲介手数料はいくらかかるのか?仲介手数料の売買価格の「3%+6万円」の6万円の意味は?

国土交通省の告示で決められている仲介手数料は、売買価格の金額に所定の割合を乗じて求めることになっておりますが、その金額によって割合が相違しています。下記のようにそれぞれ計算しなければいけません。

  • 200万円以下の金額…売買価格の5%
  • 200万超~400万円の金額…売買価格の4%
  • 400万円超の金額…売買価格の3%

仮に売買価格が4,000万円とした場合、以下の金額が仲介手数料の上限となり、それぞれ計算する必要が本来あります。

  • 200万円以下の部分
    200万円×5%10万円
  • 200万円超・400万円以下の部分
    200万円×4%8万円
  • 400万円超の部分
    3600万円×3%=108万円

上の合計金額は、126万円(別途、消費税)となります。

6万円を足す意味は、それぞれ計算せず3%で計算する場合、4+2=6万円の不足となるためです。

  • 200万円以下の部分 → 10万円-6万円(200万円の3%)=4万円
  • 200万円超・400万円以下の部分 → 8万円-6万円(200万円の3%)=2万円

 

売買価格の「3%+6万円」+消費税で計算するとそれぞれ計算する必要はなく4,000万円の新築戸建てを購入する場合、下記のような計算で仲介手数料を求められます。

4,000万円×3% + 6万円=126万円  +消費税

売買金額から400万円引いてから3%をかけて18万円を足しても同じ金額がでてきます。 

売買契約時に、買主は媒介契約書と仲介手数料の額が明記された支払約定書に署名・捺印して、仲介手数料を支払うことを確約する流れになります。不動産取引は、人生で何度もあることではないので、多くの方は仲介手数料はふんわりと3%くらいのイメージをお持ちの方が多いかもしれません。実際、諸費用の明細をみて、以外と高いなと気づくことになります。

売買価格の「3%+6万円」+消費税を正規手数料として請求されることが普通ですが、本当は、仲介手数料は、あくまで法律で「上限」が定められているに過ぎません。  

「下限」についての定められているわけではないので、仲介手数料をもっと安くするため値段交渉をしてもおかしくはないのですが、仲介会社からは当然のように請求されます。そのため、こんなものかと自分を納得させそのまま正規手数料として支払うことが多いと思います。

どの営業マンも正規手数料という定価のような意識で働いているので、仲介手数料の値引きの話を持ち出すといやな顔をするのが一般的です。

仲介手数料の値引き・無料の交渉は可能?

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スーモやホームズ等の物件情報をみて、その情報元に内覧や申し込みをするのが、一般的に多い探し方ですが、この場合、実は新築建売を無料・半額にできる仲介会社も同じ物件を取り扱いできることが多くあります。

スーモやホームズ等の物件情報を見て、そのまま問い合わせた場合、仲介手数料を無料・半額の交渉をしたとしてもうまくいかない可能性が高いと思います。  そもそもビジネスモデルが違います。無料・半額にできる仲介会社は、スーモやホームズ等の物件情報を掲載すると、費用対効果があわないので掲載している物件はほとんどありません。

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スーモやホームズ等の物件情報を多く掲載すればするほど、その広告費を回収するために、がっつりと仲介手数料を請求しないと割に合いません。

仲介手数料の原価は、広告費と人件費がほとんどを占めます。仲介手数料による収入は広告費や人件費そのほか、事務所の維持費などの経費にあてられます。仲介手数料のほとんどは、スーモやホームズに吸い上げられています。また、オープンハウスを実施すると、人件費がかかります。

確実に仲介手数料を無料・半額にしたい場合、物件情報の情報元の会社に問い合わせる前に、「仲介手数料無料・半額」の仲介会社に、取り扱い可能かどうか確認しておいて損はありません。

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賢く「仲介手数料無料・半額」の会社を利用する!

新築一戸建ての場合、両手取引になる新築建売が存在します。「仲介手数料無料」を謳っている不動産仲介会社は、売主(分譲会社)からの仲介手数料をもらえる両手取引の場合、売主である分譲会社からの仲介手数料のみを収入源とし、買主には仲介手数料をとらないつまり無料としているビジネスモデルです。  

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スーモやホームズに掲載されている物件のほとんどは、こうした無料・半額の仲介会社で取り扱いが可能です。そういったビジネスモデルの仲介会社を利用すれば、新築戸建て建売の多くは、交渉せずとも仲介手数料無料・半額で購入できることになります。わずらわしい交渉をする必要がありません。

しかし、こうしたビジネスモデルの存在も、仲介手数料無料で多くの建売が購入できることも、意外と広くは知られていません。  

同じ物件を購入しても、仲介会社によって諸費用は大きく違います。どこでも諸費用は同じではありません。どの仲介会社を通して購入するかで、仲介手数料の金額は違い、初期費用が大きく変わってきます。諸費用の違いは、ローンの審査にも大きく影響します。諸費用が少なければ、組む住宅ローンの金額も少なくて済みます。

特に、諸費用ローンを現金で用意できるかどうかは、かなり重要で、諸費用ローンを利用しなければ、もっと低い金利で借り入れが可能になるかもしれません。そう考えると、諸費用の金額は、35年の総返済額に仲介手数料以上に大きな金額の違いを生み出すことになります。当然、金利だけでなく審査が通る確率も借り入れが少ない方が、よくなります。

『仲介手数料無料・半額』は、仲介不動産会社にとってかなり無理をしている?と思う方も多いかもしれませんが、仲介手数料の原価のほとんどを占める広告費と人件費を削減さえすれば可能になります。

そこを当社では少数精鋭にして、広告宣伝費用を絞り込んで、仲介手数料を最大無料にすることが可能にしています。

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新築戸建てでは取引態様を確認するのがポイント

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スーモやホームズ等の不動産ポータルサイトで気になる物件情報を見るときは、価格や間取りや建物の設備・仕様、ロケーションは、最低限チェックすると思いますが、気になる物件が見つかった場合は、まず「取引態様」を確認することが大切です。   「取引態様」のところに、「仲介」と記載があれば、仲介手数料が発生するということです。  

そもそも売主直売の場合は仲介手数料はかからない

そもそも売主が、営業マンをかかえて直売する場合は、仲介手数料はかかりません。ただ、そのかわり営業マンの人件費や広告宣伝費は、物件価格にのせられています。

取引態様が「売主」と記載があれば、売主である分譲会社と買主との直接取引になり、仲介会社が入らないため、当然仲介手数料は発生しません。「代理」の場合は、売主の販売代理で、売主が6%の手数料を支払っているので、ほとんどの場合は仲介手数料は不要になることが多いです。

かなり稀ですが、同じ物件が「仲介会社」からだけでなく「分譲会社」からもポータルサイトに売り出されているケースがあります。知らずに「仲介会社」を通して購入してしまうと、当然のことながら仲介手数料が発生します。とりあえず無料・半額の仲介会社に問い合わせておくとこういったミスは防げると思います。    

仲介手数料無料のデメリットとは?

仲介手数料無料・半額の大きなデメリットは、すべての物件を取り扱えるわけではないということです。

基本的に大手の建て売り分譲会社は、営業マンを持たず、販売はすべて仲介会社にまかせて事業を展開しています。大手の飯田グループ(一建設、飯田産業、アイディホーム、アーネストワン、タクトホーム、東栄住宅等)の物件は、土地を仕入れるとすぐにレインズ登録するので仲介手数料無料・半額の不動産仲介会社から購入することができます。

新築建売の仲介手数料無料でのビジネスモデルを展開している業者は、業界経験豊富な方が独立して、スタッフ1~3名でやっているところが多いです。

気になる物件は、まず「仲介手数料無料」の会社に問い合わせる

どこの不動産会社でも仲介手数料が無料や割引になるわけではありません。

新築一戸建てを探すときに不動産ポータルサイトなどで検索をすると、同じ物件がいろいろな仲介業者から出されていることがよくあります。分譲会社が広告可としている物件です。なかには、1社だけ広告可としている物件も多く存在します。掲載していない仲介会社が取り扱いできないというわけではありません。購入をする仲介会社によって大きく違ってくる点は仲介手数料と営業マンの質です。まずは、質の高い営業マンを探すことが家探しの第一歩となります。

新築の戸建て物件を仲介手数料無料で買うには以下の2つがあります。  

  1. 気になる物件が見つかれば、まず「仲介手数料無料・半額」の会社に問い合わせる
  2. 取引態様が「売主」で、直売であれば売主に問い合わせる

最近は、大手の分譲会社のように、営業マンをかかえるコストやリスクを削減するために直売しない会社が主流になっています。そのため、直売の物件だけに絞り込むと、値段も高めになっていますし、検討できる物件が極端に少なくなってしまいます。直売の物件だけに絞り込まずとも、仲介手数料無料・半額の会社に問い合わせると、選択肢が一気に広がり、お得に購入できます。

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