建築条件付き土地の諸費用は?建売との諸費用の違いは?更地の物件の注意点

建築条件付き土地の諸費用

建築条件付き土地の諸費用は?建売との諸費用の違いは?更地の物件の注意点

 注意 建売(たてうり)建築条件付き土地(自由設計・フリープラン)は違います。

建築条件付き土地というとどういう物件のことかよくわからない?と思うかもしれません。

簡単に言いますと、フリープラン、自由設計と謳って広告しているタイプの土地のことです。

更地の場合、建築条件付きつまり工務店が決まっている場合がほとんどです。

建築条件付き土地(自由設計・フリープラン)は建物価格に利益をのせてピンハネしているため、建物代だけみると割高になり、30坪くらいの建物だと1,700万円から1,800万円くらいが一般的です。土地では、利益がそれほど取れないため、建物で利益を取ります。

建築条件付きの土地の場合、セット価格と謳われていますが実際には以下が別途費用の可能性がございますので、確認が必要です。

少しでも安く見せるため、別途費用を含めず広告しているケースが多いです。

(金額は土地30坪位の平均的な住宅での目安です。)

建築確認費用(50万円前後のところが多いです。)

水道市納金(市町村によって違います。)

地盤調査費用(5万円~10万円前後のところが多いです。)

地盤改良費(50万円前後くらいのところが多いです。)

外構費用(70万円~100万円くらいのところが多いです。)

※建売の場合は以上の金額が込みで消費税も込みの金額になっていることが多いです。

地盤調査には一戸建てであればほとんど『スウェーデン式サウンディング試験』が行われます。これは住宅のプランが出来上がったら、建物の四隅と中央の計5カ所の強度を調査する方法です。具体的には、先端がスクリュー状になっている鉄の棒を地面に立て、その棒の上におもりを少しずつ載せながら地面にねじ込み、25cm貫入する重さを記録します。100kg載せても貫入しなかったら棒に備わっているハンドルを回転させ、25cm貫入させるのに要した回転数を記録します。こうして得られた重りの重量や回転数から地盤の強度(N値)を算出します。

地盤改良費は地盤調査の結果、地盤改良が必要と判断された場合、必要になるお金です。ベタ基礎で大丈夫というベタ基礎判定の場合、必要ありません。方法は主に(1)表層改良工法(2)柱状改良工法(3)鋼管杭工法の3つがありますが、3の場合、コストが高くなります。一般的には、(2)の柱状改良工法をすることがよくあります。

大手建売の場合、コミコミの金額ですが、自由設計の建築条件付きは別途、必要です。本体価格だけで、購入できるというわけではありません。トータルの金額をきっちりと確認することが大切です!

ローコストメーカーで建てる場合でも上記の費用はかかりますが、建築条件付きの物件と違い上記の金額に加えて不動産会社の利益がのっていないため割安に購入することができます。

単純に建築単価だけでは、高いのか安いのか判断することはできません。どこまで費用に含まれているのかをみなければなりません。建築価格が複雑で見積もりを見てもよくわからないという方もお気軽にご相談下さい。

住宅の購入時、セット価格で記載がある場合、2通りの契約方法がございます。

「土地と住宅がセットで売買される新築建売住宅」と、

「土地は売買契約で住宅は建築請負契約」という2つの契約方法です。

購入者の多くは、一般的な新築建売住宅と建築条件付土地の違いを認識していないことが、失敗、トラブルの原因となります。

自由設計、フリープランと謳って広告をしている場合でも、実際には様々な制限があり、結果的に建売とほとんど変わらない物件になったというケースも多いと思います。ベストな間取りを追求していくと結局、建売の間取りに似てくるようになります。自由設計という魅力はあるものの、結局、それほど大きくない土地の場合、建築上の制限があるため、結局、建売の間取りとかわらないような間取りに落ち着くことになります。そういった意味ではコスパは、圧倒的に建売(たてうり)がいいといえます。

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代表者紹介
貝野 勝弘

【業界経験】不動産業界20年目です。
マンションデべロッパー、大手仲介会社(住友)、大手建売会社(飯田グループ)を経ておりますので、マンションから土地・戸建・収益まで納得いく選択をサポートします。生涯のパートナーを目指して頑張ります。

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