ヤバイ新築一戸建てを買ってしまった!?事故物件を購入しないために 心理的瑕疵とは?新築戸建も注意!?

新築一戸建でもヤバイ!事故物件を購入!?心理的瑕疵とは?

ヤバイ新築一戸建てを買ってしまった!?事故物件を購入しないために 心理的瑕疵とは?新築戸建も注意!?

そもそも心理的瑕疵とは・・・

不動産の売買の場合、ヤバイ物件は、物件の資料の下の方に小さく、「告知事項あり」とか「心理的瑕疵あり」と記載されています。

確かに、新築ではあまりないように思っている方は多いと思います。

まず、心理的瑕疵について説明させていただきます。

すぐに思い浮かぶのが、①殺人 ②自殺 のあった物件のことです。どこまでを心理的瑕疵というかは、個人差はあるかもしれません。

下記の大島てるのサイトは、不動産の営業マンであれば、ほとんどの方は知っているサイトです。有名です。

例えば、大島てるサイトでは、①殺人 ②自殺 ③火事(誰か亡くなった場合) ④孤独死 を心理的瑕疵として、登録されています。

孤独死も心理的瑕疵に入っています。

人によっては、自然に普通に亡くなっていても時間が経っていると気になってしまうかもしれません。このあたりの線引きは難しいところです。

孤独死については、裁判上は心理的瑕疵にあたらないので原則的には、告知義務はなく線引きが難しいですが、においがするような場合は、告知義務はあるのではないかと思われます。

裁判上では、周りの人がどうみているのかがポイントで、責任の重みが変わってくるそうです。亡くなってから、何日以内であれば、告知義務があるとかないとかという明確な基準はありません。

夏であれば、2日たてば、強烈なにおいが充満し、気づかれるが、冬の場合は結構長く気づかないこともあるそうです。時間の経過の問題ではなさそうです。

大島てる氏の見解では、孤独死は、病気の場合、心理的瑕疵にはあたりませんが、ある意味、スローモーションの自殺という可能性もあるの考えです。つまり、直接、自分にとどめをささないが精神的にやむことにより、ゆっくりと自ら行き詰っていっていくということです。

孤独死=自殺と大島てる氏は考えているようです。

新築戸建てでもヤバイ物件はある!?

新築戸建の場合、全く関係ないと思っている方は多いと思います。

分筆してしまえば、原則的には、告知義務がないというのが、注意点です。

こういったケースの場合、業者によっては、告知しないケースも十分あると考えられますので、注意が必要です。例えば、事故のあった土地を2分割にして、亡くなった側の土地のお客様には告知するが、もう一方の亡くなっていない側の土地の方は告知しなくていいのが原則です。

新築だから大丈夫とはいえません!

事故情報サイトの大島てるサイトをすべて鵜呑みにするのも危険です。すべての事件が掲載されているわけではありません。大島てるのサイトがどうやって登録されているかといいますと、情報のタレコミによって、登録されており、中には、悪意がありわざとガセネタを流すケースもあるそうです。不動産所有者への恨みからでっちあげをしたりする可能性もあるということです。この場合、当事者が、申告して、消すことは可能になっているそうです。ポイントは、性善説に基づいて運営されているため、警察署に裏をとる動きはしていないそうです。

大手の分譲会社の方が、土地の仕入れの目線がきびしいです。そういった土地の仕入れはしない可能性が高いです。

不動産に掘り出し物はありません。しかし、相場より割安な物件は存在します。これは、売主が早く売りたいとか分割しないと売りにくいとかなにか事情が生まれたときに存在します。割安というより、極端に相場より安く売りだされている物件は、事故物件の可能性を、疑ってかかった方がいいかもしれません。重要なことは、安くなっている根拠を追求することが大切です。 ※心理的瑕疵のある物件でも相場と全く変わらない金額で出されている物件も存在します。

1人目には告知するが、2人目には言わないという不動産会社の慣行を悪用

定期借家契約などで、更新を2年などに定めて、1人目を追い出し、2人目からは、通常の家賃に戻すというケース。場合によっては、不動産会社の社員を数カ月住まわせてその後、何事もなかったかのように貸し出す業者も中にはいるそうです。

ただし、これらの項目が当てはまるからといって、当然ながら必ずしも事故物件であるとはいえないのがポイントです。

賃貸の場合、事故物件の告知義務は1人目のみで、2人目以降は告知しなくてよいというのが通例になっています。

そもそも賃貸物件においての事故物件の1人目告知という通例は、いつ頃できたのだろうか。大島てる氏によると、そもそもこの1人目告知が不動産業界で通例になったのは、東京都内のアパートで、自殺した借り主の連帯保証人に対して損害賠償請求を行った裁判だそうです。

東京地裁が、この裁判で「1人目の賃借人には告知しなければいけないが、その賃借人が退去したら、次の入居者に対して告知する義務はない」という判決に基づいて賠償請求が認められたことが原因だそうです。これは、そもそも連帯保証人である遺族が、過重な負担を負わないためだと考えられますが、この裁判が元となり、不動産業界には「事故物件はその後に借りる1人目へは告知すること」の通例が生まれたそうです。

不動産売買においても1人目には告知するが、2人目には言わないという理屈で、考える人もいます!

裁判で争ってその理屈がすべて通用するかどうかは別問題となります。

しかし、その理屈で営業されてしまいなにも知らされずに、買ってしまう可能性があることに注意が必要です。

心理的瑕疵の物件の裁判では、個別のケースによって、それぞれの判断にばらつきがあり、一概にはいえません。殺人事件ならば、事件が起こってから何年まで告知すべきだとか、どこまで告知すべきだという明確な基準はまだ定まっていないのが現状です。それを踏まえた上で、物件を検討しなければいけません。

余談ですが、裁判では事故が起こってからどのぐらい経過しているかも重視されるそうです。契約をした日に近い日にちに自殺などが起こった場合、それは、心理的瑕疵として認められるケースが多く、逆に何十年も経過していた場合、一般的に心理的瑕疵は薄くなりますが、何十年も経過していても、事件性の大きい場合、心理的瑕疵が認められたりします。
裁判上では、周りの人がどうみているのかが最重要ポイントということです。しかし基準がない以上、慎重に検討するしかそういった物件をつかまされない唯一の対策です。

心理的瑕疵のある建物を建て替えたとしても、心理的瑕疵の告知義務は存在します。つまり、その土地で事件が起こったという発想です。建て替えたから、告知義務はないと業者がだまっていて、あとで知ったという場合は、業者に責任を追及することは可能です。

新築だから大丈夫という考え方は捨てましょう!

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