新築一戸建て(建売住宅)の価格交渉の秘訣

新築一戸建ての価格交渉

新築一戸建て(建売住宅)の価格交渉の秘訣

価格交渉はしてくれるのでしょうか?

お気軽にご相談下さい。

新築一戸建ての建売の場合、売主(分譲会社)と値引きの交渉をするのは仲介会社の営業マンがすることになります。

買主様本人が売主(分譲会社)と直接値引き交渉することは、ございません。

当社があいだにはいって価格交渉をするのでわずらわしいことはございません。

建売(たてうり)の新築一戸建ての場合、値引きしてもらえる可能性があります。

しかし、建築条件付き土地で自由設計の物件は、なかなか値引きがむずかしいです。

やはり、建売の新築一戸建てが一番コスパがいいです。

建築条件付き土地は、なかなか交渉はきびしいです。

価格交渉のタイミングは買い付け申込書を記入するタイミングです。

すべてまとまってしまってから、価格交渉はできませんので、注意が必要です。

価格交渉と同時に、引き渡しの期日等詳細をつめていきます。

建売でも価格交渉が難しい時があります。

それは、まだ売り出したばかりで着工もまだで、更地のタイミングでその物件を欲しいと思った時です。

基本的に、更地の段階ではなかなか難しいこうとが多いです。

又、売れ筋物件で申し込みが重なってきたり、価格改定後すぐとか、それほど時間がたっていない時も、価格交渉は難しいです。

意外と重なる時は、不思議と重なります。

売れ筋物件の場合は、申し込みが重なることが多いので、1番手を確保することが一番大切になります。

原則は、書面の順番ですが、ローンの審査がまだの場合、1番手を確保できない分譲会社もございます。

パワービルダー(建売大手)の場合、申し込みが重なった時、注意が必要です。

必ずしも1番手が確保されるとは限りません。

ローンの審査が早い方が、1番手をとれる確率が高いので、

できれば、申し込みを書く前に事前審査を済ませておくことも大切です。

パワービルダー(大手建売)の場合、申し込み(買い付け)を1番手で出したからと、安心しないでください。

万が一、ローンの審査を、事前に済ませている2番手がすぐに現れた場合、2番手が契約の優先順位の1番手に繰り上がります。

あるいは、事前審査を申し込みをしてから、事前審査をしているうちに、現金で購入したいという方が現れると、現金の方が一番手になってしまいます。

できれば、事前審査は、購入すると決断する前に、済ませておくと安心できます。

関西の不動産仲介の暗黙のルールでは、書面の順番で交通整理が行われますが、パワービルダー(大手建売)の場合はそうでない点に注意が必要です。

不動産の価格交渉の方法ついて

不動産のお取引では、口頭で価格交渉をする事は出来ません。

価格交渉をする場合は、不動産購入申込書(買付証明書)に「契約希望価格」をご記入して交渉します。

この金額であれば間違いなく買いますと意思表示をしないといけません。

もし、口頭や電話で売主側に値下交渉をしても、売主側からは、「まずは、買付を提出して下さい」と必ず言われてしまいます。

不動産のお取引では、不動産購入申込書(買付証明書)を記入して売主側に提出して価格交渉をおこないます。

「価格○○○万円に価格が下がれば、○月○日に間違いなく契約しますので。」という意思表示買付証明書を使ってお客様に代わり当社が価格交渉を行ないます。

分譲会社と交渉する時は、まずその物件の現場担当者と話しをします。



当社では、お客様に少しでも安くご購入頂きたいと思っておりますので価格交渉については、お気軽にご相談ください。

あまりにも金額が大きすぎると、稟議を担当者が稟議を会社に上げてくれず、担当者レベルで、断られてしまいます。

ほどほどのラインで最大の交渉を引き出せるラインで勝負しましょう!

価格交渉が不成立の場合

価格交渉の結果、売主側に断られる場合も御座います。

書面で出してみないとわからないので、意思表示をすることが大切です。
断られた場合、「それではいくら位なら大丈夫でしょうか?」と売主側から妥協価格を聞き出しますので、その妥協価格をお客様へお伝え致しますので、お客様は、その妥協価格で再びご検討していただくことができます。何回かキャッチボールをすることもございます。

価格交渉が不成立になって不動産購入申込をキャンセルしても、問題は全く御座いませんのでご安心ください。

ポイント価格交渉が出来る物件と出来ない物件がございます。

お客様から「この物件は、いくらくらい値下交渉できますか?」などのご質問を良く頂きます。

結局のところ、判断するのは、分譲会社になります。

物件によって価格交渉が出来る可能性がある物件と全く出来ない物件が御座いますので注意が必要です。価格交渉が期待できる物件には下記のような共通点があります。

なかには、1円もひいてくれなかったこともあります。

値下交渉が狙える物件

 ①完成後、しばらく時間がたっている物件を狙う

やはり、更地の状態や、まだ完成していない段階では値段交渉はなかなか厳しい時があります。

販売開始されて1度も価格が下げられないまま、2~3ヶ月位以上経過した物件。

回転率を意識する分譲会社では、完成と同時に引き渡しをイメージしています。つまり建築中に契約を終わらせている状態です。回転率を意識する会社では、完成後、3か月以上経つと、売れ残りという意識になります。

回転率を意識する分譲会社は大手建売会社に多いです。

そうでない会社は、1年売れなくても、値段を下げないケースもあったりします。

完成して2~3ヶ月以上経過しても価格が下げられていない物件。

価格変更はされているが、大手の建売会社の物件で完成して3カ月以上経過している物件。

こういった物件はうまくいった場合は、端数分の80万円~100万円位の値下交渉を見込める場合があります。

大手の建売会社は、資金の回転率を強く意識しています。

早く資金を回収して、そのお金を次の資金に投入したいと思っていますので、交渉のタイミングとしては完成後、時間がたっている物件がベストです。

又、多棟現場(大きな分譲地)で最後の1棟とかの場合、交渉しやすいです。

建築中の物件は、価格交渉は残念ながら難しいです。あるいは、全くできないケースもございます。

やはり、価格交渉に関しては、完成後、時間がたっている物件がやりやすいです。

ただ、人気物件は、建築中でもどんどん売れていく可能性がございますので、見極めが必要です。

待って価格が下がるのが先か、価格が下がる前に売れてしまうのか?そのあたりは見極めが必要になります。

又、会社によって、価格交渉がしやすい会社としにくい会社がございます。ある程度そのあたりを見極めた上で探すといいかもしれません。

②分譲会社の決算期を狙う

大手の建売会社の場合、上場しておりますので、各会社予算があります。

売り上げが足りていないときは、交渉のタイミングとしては、ベストです。

同じ分譲会社でも、店舗によって、価格交渉に積極的か消極的かわかれてきます。

ただ、年間の売り上げ目標が達成されてしまっている場合は、それほど期待できません。

又、売り上げ規模の小さい中小の建売会社が売主の場合、厳しいことが多いです。

その場合、うまくいったとしても30万円から50万円程度です。

地元の工務店や中小の不動産会社の物件は

価格交渉は厳しい!

規模の小さい会社は、値段交渉にシビアなところが多いです。

大手でも、価格交渉にシビアなところとそうでないところがあります。また、同じ分譲会社でも店舗によって、シビアなところとそうでないところに分かれます。タイミングもあると思います。

規模の小さい会社はそもそも案件が少ないので、利益をきっちり確保していく形で

事業をおこなっており、価格変更もあまり行いません。

すごく利益率を意識しています。

1件でも赤字がでると大変なことになります。

価格交渉をする上では大手建売会社の方が

できる確率は高いです。

分譲マンションの世界でも価格交渉にきびしい会社とそうでない会社が存在します。

違いは、在庫回転率に対する考え方です。  

大手総合不動産会社の分譲マンションを例にすると、在庫が1回転するのに要する時間が長いのは、「値下げせず時間をかけて売り続ける」という利益重視の住友不動産です。 

利幅よりもスピード重視とされる野村不動産は業界の中で最も回転が速いとされます。

従来、分譲マンション事業は他業種以上に回転率を高めることが善とされ、在庫を抱えず、回転率が高ければ高いほど、早期の投資回収ができ、金利負担も抑えられるからです。

回転率を高めることが善する会社もあれば、そうでない会社もあります。そのあたりを理解していると価格交渉のさじ加減が理解できてきます。

当社では、価格交渉のさじ加減を理解しておりますので、より効果的なご提案をさせていただくことが可能です。

新築一戸建て(パワービルダー)の注意点

注意回転率を強く意識する会社ほど、契約の期日が短くきられるので注意が必要です。

つまり、契約から決済の期間が、短いので、契約前に、金融機関やどの金利タイプにするかなど決めてしまうのが理想です。

パワービルダーの場合、決済の期日まで3週間の場合があり、その場合、手続きに時間のかかるネット銀行などが利用できないことがあります。利用できる金融機関が限られてしまう可能性があることに注意が必要です。

ポイントパワービルダーで完成物の場合、引き渡しまでの期間は、3週間から長くて1か月が目安です。

パワービルダーが売主の場合、物件が完成していると、契約から決済までの期間が3週間から1か月しかないので、注意が必要です。

 

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代表者紹介
貝野 勝弘

【業界経験】不動産業界20年目です。
マンションデべロッパー、大手仲介会社(住友)、大手建売会社(飯田グループ)を経ておりますので、マンションから土地・戸建・収益まで納得いく選択をサポートします。生涯のパートナーを目指して頑張ります。

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